原告上海某置业有限公司
法定代表人荣某某，董事长。
委托代理人陈永昌，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被告上海市黄某区某协会
法定代表人叶某某，会长。
委托代理人劳某某，上海市黄某区某协会秘书长。
委托代理人杨寅根，上海市外滩律师事务所律师。
原告上海某置业有限公司（以下简称：某置业）诉被告上海市黄某区某协会（以下简称：某协会）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某置业的委托代理人陈永昌，被告某协会的委托代理人劳某某、杨寅根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某置业诉称，原告系包括本市X路X弄X号在内房屋的开发商，于2004年9月取得的《拆迁许可证》，委托某聚集区建设指挥部负责动迁，2007年动迁单位向原告交付动迁用地（房屋清空但未拆除）。2008年4月起，原告与被告建立房屋租赁关系，至年底为无偿使用期，自2009年1月开始为有偿使用。被告应当支付从2009年1月1日到2010年5月21日实际办理房屋交接日止的使用费，该费用按估价标准计算为人民币（以下币种均为人民币）73万余元。但诉请仅要求被告支付2009年1月至2010年5月21日止的房屋使用费50万元。
被告某协会辩称，原、被告之间不存在租赁关系。动迁单位清空房屋后，原告因无力管理，委托被告代为保管，并由被告无偿使用，双方属委托关系。期间，原告单位经办人答应被告可使用到“世博”结束或房屋被拆迁时止。被告保管期间，曾出资40余万元，其中10万元系对被盲流拆除的门、窗、下水管道、供电等恢复；其余系为原告看管费用。被告向原告寄出律师函，提出2010年5月13日办理房屋交接，但原告至同月21日交接。故房屋交接日应为2010年5月13日。
经审理查明，2001年7月，案外人某（中国）投资有限公司（以下简称：某公司）与案外人上海市黄某区某聚居区建设指挥部签订《上海市黄某区某聚居区开发合作合同》，合作开发包括本市X路X弄X号在内地区。2002年2月，某公司与案外人原上海市房屋土地资源管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，由某公司出资受让本市X路X弄X号在内的土地使用权。2004年7月，原上海市房屋土地管理局与原告某置业签订《补充合同》，某公司与案外人上海某置业有限公司成立项目合作开发公司即本案原告；约定上述土地受让主体由某公司变更为某置业。
同年9月3日，原告某置业取得政府部门核发上述地区《房屋拆迁许可证》。某路X弄X号（建筑面积1，742平方米）原为某路小学或称某中学小学部校址。2002年学校迁移后，某聚居区建设指挥部曾将该场地交由某协会使用，2008年初，该场地清空后，某聚居区建设指挥部与原告某置业签订《交地协议书》，将某路X弄X号内房屋及场地交付原告管理。原告接受后房屋空置，发生拾荒者入住及物品被窃等情况。后原告某置业与被告某协会达成口达协议，该空置房屋交由被告管理至原告需要收回时止，期间不收取费用。该事实，本院于2009年11月9日向证人薛云珍等调查时得到证实。
2008年3月底，被告某协会入驻系争某路X弄X号，并出资对已被盗的门、窗、电路、下水道等设备、设施予以添置和修复。同年6月20日，被告某协会致原告《关于某路小学维修情况及请求延期使用的报告》，除报告其管理期间符合消防、治安规定，并已投入9万元恢复设备、设施等外，提出原定使用日期至2008年10月31日止，希望酌情延长至2008年底。同年11月，原告某置业就收回房屋一事与被告某协会交涉。次月22日，被告某协会再次致函原告称就某路小学校舍无偿使用到期后的实际情况作一报告，首先提出原先使用为无偿，且无到期搬迁说，搬迁前提为基地拆迁；其次短期搬迁有困难。提出方案为自2009年1月起，被告有偿使用具体费用再行协商；若原告坚持要被告搬迁，请时间上予以宽延，被告争取早日搬迁。
