上诉人（原审第三人）：王某某，女，１９５９年３月１８日生，黑龙江省佳木斯市人，个体户，住所地：三亚市东北王某楼。
委托代理人：李某甲，海口市东北王某楼顾问。
委托代理人：曾德彬，海南富安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘某，男，１９６５年１１月１３日生，四川省成都市人，住所地：三亚市X路海湾公寓２２０６室。
委托代理人：刘溪，海南天皓律师事务所律师。
原审被告：三亚金石实业公司。住所地不祥。
法定代表人：李某乙。
原审第三人：海南万财渔业有限公司，住所地：海口市X路６９号。
法定代表人：陈某某，该公司总经理。
上诉人王某某因与被上诉人潘某、原审被告三亚金石实业公司（以下简称金石公司）及原审第三人海南万财渔业有限公司（以下简称万财公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（２００５）三亚民一初字第１０号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王某某的委托代理人李某甲、曾德彬，潘某的委托代理人刘溪到庭参加了诉讼。金石公司和万财公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：金石公司与四川华西海南第二建筑工程公司（以下简称华西公司）于１９９３年签订了金石别墅工程的施工合同，并于同年６月１８日动工兴建，１９９５年６月１０日竣工。施工期间，金石公司支付了２６万元工程款。１９９５年５月７日，华西公司作出工程决算书并交与金石公司，要求其尽快办理工程决算。同年８月９日，华西公司向金石公司发出《关于将情圣金石水庄别墅的工程款追偿权转交给潘某的通知》。金石公司于同年９月１５日在给华西公司及潘某的复函中称：贵公司于１９９５年６月１０日《关于办理工程决算函》和１９９５年８月９日《关于将情圣金石水庄别墅的工程款追偿权转交给潘某的通知书》已收到，由于我司暂时的资金周转困难和人员变动等原因，目前尚不能按照贵公司要求的时间进行工程决算和付清工程款。但为了表示诚意，我司保证在今年年底前对贵司交来的决算书进行审核，逾期则按照贵公司决算书决算的４２４８２６０．９６元结算，待我司经济好转时及时支付工程款。为保证贵公司的利益，在没有付清工程款之前，我司将别墅交由贵公司或潘某看管。我司对情圣金石水庄别墅不使用，所有权不转移不变更，看守人员的工资我司在结算时一并支付。有关情圣金石水庄别墅工程款的结算事宜，根据贵公司的通知书，我公司将尽快与潘某协商解决。潘某根据金石公司的承诺一直派员守护别墅，但未能提供损失工人工资１６万元的证据。金石公司也未依其承诺与潘某结算工程款。
１９９９年１０月２６日，金石公司与王某某签订《房地产转让合同》，约定：金石公司将金石别墅中的Ａ、Ｂ座房地产转让给王某某；土地证号为：南海国用（１９９３）字第０５２２号，房屋所有权证号为：三公房第５４８号、５５０号；转让房屋面积为６８９．２平方米，转让价款为４０万元，合同签订之日一次性以现金方式付清购房款。２００５年２月５日，王某某将金石别墅Ａ、Ｂ座变更到自己名下。在庭审中，王某某未能提供已付清４０万元购房款的证据。
另查明：海南少数民族渔业总公司于１９９６年１０月２８日申请变更为万财公司。金石公司是独立的企业法人，公司成立后仅开展兴建金石别墅业务。该别墅计有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ座，三亚市国土资源局已颁发了金石别墅土地房屋权属证书，土地证号为南海国用（１９９３）字第０５２２号，Ｃ、Ｄ座房产证号为三公房第５５２号、５５４号，产权人为金石公司和万财公司。
