甘肃省高级人民法院
民事判决书
(2001)甘民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)许某，男，生于1949年2月16日，汉族，甘肃金博工贸有限公司业主，住（略）。
委托代理人吴某，男，甘肃金博工贸有限公司法律顾问，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)兰州国贸大厦有限公司(简称国贸公司)，住所地：兰州市X区X路X号。
法定代表人曾某，国贸公司董事长。
委托代理人冯某，女，国贸公司职员，住（略）。
原审被告于某，女，生于1952年11月22日，汉族，甘肃金博工贸有限公司经理，住（略）。
上诉人许某因商品房买卖合同欠款纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2000)兰法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：1995年4月23日，国贸公司与兰州博雅冶金炉燃料有限公司(简称博雅公司)，签订房屋预售合同，约定国贸公司将其建设的已符合预售条件的兰州市X路X号写字、商住楼X层建筑面积842．6平方米(含公用分摊面积)预售给博雅公司，每平方米单价2750元，共计价款（略）元(不包含按揭利息)。购方(博雅公司)付房价总款的20％为定金，如购方违约定金不予返还；卖方(国贸公司)于1995年11月18日前将房屋交付购方使用，如不按期交付，买方则按以下两种方式之一处理并通知卖方：①终止合同。卖方返还购方已付价款，并按国家规定赔偿损失。②继续履行合同。由卖方偿付逾期交付期间购方所付价款利息并按国家规定赔偿对方经济损失。同时约定了可免除卖方逾期交房违约责任的条件。合同第11条还约定，该房屋交付使用后，双方持本合同到兰州市房产交易及管理部门办理房屋产权过户手续。此前，购方不得将房屋转让他人等，该合同附卖方房屋平面图及装饰装修简介各一份，并经双方签字盖章及有关部门签证后生效。同年4月25日，上述双方签订补充合同，约定经双方协商同意，就所购房屋补充条款如下：1．付款方式：签合同时付定金20％；本年度5月30日前付总额的10％；本年度7月10日前付总额的16％；交付使用前付总额的14％；余款总额的50％采取卖方按揭付款办法，每月付2％，共计25个月付清，按揭利息（略）计付。2．变更部位及内容见附图，所发生费用另行结算。3．其他：①装修标准等；②交付使用必须水、电、暖、电梯、煤气、电话通，其中10部直拨电话应在购房款中包括。③卖方逾期交房，购方有权选择合同中第6款的1、2条；4．此补充条款与原合同同时执行，具有同等效力。1995年11月18口，国贸公司未按时交付房屋。1996年12月30日，双方经协商同意，又签订补充条款如下：1．原合同甲方(国贸)应于1995年11月18日将商品房交付乙方(博雅)使用，但实际交付时间为1996年10月28日，即乙方应于某时间给甲方付清合同总额的50%；计（略）元。2．乙方相应按甲方推迟交付时间付清总额的50％房款，即1997年10月28日开始计付，每月付2％共计万个月付清，按揭利息13‰计付。3．本条款与原合同同时执行，具有同等法律效力。至1996年底，博雅公司付给国贸公司购房款98.42万元。1997年元月18日国贸公司将国贸大厦X楼房屋的全部钥匙交付博雅公司。1999年9月3日，双方为解决博雅公司购房按揭欠款事宜，再次签订补充协议一份，约定：1．甲方(国贸)考虑乙方(博雅)的实际困难，同意界定面积为49．17平方米，价值（略）．50元，八折后金额为（略）元；由乙方提供一对高1百米的汉白玉狮子顶帐，在开具发票时计入。2．乙方确认欠房款（略）.81元。3．甲方应乙方的要求，按揭利息一次性由乙方承付15万元，计入总欠款之列。4．双方共同确认乙方共欠款为（略）．81元，协议签字后乙方同意付10万元，剩余款项在产权证获得后60日内一次付清，如不付清乙方承担欠款额每日4‰的违约金。5．本协议作为乙方开具发票和欠付的法律依据。本协议不包含标的商议等。后因汉白玉狮子质地等问题，双方未执行以物顶款约定，后博雅公司由许某注销。1999年10月26日，国贸公司与博雅公司法定代表人许某、于某又签订补充协议，约定：1．1999年9月5日乙方(博雅)给甲万(国贸)工程部供钢材（略）．80元，运费1705．80元，合计顶房款（略）．60元。2．乙方欠甲方房款（略）．21元(双方核对无误)。3．此协议签订之日起，甲方协助乙方办理产权过户手续。4．产权证拿到后60日内，乙方将（略）．21元一次性付给甲方，若违约，承担每日4‰违约金等。庭审中，国贸公司和许某向法庭各提供两份条款、内容相同，签字日期不同的商品房购售合同。一份国贸大厦X楼办公用房的合同中，销售面积为469．96平方米，其中包括(实得建筑面积361．55平方米，公共部位与分摊面积为108．41平方米)；一份住宅用房合同中销售面积为422．01平方米(实得建筑面积327．