原告上海X房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号。
法定代表人胡X，董事长。
委托代理人柳X，公司职员。
委托代理人王X，公司职员。
被告何X，女，19X年X月X日生，汉族，住上海市徐汇区X路X弄X号X室。
委托代理人戚X，上海市X律师事务所律师。
委托代理人沈X，上海市X律师事务所律师。
原告上海X房地产经纪有限公司诉被告何X居间合同纠纷一案，本院于2009年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪超峰独任审判，于2010年1月20日、2月3日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人柳X、王X及被告委托代理人戚X、沈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月25日，经原告居间，被告与购买方梁X就上海市徐汇区X路X弄X号X室的房屋（以下简称涉讼房屋）签订了《房地产买卖居间协议》，买卖双方约定十五个工作日之内签订买卖合同。当日原被告双方签订了《佣金确认单》，确定被告应支付给原告佣金人民币两万元整。事后原告协助买卖双方成功签订了《上海市房地产买卖合同》，但被告至今始终未向原告支付佣金，原告多次催缴，被告始终拒绝缴纳。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判令被告支付原告佣金人民币20,000元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并未促成涉讼房屋的交易，根据双方的补充条款的约定，若被告与案外人交易不成功不收中介服务费，现被告未能与案外人梁X达成房屋买卖交易，故原告不应收取中介服务费。在《委托协议》中原告已承认居间协议无法执行，故无权主张中介费。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月25日，被告经原告居间介绍，就出售上海市徐汇区X路X弄X号X室的房屋，与原告、案外人梁X签订《房地产买卖居间协议》，同日原告与被告还签订《佣金确认单》约定房屋的成交金额为2,750,000元，佣金金额为贰万元整，并约定“若甲乙双方交易不成功不收中介服务费”。2009年11月6日，被告作为出售人之一，与案外人梁X签订了《上海市房地产买卖合同》。同日，被告与案外人梁X签订《补充协议》，对涉讼房屋的合同价及装修补偿进行了约定。另外，该协议第四条约定：“若房地产交易中心税务部门对买卖合同约定价格不予受理或梁X银行贷款申请未获得贷款银行通过在基准利率基础上下浮30%（即买卖合同约定成交价的6成贷款、7折利率），且甲乙双方不愿意继续履行买卖合同及协议的，则买卖合同及本协议自动终止，双方互不承担违约责任”。后因《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》未能继续履行，原告公司员工向被告出具了《出租/出售委托协议》，该协议第九条载明：“关于徐汇区X路X弄X号X室房屋的房地产买卖居间协议（编号x）,由于不是被告的原因，导致该买卖居间协议无法执行，被告将另找中介公司和买方”。另查明，涉讼房屋的产权于2009年12月30日登记至案外人彭X、林X名下。
上述事实，除双方当事人庭审陈述一致外，另有《房地产买卖居间协议》、《佣金确认单》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、原告员工王X的名片、《出租/出售委托协议》、《补充协议》等证据证实，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中原、被告之间在签订《佣金确认单》时对佣金的支付条件作了特别约定，即如果被告与案外人梁X就涉讼的房屋交易不成功不收取中介服务费，原告认为“交易”是指签订买卖合同，而被告认为“交易”是指房屋的产权过户。本院认为，根据原、被告之间的《佣金确认单》及被告与案外人梁X的《补充协议》的约定，本案所涉及的房屋交易，并不仅仅是指房屋买卖合同的订立，还应当包括房屋的产权变更登记，原告事实上对交易所指的内容也是明知的。再结合原告出具的《出租/出售委托协议》中载明的“因不是被告的原因导致该买卖居间协议无法执行，被告将另找中介公司和买方”等内容，表明涉讼房屋的交易未能继续履行不是被告的原因所致，原告对此也是知情的，原告同意被告另行寻找买家和中介服务。因此根据原、被告双方就中介服务费支付的特别约定，原告要求被告支付中介服务费的条件并未成就，故原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、四百二十六条第一款之规定判决如下：
原告上海X房地产经纪有限公司的所有诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币150元（已减半收取），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员倪超峰
书记员邓瑜佳
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