原告上海X建设发展有限公司，住所地本市X路X号。
法定代表人徐X，总经理。
委托代理人任X、胡X，上海X（集团）有限公司职员。
被告上海X投资管理咨询有限公司，住所地本市X路X号X室。
法定代表人王X。
原告上海X建设发展有限公司为与上海X投资管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年3月2日向本院起诉，本院于当日立案受理后，适用普通程序，于2009年9月1日公开开庭进行了审理。2008年11月，经原告申请，本院委托X建设工程咨询集团有限公司对被告在系争房屋内的装潢残值进行审价。原告的委托代理人胡X到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海X建设发展有限公司诉称，2008年3月，原、被告签订《XX房屋预租/租赁合同》。根据租赁合同约定，被告承租原告所有的位于本市徐汇区X路X号X项目地下一层X室房屋用于经营美容美体业。租赁合同还就出租房屋建筑面积、租金支付、房屋交付、违约责任及有关费用支付事宜作出明确约定。租赁合同签署后，原告于2008年3月20日将房屋交付给被告。按照租赁合同补充条款第3.4/3.5条之约定,被告应在装修免租期届满后之次日起支付原告租金等费用，又根据合同附件四载明该房屋的正式起租日为2008年5月4日。但至今，被告的租金只支付至2008年9月，同时被告还拖欠物业管理费、公用使用费等应付费用。经原告多次催讨，被告均予以拒绝。故要求判令：1、解除原、被告所签订的上海市房屋租赁合同；2、被告搬出本市徐汇区X路X号X项目地下一层X室房屋；3、被告支付解除合同违约金82,207.14元;4、被告支付自2008年10月1日起至本判决生效之日止的租金，以每月27,402.38元计算;5、被告支付逾期支付租金违约金(自2008年9月26日至2009年4月23日止)人民币125,493.14元;6、被告支付自2008年10月1日起至本判决生效之日止的物业管理费，以每月9,172.80元计算；7、被告支付逾期支付物业管理费违约金(自2008年9月26日起至2009年4月23日止)人民币42,022.13元。
被告上海X投资管理咨询有限公司未应诉答辩。
经审理查明，2008年3月20日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《XX房屋预租/租赁合同》，约定甲方预租给乙方本市X路X号“X”地下一层X室房屋，租赁面积为163.80平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为美容美体使用，合同租赁期为3年，自房屋交付之日开始计算；自房屋交付日起算，乙方享有45日的装修免租期，并自装修免租期届满之次日(亦即起租日)起支付租金，在上述装修免租期内，乙方享有无需缴纳租金和物业管理费之权益，但在该期间内乙方仍需向甲方缴纳相关费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）；该房屋采取月固定租金的计算方式，月固定租金按照日租金乘以当月实际天数和该房屋租赁面积计算，第1年为人民币5.5元,第2年为人民币6元,第3年为人民币6.5元,固定租金每2个月支付一次,每第2个月的第25日支付下月固定租金,起租日当天或之前,乙方将当日至月底的固定租金按实际天数结算并支付；乙方应于签署本合同之同时向甲方支付相当于2个月租金与物业管理费之总和的租赁保证金，即人民币73,150.36元;租赁期限内,乙方不得将上述租赁保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或者其他费用；租赁期间内，甲方有权从上述租赁保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费及其他费用或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿，上述租赁保证金不足部分，乙方应于10日内补足；租赁期限届满或发生本合同提起解除的情形，上述租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后30日内将租赁保证金及任何其他尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方，本条上述“合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付之所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、非正常营业时间的中央空调运行费用、公用事业费用、停车费、违约金、赔偿金等；租赁期限内，乙方应向甲方支付物业管理费，物业管理费为每平方米租赁面积每月56元；乙方应在租赁期限内自行承担该房屋实际使用的水、电、煤气、通讯费等公用事业费，该笔费用以甲方的《物业管理规定》公布的收费标准为计算依据，乙方须在收到甲方的书面结算通知后5个工作日内向甲方支付上一月的该笔费用，在租赁期限内，甲方收费时，需向乙方出示有关凭证，以确定乙方须支付的公用事业费用金额，租赁期限内物业管理费的支付时间参照租金的支付时间计算；乙方应于每月25日前向甲方支付租金,逾期支付的,逾期一日,则乙方需按月租金的5%支付违约金;租赁期限届满或发生本合同提前解除的情形，甲方有权收回房屋，乙方须于租赁期限届满或发生本合同提前解除之前的10日内，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应于本合同终止后3日内将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的或甲方书面认可的状态，交还甲方，甲方有权保留乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物的所有权，以本合同终止时甲方向乙方发出的书面通知为准；若乙方未能如上述约定及时办理房屋返还手续，且逾期10日，则视乙方已经放弃该房屋内之任何物品的处置权利，甲方有权拍卖、变卖、作价等方式处置上述物品，并以处置上述物品之所得扣除甲方费用后无息返还乙方，不足扣除的部分，甲方有权向乙方追偿；甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按租赁期限剩余期间租金的总和的20％支付违约金：1、租赁期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的；……4、乙方逾期向甲方支付租金、租赁保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用累计超过60日的；乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、公用事业费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.5％向甲方支付违约金；逾期累计超过30日,甲方有权停止公用事业供应,因此造成的一切后果由乙方自行承担。