海南省海南中级人民法院
民事判决书
（2002）海南民二终字第X号
上诉人（原审被告）冯某，女，现年４５岁，汉族，澄迈县X镇玉堂管区人，现住（略）。
委托代理人徐立，海南昌丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏某，男，现年４３岁，澄迈县老城糖厂职工，现住（略）。
委托代理人李枝唐，海南大华园律师事务所律师。
委托代理人宋宜群，海南大华园律师事务所律师。
上诉人冯某因宅基地纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（２００２）澄（老）民初字第２０号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯某及其委托代理人徐立，被上诉人魏某及其委托代理人宋宜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，１９９４年５月６日，原告向发展商谢世强购买一块座落于澄迈县X镇X路的宅基地，其四至为：东至冯某贤宅基，南至三巷，四至冯某宅基，北至文德路。宽为８米，长为１６米，总面积为１２８平方米，价款为人民币１５万元。１９９９年５月６日，原、被告双方签订了一份《宅基调换位置协议书》，约定原、被告双方对换调整宅基位置，即原来原告位于东边的宅基与被告位于西边的宅基互换位置，双方所持的土地使用证中的尺寸不变。２００１年９月１８日，被告在与原告调换位置的宅基地上建一幢两格四层半高，面积为５７６平方米的楼房。经组织双方进行现场勘验，被告所建的楼房座南向北，楼房的宽度为１０．０８４米，长度为１０．０７米，楼房后面还有一个长１２．８米，宽度从９．３２米至９．５米不等的后院。此外，原、被告用于交换的宅基地均于１９９６年２月１２日取得《集体土地建设用地使用证》，原告的购地款１５万元从２００１年９月１８日至２００２年７月２６日止的银行利息为８２４８．５元。原审判决认为，原、被告经过协商同意将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处分其民事权利。但双方应按土地法的有关规定办理土地权属变更手续。被告在没有合法取得原告所有的宅基地的使用权的情况下，便在原告合法拥有的宅基地上建楼房，其行为损害了原告宅基地的使用权。原告请求被告赔偿购地款１５万元合理，其利息损失应从被告在原告宅基地上建房之时起计算至本判决之日止。原审据此判决：被告冯某在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿购地款人民币１５万元及其利息８２４８．５元给原告魏某。一审宣判后，被告冯某不服而向本院提起上诉，理由为：１、双方调换宅基地是双方的真实意思表示，并且已签订了协议书。而由于双方对有关规定意识淡薄，没有到有关部门办理变更手续，但这不影响调换宅基地的意愿，只是手续的欠缺。２、我本人建房是在调换宅基地自己的位置之上，根本没有对魏某宅基地造成损害，而且在我建房过程中，魏某经常到建房现场察看，从不向我提出异议或阻止。３、魏某当时向谢世强购买该宅基地为７．５万元人民币。一审判决我向魏某赔偿１５万元及其利息没有依据。４、我与魏某履行调换宅基地位置协议书至今已三年，魏某的主张已超过法定时效。请求撤销一审判决，驳回魏某的诉讼请求。被上诉人魏某辩称，双方换地应办理变更登记手续，这是法律明文规定的，不是手续的欠缺问题。上诉人在我的宅基地上建房已是侵权行为，况且上诉人建房已超出约定调换土地的范围，如果在确认双方互换宅基地使用权合法的前提下，上诉人建房也侵占了我的３３．３４４平方米宅基地。此外，我购买该宅基地为１５万元，上诉人主张７．５万元没有任何证据。
经审理查明，上诉人冯某与被上诉人魏某的宅基地相邻。冯某的宅基地东与魏某交界，南至三巷，西至横巷，北至文德路。魏某的宅基地东至冯某贤宅基，南至三巷，西至冯某宅基，北至文德路。两块宅基地的宽度均为８米，长度１６米，面积为１２８平方米。而且双方均于１９９６年２月１２日分别取得了澄迈县土地管理局颁发的用地证书。这有“老城集建（１９９６）字第８７号”和“老城集建（１９９６）字第７９号”两本《集体土地建设用地使用证》为证。１９９９年５月６日，冯某与魏某签订了一份《宅基调换位置协议书》，该协议约定：冯某与魏某双方对换调整宅基位置，即原来魏某位于东边的宅基与冯某位于西边的宅基互换位置，双方所持的土地使用证中的尺寸不变，协议签订后任何一方不得反悔，否则负全部经济责任。这有双方所签订的《宅基调换位置协议书》为证。２００１年９月１８日，冯某在尚未办理土地使用权变更手续时便在换得魏某宅基地的位置上动工建房，至当年１２月，冯某建起了一幢两格四层半高，建筑面积为５７６平方米的楼房。在冯某建房过程中，魏某知道但未提出异议。２００２年４月２７日，魏某以双方换地没有办理正式过户手续，冯某侵占其宅基地为由向原审法院提起诉讼，要求冯某退出侵占的１２８平方米的土地，恢复原状。而在原审庭审中，魏某又改变诉讼请求，要求冯某赔偿购地款１５万元和利息８６５３５元。经原审法院及本院两次组织双方对现场进行勘验，冯某所建楼房座南向北，宽度为１０．０８３米，长度为１０．０７米。往东有一宽度为０．５１米的小巷与冯某贤宅相邻（冯某贤宅宽度为９．０１９米，往东有一２．３２米的小巷），往西有冯某０．７２米的埋在地下的墙基。冯某所建楼房后面还有一个长１２．８米，宽度从９．３２米至９．５米不等的后院。这一事实有原审法院及本院所制作的经双方签字的现场勘验图为证。此外，冯某所建楼房未曾向政府有关部门申请报建，至今也未取得房管部门颁发的房屋产权证。
本院认为，上诉人冯某、被上诉人魏某用于交换的宅基地，双方都已取得澄迈县土地管理局颁发的用地证书，因此双方对各自的宅基地都合法的拥有使用权。双方经过协商并签订协议书将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处分其民事权利的行为，是双方真实意思的表示，其行为未给国家、集体或他人的合法权益造成损害，故其行为是有效的民事法律行为，其签订的协议是有效协议，双方应依协议所约定的内容履行，并到国家政府有关部门办理土地权属变更手续。原审法院以上诉人在没有合法取得被上诉人所有的宅基地情况下，便在被上诉人合法拥有的宅基地上建楼房的行为损害了被上诉人宅基地的使用权为由，判决上诉人向被上诉人赔偿购地款１５万元及其８２４８．５元利息不当，应予纠正。至于被上诉人二审主张上诉人所建楼房已超出约定调换土地的范围，侵占其３３．３４４平方米的宅基地，要求上诉人承担民事责任，应属另一民事法律关系，不属本案处理范围，故本院不作并案审理，可另行起诉。综上，原审认定事实基本清楚，但适用法律和判决错误，据此，依据《中华人民共和国民法通则》第５４条、５５条、５７条、８５条、８８条第１款，《中华人民共和国土地管理法》第１２条，《中华人民共和国民事诉讼法》第１５３条第１款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销海南省澄迈县人民法院（２００２）澄（老）民初字第２０号民事判决；
二、上诉人冯某与被上诉人魏某的换地行为有效，双方应在本判决生效之日起一个月内到澄迈县土地管理局办理各自１２８平方米宅基地使用权的权属变更手续；
三、驳回被上诉人魏某请求上诉人冯某赔偿购地款１５万元及其利息的诉讼请求。
一审案件受理费７６１６元，二审案件受理费７６１６元，均由被上诉人魏某负担。
本判决为终审判决。
审判长韩少清
代理审判员林彬
代理审判员李秋芸
二00二年十一月二十一日
书记员王海刚
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