原审法院认为：华西公司与金石公司签订的《情圣金石水庄别墅工程施工承包合同》是双方的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。金石公司在工程竣工后不能及时结算、付款，在华西公司催付工程款的情况下，以回复函形式承诺在１９９５年年底前对华西公司的决算进行审核，逾期则视为同意华西公司的决算。而至今金石公司未审核，应视为认可华西公司的决算。华西公司已将该笔工程款债权转让给潘某，并通知了金石公司。故应认定潘某已享有该工程款追偿权。金石公司应向潘某支付剩余未付的工程款３９８８２６０．９６元。潘某诉求金石公司支付看管别墅人工工资１６万元，虽有金石公司承诺其承担看管人员工资，但由于潘某没有提供相关证据，应承担举证不能的后果，该诉求不予支持。至于万财公司是否承担连带责任问题，因金石公司和万财公司均未到庭，从现有证据看，不能认定金石公司与万财公司联营兴建金石别墅，故潘某不能要求万财公司承担支付工程款的连带责任。
第三人王某某称其１９９９年１０月２６日与金石公司签订金石别墅Ａ、Ｂ座别墅《房地产转让合同》，转让房地产行为合法有效。原审法院认为，由于该房产转让前属金石公司与万财公司共有，未经万财公司书面同意，该转让行为无效。王某某称万财公司证明别墅产权属金石公司所有，但该证据效力明显低于三亚市国土资源局颁发房屋所有权证的效力，应不予采信。王某某又称金石别墅Ａ、Ｂ座转让是按三亚市政府处置积压房地产特别程序办理，且刊登了公告。潘某和万财公司未提出异议，所以转让合法。原审法院认为金石别墅早已竣工，市房地产职能部门也已颁发了土地、房产证书，产权明晰，显然不属于处置积压房地产的范围。因此，万财公司作为金石别墅房产共有权人，在公告期内没有对王某某购房行为提出异议，也不能认为是自动放弃权利。金石公司明知拖欠潘某巨额工程款，承诺将别墅交华西公司或潘某看管，不转移房产所有权，却又将公司仅有的金石别墅财产中Ａ、Ｂ座作价４０万元卖给王某某，王某某也明知该房屋为金石公司与万财公司共有而以万财公司找不到为由申请三亚市处置积压房地产办公室（以下简称处置办）按处置积压房地产政策处置他人合法财产，属恶意串通行为，损害了万财公司的利益。因此，金石公司和王某某签订的《转让房地产合同》违背了法律的强制性规定，损害了第三人万财公司的利益，应认定为无效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二项之规定，判决：一、被告金石公司向原告潘某支付拖欠的工程款３９８８２６０．９６元，于本判决发生法律效力之日起１０日内付清；二、被告金石公司与第三人王某某签订的《房地产转让合同》无效；三、驳回原告潘某的其他诉讼请求。案件受理费３０７５１元，财产保全费１１０２０元，共４１７７１元，由被告金石公司负担３３４１６．８０元，原告潘某负担８３５４．２０元。
王某某不服原审判决，以潘某为被上诉人提起上诉，认为：原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销原审判决，驳回潘某对其买房合同无效的诉讼请求。其主要理由：１、我购买的房屋因原产权证登记的是金石公司和万财公司名字，万财公司查无下落无法办理过户登记，才依法申请并经过处置办按照海南省人民代表大会常务委员会《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》第五项的规定，经过公告确权后办理的房屋产权转让，该行政确权程序完全合法，原审法院无权以民事判决否认该行政确权行为。２、上诉人在法庭上出示了当初购买金石别墅Ａ、Ｂ座时金石公司转交的万财公司的授权委托书与证明书，证实金石别墅的一切债权债务均已处理妥当，别墅产权全部归属金石公司所有，今后办理房地产转让、过户、税费、经济纠纷等由金石公司负责，均与万财公司无关。经当庭质证，双方对此均无异议，承认证据的真实性。３、上诉人是在不知有纠纷的情况下，依约向金石公司付款４０万元善意取得此房，购买后又投资十多万元搞围墙及内外装修改造，并使用居住占有至今的。
被上诉人潘某辩称：一审判决事实清楚、证据确凿，适用法律正确，上诉人的上诉理由及请求不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。１、上诉人虽然通过合法的行政手段将金石别墅Ａ、Ｂ栋过户到其名下，但也改变不了其与某些人恶意串通，帮助被告转移财产逃避债务的非法行为和目的，转让行为不仅侵害了房产共有人万财公司的利益，同时严重损害了我方债权的实现，依法应当撤销。２、处置办在《海南日报》刊登２００４年３月１８日的确权公告时，我方才知道自己留置用来实现债权的房产被转让，遂向法院提起诉讼。