诉讼中，被告出示2008年6月4日，原告某置业的物业部向公司赵某副总经理书面提交《关于将某路小学供上海市黄某区某协会使用的情况报告》（内部行文），该报告介绍了公司接受某路小学后无人看守，造成盲流入室、塑钢门窗等物被变买情况；原某聚居区建设指挥部将该学校给某协会免费使用，由该协会承担安全值守，黄某副总经理同意我部提交的《关于拟将某路小学供上海市黄某区某协会使用的请示报告》，自2008年3月底起由某协会先专人值守负责安全防护并清理垃圾对部分设备、设施修复；所发生费用由某协会全部承担，暂定使用期限为6个月，自清理、维修工作完成之日起算；2008年5月，某协会将部分房屋供他人作纸品仓库使用，补贴前期投入，亦属合理。该报告提出近日某协会投入期费用，适当延长使用期限。在该报告上赵某副总经理批字“纸品仓库是否属于易燃品、某协会承诺书中有过承诺易燃品不得入内”，“出借协议是否办理过，如须办理以确明对方责任。”
2009年5月18日，案外人某公司某管理处通知被告某协会，称受某置业委托，将于2009年5月14日对某路小学区域驻场管理，要求某协会于同月底前搬离。6月15日，某管理处再次向某协会书面通知，要求于2009年6月30日前搬离。同年8月24日，原告代理人向被告发出律师函称，自2008年4月起，被告占有系争房屋至今，原告已于2009年初，多次提出口头搬离要求，至今未搬；然将房屋擅自转租给他人。要求接函后一周内搬离，并承担使用期间的使用费及水、电、煤等费用。逾期将采取法律手段。
审理期间，被告某协会曾于2010年5月10日、17日通知原告接受房屋。原告于2010年5月10日收件后，于同月18日复函称，5月13日双方已就房屋返还进行磋商、双方已就房屋现状进行确认。嗣后，双方于2010年5月21日办理房屋交接。原告认为实际接受房屋日期为2010年5月21日；而被告认为2010年5月13日其已具备交房条件，该日为实际房屋交接日。
另查明，被告某协会在保管或使用系争房屋期间，曾将某路X弄X号部分房屋分别出租给上海某纸业有限公司等七家单位或个人，租期半年至一年不等、租金从每月200元至8，000元不等；至2010年4月30日前承租人（单位）全部撤离。
2010年1月6日，原告某置业向本院提出申请，对自2009年1月1日起至2010年6月间的房系争房屋使用费评估。上海某房地产估价有限公司接受委托并出具《上海市X路X弄X号房屋使用费估价报告》，估价结论为739，800元。评估标准参照稍高于郊区仓库出租费用（每天每平方米0.60元）基础，核定为每天每平方米0.80元。评估期间，被告某协会提出需对系争房屋添置和修复的设备、设施进行评估，由于被告未能提供费用相关凭证，估价师在现场就经被告确认指向的标的物予以估价。上海某房地产估价有限公司于2010年8月25日向本院出具修建费用明细表，结论为原值22，154元（含人工费），现值17，723元。
以上事实，有原告某置业提供、出示《上海市黄某区某聚居区开发合作合同》、《上海市国有土地使用权出让合同》，《补充合同》、《房屋拆迁许可证》、《协议书》、《交地协议书》、被告致原告的《关于某路小学维修情况及请求延期使用的报告》及函、某公司某管理处致被告的通知及律师函；被告某协会提供出示某置业的物业部向公司赵某副总经理书面的内部行文《关于将某路小学供上海市黄某区某协会使用的情况报告》、部分与他人的租赁协议及律师函及薛某某、周某某、沈某的证人证言。本院于2009年11月9月，分别向某置业施某某等及某街道办事处唐家湾居委会支部书记顾某所作调查笔录；估价师汪某就使用费估价、取值依据及修建费用评估的陈述。上述证据、当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议，一、被告某协会就本市X路X弄X号房屋使用性质的认定。二、使用期限及使用费的确认。三、被告某协会对系争房屋添置和修复的设备、设施费用的确定
一、原告某置业与被告某协会就本市X路X弄X号房屋使用达成的口头协议，系双方当事人真实意思表示，未违背国家法律禁止性规定，且双方已实际履行，故本院确定合法有效。根据庭审质证，被告某协会使用系争房屋前提为对系争房屋管理，且管理期间为无偿使用。该管理形式符合合同法有关保管合同的特征；且被告某协会保管和使用期间，将部分房屋出租他人得到原告某置业认可，此行为符合合同法第三百二十七条之规定。
