原告苏XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住本市XX路X弄X号。
委托代理人吴XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住本市XX路X号。
被告肖X，女，19XX年X月X日生，汉族，住本市XX路XX弄X号X室。
委托代理人郭XX，女，x年X月X日生，汉族，住址同上。
原告苏XX诉被告肖X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，根据原告的申请，本院委托上海市公安局进行鉴定，于2009年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴XX，被告的委托代理人郭XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告将本市XX街X弄X号X室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限自2009年5月5日起至2010年5月4日止，每月租金1600元，支付方式为付三押一。合同订立后，原告向被告支付了三个月的租金和一个月的押金计6400元。但事后原告发现系争房屋产权并非被告所有，而是被告父亲肖XX。根据租赁合同的约定，被告无权出租系争房屋，原告享有合法的解除合同并追究被告违约责任的权利。故原告诉至法院，请求法院判令：一、判令解除原告与被告于2009年5月5日签订的租赁合同；二、被告向原告支付违约金1920元；三、被告返还原告租金及押金6400元。
被告辩称，系争房屋产权虽登记在肖XX名下，但肖XX系被告父亲，其已经去世，在去世前肖XX写下遗嘱，将系争房屋产权留给被告，故被告对系争房屋享有合法的权益，有权将系争房屋出租。原告自行从系争房屋处搬离，系原告违约。现同意解除与原告签订的租赁合同，对原告的其余诉讼请求不同意。对押金的返还等由法院依法判处。
经审理查明，2009年5月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将本市XX街X弄X号X室房屋(即系争房屋)出租给乙方居住使用，该租赁期限自2009年5月5日起至2010年5月4日止。该房屋每月租金1600元，合同签订乙方支付三个月租金4800元及押金1600元，以后按照先付后用的原则，每三个月支付一次。合同另约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，原告向被告支付了三个月的租金及押金共计6400元，被告也向原告交付了系争房屋。原告居住至2009年6月7日，认为系争房屋产权人并非被告，遂自系争房屋处搬离，被告则收回系争房屋。原告遂向本院提出如上诉请。
另查明，本案系争房屋产权登记在案外人肖XX(系被告父亲，已于2009年3月30日死亡)名下。肖XX生前立有遗嘱，将系争房屋交由被告继承。原告对该遗嘱真实性提出异议，经本院委托上海市公安局鉴定，确认上述遗嘱为肖XX本人所写。
上述事实，除原、被告当庭陈述一致外，另由原告提供的租赁合同、收条、房地产登记册，被告提供的户籍证明、死亡证明、房地产权证、离婚证、独生子女证、遗嘱，本院委托的上海市公安局鉴定出具的鉴定报告等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按该合同的约定履行。现原告在合同履行过程中，以房屋产权人非被告为由，擅自从系争房屋处搬离，已经违反了合同约定，对此原告应承担相应的违约责任。现原、被告对解除租赁合同已经达成一致，对此本院予以许可。系争房屋虽登记在案外人名下，但被告有权对系争房屋进行出租，故原告要求被告承担违约责任的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告提前退租，应当承担相应的违约责任，故原告要求返还租金的诉讼请求本院亦不予支持。双方租赁合同解除后，被告收取的押金应予返还。为减少当事人讼累，本院对此一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告苏XX与被告肖X于2009年5月5日就本市XX街X弄X号X室房屋签订的房屋租赁合同；
二、被告肖X于本判决生效后十日内返还原告苏XX押金1600元；
三、原告苏XX的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费减半收取计65元，鉴定费1000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员陈向红
书记员吴娟平
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