上诉人（原审原告）邵某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人闫某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审被告）贾某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人曹清平，河南官渡律师事务所律师。
上诉人邵某某因与被上诉人贾某某买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2009）牟民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邵某某及其委托代理人闫某某，被上诉人贾某某及其委托代理人曹清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年7月29日，邵某某、贾某某签订转让协议一份，内容：“转让人：贾某某，接收人：邵某某。贾某某在官渡镇政府东边，邮电所东隔一户毛留军西邻有住宅一处及房。经过二人协商由贾某某转让给邵某某。所有证件都已过户。款已付清。由于此房现租给马庄桥村李五喜，2008年5月份到期腾房交付邵某某使用，别无它事，以上如有什么纠纷都有贾某某负责处理。本协议一式两份，各执一份，签名生效，如有一方违约，应包赔对方转让价的两倍违约金。”当天，邵某某给付贾某某现金x元，贾某某为邵某某出具到条一份，内容为：“今收到邵某某房款x元。”2006年7月26日，中牟县人民政府就该宗土地颁发牟集用(2006)第X号集体土地使用证，该证载明：“土地使用权人：邵某某。土地所有权人：官渡镇X村民集体。座落：官渡镇X村。地号：9--10--。地类（用途）：商业。使用权类型：批准拨用。使用权面积：70平方米。记事：2006年7月26日集体土地使用权变更登记，由贾某某变更。”2009年4月份，承租人李五喜从该房搬出，贾某某及家人入住。因邵某某要求贾某某将房屋及土地交付邵某某使用，双方发生纠纷。邵某某诉至法院。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。本案中邵某某、贾某某签订的转让协议所涉及的土地的所有权人是官渡镇X村民集体，因此原、贾某某签订的转让协议违背了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。故邵某某之请求理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，该院判决：驳回邵某某的诉讼请求。案件受理费4900元，由邵某某负担。
邵某某不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院程序违法，导致判决有失公正。1．一审邵某某、贾某某双方均委托有利益冲突的同一律师所的律师。而中牟县有多家律师所，因而属程序违法。2、一审法院确定合同无效，未对无效的法律后果予以评判。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，双方签订的转让协议合法有效，应予以支持。1、双方签订的房屋转让协议是当事人真实意思的表示，它是建立在平等自愿的基础上签订的。2．该协议不违反国家法律、法规的规定。一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条仅规定农民集体所有的土地使用权不得转让，而该土地上的房屋是否能够转让，该法并无规定，随着《物权法》的出台，《中华人民共和国土地管理法》这条限制性规定已经被弱化，《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这说明不能办理物权登记的不发生物权变动，但合同是有效的。3、根据物尽其用的原则，且为了维护交易安全，双方签订的房屋转让协议不应以无效来认定。4、贾某某并非板桥村农民，而是官渡镇政府工作人员，他能依法取得该块商业用地的使用权，邵某某同样可以依法取得使用权，房屋转让时，板桥村委同意邵某某使用该块商业用地，《中华人民共和国土地管理法》之所以有63条之规定，是为了保证村集体成员的利益，具有一定的人身依附性，而村委会同意后即表明该利益与村X村民的利益无关。并经中牟县人民政府行政许可，颁发了土地使用证。因而合同有效。综上，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，故意袒护被上诉人。望二审法院确认双方的购房协议有效；判令贾某某将转让房屋交付邵某某；并判令贾某某承担违约金x元。并由贾某某承担一、二审诉讼费用。
贾某某答辩称：一、一审虽然双方均委托同一律师事务所的律师代理，但并不违反《民事诉讼法》的规定。二、一审对无效的法律后果未予评判，是因为双方未主张其他权利。三、双方所签订的转让协议，实质就是集体土地使用权转让，一审适用《中华人民共和国土地管理法》第63条并无不当。四、贾某某虽系官渡镇政府工作人员，但与本案是另一法律关系。五、双方的协议已被口头协议所取消，且已返还购房款x元，原协议已不实际不存在等。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：邵某某与贾某某于2006年7月29日所签订的转让协议，所约定的是转让住宅及房屋。中牟县人民政府为涉案房屋所占用的土地颁发了土地使用证，该土地使用证显示该地的用途为商业，使用权类型为批准拔用。这表明，有关人民政府对涉案房屋所涉及的土地转让是同意并已经批准的。故邵某某与贾某某之间的转让协议仅涉及房屋的转让，而该房屋的转让行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。由于邵某某已将协议约定的全部款项交付给贾某某，而且协议约定的交付条件已经成就，故贾某某应按协议的约定将房屋交付邵某某使用。故邵某某要求确认双方的购房协议有效，贾某某将涉案房屋交付邵某某的诉讼请求，于法有据，应予支持。由于贾某某承担了交房的责任，邵某某要求贾某某赔偿违约金x元的请求不再予以支持。原审法院查明事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省中牟县人民法院（2009）牟民初字第X号民事判决；
二、2006年7月29日贾某某与邵某某签订的《转让协议》为有效协议；
三、贾某某于判决生效后十日内将位于中牟县X镇政府东边，邮电所东隔一户毛留军西邻的房屋腾空并交付给邵某某。
四、驳回邵某某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各4900元，均由贾某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王东
审判员宁宇
审判员陈启辉
二Ｏ一Ｏ年八月二十日
书记员扈丽伟
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