原告（反诉被告）戴x，女，……。
原告（反诉被告）王x，男，……。
委托代理人戴x，……。
被告（反诉原告）王xx，男，……。
委托代理人沈xx，上海xx律师事务所律师。
原告戴x、王x诉被告王xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月23日立案受理，被告王xx于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2010年2月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴x、被告（反诉原告）的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴x、王x诉称，原告通过x置业居间购买被告所有的位于本市X路x号TX幢XF的房屋。2009年8月20日，原、被告及x置业三方签订房地产买卖居间协议。居间协议签订后，原告将定金10万元支付给被告。双方于8月26日签订该房屋的《上海市房地产买卖合同》，原告于8月26日、8月27日分别支付房款20万元、40万元。签订合同时，双方口头约定向中国银行办理转按揭，10月30日，双方签订补充协议，被告承认未能办理转按揭是被告造成的。之后原告多次通知被告碰面一同去银行办理还款手续，被告避而不见，并向居间公司说不想卖房了。原告起诉要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款70万元；3、被告赔偿原告违约金38万元；4、诉讼费由被告承担。
被告王xx辩称，根据合同约定，第二期房款30万元应于10月30日前付款，10月30日，被告向原告告知银行不能办理转按揭手续，原告应当自己办理贷款，符合审批条件再办理交易，原告至今只支付了第一期房款，没有支付第二期。现同意解除合同，退还70万元房款。不同意原告其余诉讼请求。
反诉原告王xx诉称，反诉事实同本诉答辩意见，反诉被告没有按照合同约定支付第二期房款，反诉要求反诉被告支付违约金38万元。
反诉被告戴x、王x辩称，合同履行过程中，系反诉原告的责任造成不能办理按揭贷款，不能继续履行合同。反诉被告没有违约，不同意反诉请求。
经审理查明，2009年8月26日，两原告（反诉被告）、被告（反诉原告）分别作为乙方和甲方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），双方通过上海x置业顾问有限公司（以下简称居间人）居间介绍，由乙方受让甲方位于本市X路x号TX幢XF房屋（以下简称涉案房屋）。房屋建筑面积116.97平方米，转让价款共计人民币190万元整。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2009年10月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲方有权延迟履行相应的合同义务；乙方延迟付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付款额的万分之五/日支付逾期违约金；该等逾期超过20日，则甲方有权单方以书面形式解除与乙方的买卖合同。若双方交易的标的房屋未办理产权过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无需通知乙方。乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的20％支付违约金。甲、乙双方并签订补充条款，补充条款约定，“第二期房价款计人民币玖拾万元整通过以下方式支付：甲方尚欠抵押权人的贷款余额全部转交由乙方承受（转贷，或称转按揭），该第二期房价款与转贷款的差额（若有）由乙方一并向抵押权人（贷款银行）申请贷款。双方应于签订买卖合同后七日内与抵押权人（贷款银行）签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理转按揭协议公证手续（若有）、借款抵押合同公证手续（若有）。待乙方转按揭的申请经抵押权人（贷款银行）审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、转按揭协议公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后三个工作日内，甲、乙双方、抵押权人（贷款银行）亲自赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交抵押权人后三个工作日内，抵押权人（贷款银行）将乙方加按揭部分的款项（若有）支付甲方。······”。买卖合同签订后，双方共同向上海市东方公证处申请办理了买卖合同公证。
另查明，原告（反诉被告）戴x分别于2009年8月20日、22日、26日、27日分四笔共计向被告（反诉原告）支付房款人民币70万元。
之后，第二期房款90万元未能按补充协议约定办理“转按揭”支付手续。2009年10月30日，原告（反诉被告）戴x与被告（反诉原告）签订补充协议，“甲乙双方原约定于2009年10月31日之前过户，王xx承诺帮乙方戴x办理按揭手续，由于王xx原因至今无法办理手续，故如果超过10月31日与戴x无关，并由王xx赔偿5000元人民币。”
2009年12月18日，原告（反诉被告）戴x致函被告（反诉原告），通知被告（反诉原告）于2009年12月31日之前与原告方共同赴徐汇区交易中心办理过户手续。被告（反诉原告）未予答复，原告（反诉被告）遂起诉要求判如所请。
以上事实除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的一致陈述外，另有原告（反诉被告）提供的买卖合同、补充合同、收款收据及银行转帐凭证、公证书、通知函等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的补充条款对第二期房款90万元通过转贷方式支付作了明确约定，双方在履行过程中遇到障碍，从2009年10月30日双方签订的补充协议反映出，双方对于无法办理按揭（贷款）手续归责于被告（反诉原告），并约定了由王xx向戴x支付违约赔偿金5,000元。至此，双方实质上是将原买卖合同及补充协议中关于房款的支付方式、支付日期及过户时间作了新的约定，合同是否能够继续履行，有赖于双方进一步协议补充。现双方互不信任无法就90万元房款的支付方式、过户时间达成合意，原告起诉要求解除合同，被告表示同意，本院予以准许，被告收取的房款应予返还原告。补充协议议定的条款覆盖了《上海市房地产买卖合同》约定的违约责任，被告应当按照补充协议向原告承担5,000元赔偿金。
原告主张被告不肯到场办理过户手续系违约，原买卖合同约定的支付第二期房款的履行时间在前，双方申请产权过户及登记手续的履行时间在后，故被告在原告未履行第二期房款交付前，有权拒绝原告的履行要求，系合理行使先履行抗辩权，原告主张被告违约，缺乏法律依据，本院不予支持。
反诉原告主张反诉被告未能履行付款义务，应承担违约责任。由于双方在合同的补充条款中明确约定第二期房款通过转贷方式支付，且双方在补充协议中明确，合同履行障碍归责于反诉原告，后反诉原告亦未对付款方式及付款时间向反诉被告提出新的履行要求，故反诉原告主张反诉被告违约，无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）戴x、王x与被告（反诉原告）王xx于2009年8月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及附件解除；
二、被告（反诉原告）王xx应于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）戴x、王x已付房款人民币700,000元；
三、被告（反诉原告）王xx应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）戴x、王x违约赔偿金人民币5,000元；
四、原告（反诉被告）戴x、王x要求被告（反诉原告）王xx支付违约金380,000元的诉讼请求不予支持；
五、被告（反诉原告）王xx要求原告（反诉被告）戴x、王x支付违约金380,000元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计7,300元、诉讼保全费5,000元，合计人民币12,300元，由原告（反诉被告）戴x、王x负担7,900元，被告（反诉原告）王xx负担4,400元；反诉案件受理费减半收取计3,500元，由被告（反诉原告）王xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员袁欣
书记员徐琛
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