本院二审除认定原审判决查明的事实外，另补充查明：当事人一审从三亚市房产管理局档案复印取得并举证的证据中，金石公司的《收据》载明＂１９９９年１０月２６日，金石公司收到王某某交来金石别墅（Ａ、Ｂ）座转让款人民币现金４０万元＂。１９９４年１２月２２日万财公司向三亚房屋主管部门出具的《授权委托书》载明＂我公司与三亚金石实业公司联营开发＜金石别墅＞项目，前期合作已结束，今后地产、房产过户的过户税费、契税均由金石实业公司承担。现委托该公司办理地产过户手续，合作项目的财产（包括土地）使用权属金石实业公司＂。处置办三土房（２００４）２期《公告》载明＂根据海南省人大常委会《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》的规定，兹将本办受理的单位和个人申请下列土地及房屋产权登记予以公告，如有权利主张者，应于公告之日起６０日内，依法向本办书面提出异议，否则期限届满将予以核准登记＂，编号０２项即申请产权人王某某的申请事项。处置办的《处置积压房地产确权处置意见表》载明＂该宗房地产无查封、无抵押；１９９４年１２月２２日万财公司出具《授权委托书》……；１９９９年１０月２６日金石公司将该宗房地产转让给王某某；２００４年５月２１日海南省工商行政管理局证明海南省少数民族渔业总公司变更为万财公司，因该公司无法找到，故王某某申请公告确权；经处置积压房地产公告６０日无异议予以确权＂。三亚市国土资源局的《房地产转让审批意见》载明了同上内容，《房地产产权转让变更登记审批意见》载明：该房地产产权来源清楚，交易过户手续已办妥，拟同意办理转移变更登记。其上盖有三亚市国土资源局公章和三亚市人民政府土地房屋登记专用章。
本院认为，本案被上诉人潘某作为原告在一审中提出了两项诉讼，一是请求判令原审被告金石公司及第三人万财公司向其支付尚欠的工程款３９８８２６０．９６元及其看管人员看管别墅的工资１６００００元，二是请求确认原审被告金石公司与上诉人王某某签订的买卖情圣金石水庄别墅Ａ、Ｂ座的合同无效。二审中，经释明和疏导，上诉人王某某与被上诉人潘某在庭外达成了和解协议，商定由潘某撤回其要求确认金石公司与王某某签订的买卖情圣金石水庄别墅Ａ、Ｂ座合同无效的起诉，王某某则撤回上诉并自愿承担本案的二审案件受理费，王某某并以此为由向本院申请撤回上诉。本院认为，王某某与潘某在庭外达成的和解协议并不损害国家利益、集体利益、社会公共利益及第三人利益，也无违法之虞，且有利于交易秩序的稳定和双方矛盾的化解，故应准许王某某撤回上诉。为此，本院已另行裁定。鉴于作为本案原告的潘某已与上诉人王某某达成和解，表示撤回其要求确认金石公司与王某某签订的买卖情圣金石水庄别墅Ａ、Ｂ座合同无效的起诉，王某某则据此撤回上诉，本院并已裁定准许，故法院对该合同的效力无需再行审理，一审法院就此已作出的确认金石公司与王某某签订的《房地产转让合同》无效的判决应予撤销。对于潘某所提出的第二项诉讼，即要求判令金石公司及万财公司向其支付尚欠的工程款３９８８２６０．９６元及其看管人员看管别墅的工资１６００００元，一审法院作出了由金石公司向潘某支付拖欠的工程款３９８８２６０．９６元及驳回潘某其他诉讼请求的判决。对该两项判决，潘某、金石公司及万财公司均未提出上诉，故应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持海南省三亚市中级人民法院（２００５）三亚民一初字第１０号民事判决第一项和第三项；
二、撤销海南省三亚市中级人民法院（２００５）三亚民一初字第１０号民事判决第二项。
原审诉讼费用按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长王某刚
审判员刘嘉
审判员曲永生
二○○七年二月十四日
书记员苏志辉
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