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋使用交接书，确定甲方已于2008年3月20日将系争房屋交付乙方使用，自该交房之日起，乙方所享有的装修免租期正式开始计算，该房屋处于乙方控制之下，双方无需另行办理其他房屋交付手续；双方确认，该房屋实测租赁面积为163.80平方米(本合同计算租金、物业管理费等相关费用按照该实测面积为准)，本房屋使用交接书的签署作为甲方向乙方正式交付房屋的标志,自交付日起享有该房屋的装修免租期45天。其后，原告对房屋进行了装修，并添置了相应的设施和物品。合同签订后,被告向原告支付保证金73,150.36元并支付租金、物业管理费至2008年9月底。
在本案审理过程中,经原告申请,本院委托X建设工程咨询集团有限公司对于被告在系争房屋内的装潢残值实施审价,审价结论是被告实施装潢残值为84,690元。原告对于审价结论无异议。原告同意返还被告保证金73,150.36元，并同意按照审价报告确定的装潢残值及当事人的过错情况，支付给被告装修补偿款。
以上事实，除原告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、通知以及当事人的当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。被告自2008年10月起未支付租金及物业管理费，故依照合同约定，原告提出解除原、被告之间签订的租赁合同、被告搬出本市徐汇区X路X号X项目地下一层X室房屋的诉讼请求，本院予以准许。因租赁合同解除，原告亦同意退还保证金，故本院将保证金一并处理。
被告自2008年10月起即未向原告支付租金及物业管理费，故原告要求被告支付自2008年10月起至本判决生效之日止的租金及物业管理费的诉请，本院予以支持。依照合同约定，“每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.5％向甲方支付违约金”，故原告要求被告支付自2008年9月26日至2009年4月23日止的租金及物业管理费违约金的诉请，本院予以支持。关于解除合同违约金,依据合同约定被告应向原告按租赁期限剩余期间租金总和的20％支付违约金,现原告主张82,207.14元,低于被告应负担的数额,本院予以准许。
合同签订后，被告对于系争房屋实施装修，原告作为系争房屋的产权人，理应知道被告对系争房屋实施装修，且原告在合同中约定给予被告45日的装修免租期，故对于租赁合同解除后租赁物上的添附物的处理问题，本院结合审价报告确定的装潢残值及当事人的过错由本院酌情判处。被告经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告上海X建设发展有限公司与被告上海X投资管理咨询有限公司于2008年3月20日签订的《XX房屋预租/租赁合同》；
二、被告上海X投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内搬出本市徐汇区X路X号X项目地下一层X室房屋；
三、被告上海X投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海X建设发展有限公司自2008年10月1日起至本判决生效之日止的租金，以每月27,402.38元计算；
四、被告上海X投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海X建设发展有限公司自2008年9月26日起至2009年4月23日止的逾期支付租金违约金125,493.14元;
五、被告上海X投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海X建设发展有限公司解除合同所致违约金82,207.14元;
六、被告上海X投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海X建设发展有限公司自2008年10月1日起至本判决生效之日止的物业管理费，以每月9,172.80元计算；
七、被告上海X投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海X建设发展有限公司自2008年9月26日起至2009年4月23日止的物业管理费违约金42,022.13元；
八、原告上海X建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海X投资管理咨询有限公司装修补偿款67,687.20元;
九、原告上海X建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海X投资管理咨询有限公司租赁保证金73,150.36元;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,445元、诉讼保全费1,902元,合计7,347元，由被告上海X投资管理咨询有限公司负担;审价费5,000元,由被告上海X投资管理咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长刘锋
审判员晏莹
代理审判员徐磊
书记员吕燕娜
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