15平方米，公共部分与分摊面积为94．88平方米)Z合同中约定：该商品房属政府定价，每平方米售价2717．12元，两份合同总计房价款（略）元。合同第3条约定：实际面积与暂测面积差异的处理方法为每平方米价格不变，房价总金额按实际面积调整，交房期限为1995年11月18日前，上述合同的甲方为国贸公司，乙方为许某、于某。国贸公司提交的合同签约日期为1995年4月25日，许某、于某提交的合同签约日期为1999年8月25日，此日期有明显的涂改痕迹。此前，1999年5月4日，国贸公司发文通知博雅公司尽快办理写字楼产权过户手续，并说明博雅公司购买的写字楼X层经兰州市房地产产权产籍监理处勘测确认为469．96平方米。同年9月9日，国贸公司给许某出具房地产开发专用发票，票面上销售面积为891．79平方米，总价款（略）．66元。2000年4月26日，兰州市房地产管理局发给许某房权证兰房(城私)产字第（略）号产权证书两份，确认许某对城关区X街X路X号国贸大厦X楼住宅(327．15平方米，分摊94．68平方米)、写字楼(361．55平方米，分摊108．41平方水)拥有所有权。许某取得产权证后，于2000年7月6日、7月17日两次付给国贸公司（略）元后，再未付款。同年9月11日，兰州房地产产权产籍监理处发布兰房字(2000)第X号文件，“庆阳路X号国贸大厦商品房销售面积界定书”，再次确定了许某购买的国贸大厦X楼房产面积。至此，许某、于某已支付国贸公司购房款（略）．45元。尚余部分房款未付。综上，原审法院认为：国贸公司与许某、于某(原博雅公司业主)签订的商品房预、销售合同及多次签订的补充条款和协议，除按揭付款方式计算利息的规定违反国家法律规定无效外，其他条款并不违反国家法律和社会公共利益，依法应予保护。双方在履行合同中，国贸公司虽逾期交房，但双方于1996年12月30日签订补充协议，被告同意接受房屋，并相应顺延了其支付剩余房款的期限，此协议应视为双方对合同履行期限的变更。国贸公司要求的许某支付增补面积款，业经双方合同确认并经过政府房地产管理部门勘测界定确认，许某应予支付。双方在补充合同条款中约定的采取国贸公司按揭付款方式，因国贸公司不是金融机构，故双方约定的按揭利息不予保护。许某、于某反诉提出其所签购销合同及补充协议系受胁迫所签，并非他真实意思表示，但其没有提供充分证据证实合同及协议系受胁迫而签订，故其反诉不能成立，反诉请求的违约金因协议变更亦不存在，其请求不予支持。双方在签订的合同及协议中，部分条款约定不完善，履行中也没有严格执行，对酿成纠纷双方均有过错，故国贸公司、许某、于某的其他损失各自承担。依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第五十八条第一款第(5)项、第二款、第六十条、第八十五条、第一百零八条、第一百一十三条之规定判决：“一、许某、于某于某判决生效后一个月内给付国贸公司购房款（略）．21元(含增补面积款)。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。原告国贸公司交纳的案件受理费（略）元，由国贸公司承担4261．60元；许某、于某承担6392．40元，被告许某交纳的反诉费6746元，由许某自行承担。”
宣判后，许某不服，以原审认定事实有误，判决不公，请求依法改判国贸公司支付其购房银行利息18万元，赔偿经济损失128．74万元及承担两审全部诉讼费用等为由提起上诉。国贸公司服判。
经本院审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。国贸公司与许某、于某签订的商品房预、销售合同及多次签订的补充条款和协议，除按揭付款方式计算利息的规定违反国家法规无效外，其他条款并不违反国家法律和社会公共利益，依法有效应予保护。双方在签订的合同及补充协议中，部分条款约定不完善，履行中也没有严格执行，由此酿成纠纷双方均有过错，双方当事人的其他损失应各自承担。关于某某提出其与国贸公司所签购销合同及补充协议系受胁迫所签，并非他真实意思表示，应属无效合同及国贸公司违约应支付违约金的问题，经核查，许某举不出国贸公司欺诈、胁迫的证据佐证；双方当事人对逾期交房、延期付款时间签订了补充协议，均相应顺延期限，是对合同的变更，变更后的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照变更后的合同内容履行合同，任何一方违反变更后的合同内容都构成违约。许某在一审中反诉请求国贸公司赔偿违约金及损失28万元，二审中又提出146万元之诉，没有依据，故其上诉理由不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由许某承担。
本判决为终审判决。
审判长陈惠琴
审判员王成强
审判员毕文燕
二○○○年五月二十五日
书记员刘恒
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