审理中，原、被告对系争房屋保管使用期限存有异议，原告认为双方口头约定无偿使用期限从2008年4月1日至2008年10月31日止，考虑到被告已出资对房屋修缮事实，同意无偿使用至2008年底。为此，原告提供被告给原告的函件印证，被告明知其使用期限至2008年10月31日止，并希望原告给予延长至同年底，后又主动提出从2009年1月起为有偿使用。而被告提出无偿使用期限至房屋被拆除或“世博”结束止，为证明其观点成立，申请证人到庭陈述。原告对证人证言真实性持有异议。本院认为，证人周某某为某协会会员、沈某与劳某某（黄某区某协会秘书长）系朋友关系，故证人与被告存在事实上利害关系；证人薛某某陈述，其知道该房屋由被告使用到动迁为止，双方为此还签过相关的文件或会议纪要。但审理中，被告未能提供经双方签名或盖章的书面证据，且证人上述陈述与其于2009年11月9日向本院陈述内容不一致，故对证人该证言本院不予采信。结合被告提供的原告内部报告中可知，原告同意被告管理或使用，期限自被告对系争房屋设备、设施添置修复可使用时起算为半年。据此，本院确认，双方对无偿使用期限是有约定的，期限为半年，即至2008年10月31日止。虽被告单方要求延长使用期限，但从现有证据无法证明，原告已同意其延长无偿使用期限至房屋被拆除或“世博”结束止。审理中，原告当庭陈述，仅同意延长至2008年底。故双方保管使用期限至2008年12月31日终止。
关于系争房屋交付时间，原、被告各执一词，被告认为其已于2010年5月13日符合交房条件，由于原告原因而至2010年5月21日双方办理交接；而原告认为不存在被告提出交房而原告不愿接受事实，双方实际交房日为2010年5月21日。本院认为，2010年5月10日被告已书面通知原告可返还房屋，5月13日双方又进行磋商，并对房屋现状进行确认。故本院确认，2010年5月13日被告已符合交房条件，该日为实际交付日。
二、鉴于，原、被告管理和无偿使用已于2008年12月31日已终止，被告继续占有、使用系争房屋，无法律和合同依据。原告提出被告给付房屋使用费的诉请，本院经查，并无不当，予以支持。关于房屋使用费标准确认，评估公司明确参照郊县仓库使用标准每天每平方米0.60元，考虑地段级差因素，仍以仓库使用标准计算使用费每天每平方米0.80元。虽然系争房屋因动拆迁原业主已搬离，原房地产权证已注销，但仍未改变房屋的使用功能，现评估公司按最低用途标准，即仓库使用标准计算使用费，并无不妥，本院予以采纳。
本案原告追究的是被告逾期迁出后的违约赔偿责任。由于双方事先未予约定，本院认为，应从原告直接损失和间接损失两方面考虑，由于原告并未提供证据证明其财产直接减少，故本院从原告可得利益方面确定其损失范围。参照评估估价，根据公平、合理原则，酌情确定房屋使用费金额。
三、被告前期使用期间，曾出资对系争房屋修缮相关设备与设施，恢复系争房屋正常使用功能，该事实得到原告认可。作为保管为前提的该出资部分理应由原告承担，但原告提出被告保管和使用期间，将部分房屋出租他人，并已收取租金，表示可承担房屋修建部分的残值，本院经查，并无不当，可以支持。审理中，法庭已告知当事人，对修建费用的评估，应由有工程造价资质的单位进行审价，而上海某房地产估价有限公司资质系房地产估价，但双方当事人表示对该公司就修建费审价资质不持异议。本院从节约诉讼成本及缩短诉讼周期考虑，在双方当事人均无异议的情况下，认同上海某房地产估价有限公司审价。由于被告未提供相关凭证，在估价师现场丈量并经被告现场签字确认情况下，按行业审价标准，计算实物工作量，对此结论，本院予以采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百六十五条、第三百七十二条之规定，判决如下：
一、被告上海市黄某区某协会应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海某置业有限公司自2009年1月1日至2010年5月13日止的本市X路X弄X号房屋使用费人民币18万元。
二、原告上海某置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付被告上海市黄某区某协会房屋修建费残值人民币17，723元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，800元，估价费人民币41，100元（原告已预交），由原告上海某置业有限公司、被告上海市黄某区某协会各半负担人民币24，950元（该款被告上海市黄某区某协会应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海某置业有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长蔡银寿
审判员茅德成
代理审判员石志仁
书记员周玲
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