广州地铁：是商家的馅饼还是陷阱

核心提示：先看一组数字：2001年广州地铁在商贸方面的收入是1200万元，2002年的商贸收入是1700万元，预计今年还将以20%-30%的幅度增长。
    “随着二号线的开通，广州地铁已经转变了原来仅是市政工程的概念，逐渐走向搭建商业物业利润的时代。”一位零售业专家指出。

从广州地铁公司有规划将连锁便利店、洗衣店和冲印店等引进二号线，到房地产商开发楼盘上大打“地铁上盖物业”的概念，都在向人们透露地铁沿线物业潜在的无限商机。
    “但是地铁商业是商机和危机共存，利用不好将很容易掉进陷阱。”华南理工大学工商管理学院副院长沙振权博士表示。
    “广州政府应该参与到地铁商业物业的规划中，充分发挥地铁商业物业的效应。”沙振权呼吁。
    天生的“馅饼”
    “地铁打造商业的商机是‘天生’的。”沙振权表示。
    对此最好的诠释就是，地铁的开通会带来人流，充足的人流就直接解决了商业选址需要考虑的客流量的问题。据统计，目前广州一号线的客流量达到18万人次，刚开通的二号线在元旦期间的客流量也有7.2万人次。
    天河城和中华广场目前人流量的膨胀无不与地铁引发的人流相关。据统计，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示，这些消费者到达天河城的方式，大多数是通过地铁。
    据地铁公司的报告，预计到2010年，仅三号线的日客流量达40万人次，整个广州市轨道交通网的客流届时将达到每天180万人次。
    其实“人流效应”带来的“收入效应”在广州地铁一号线中已有所体现。开发商贸“大物业”的概念已进入了广州地铁公司发展的议程中。如在公园前站的人民广场开发占地1万平方米的四层地下大型商场；在2号线与3号线交汇的客村站，开发一条大型的地下商业步行街；在黄沙站，计划与香港的和黄集团共同开发占地3.2万平方米的地下商厦。
    潜藏的“陷阱”
    虽然地铁商业的商机是天生的“馅饼”，但利用不当，同样会掉进“陷阱”。
    来自中原地产的分析显示，广州一号线上的火车东战、公园前站、体育西站和芳村站等地的商业经营就值得商榷。
    火车东站上盖商业物业主要有中泰百盛、美食街和天誉花园的一、二期商铺。当初百盛进驻中泰就是打着口岸经济概念，结果自2001年1月19日开业来，人流量并不如人意。
    与此景况相同的，还有体育西路的天河服装皮具城、公园前站负二层的时尚在线和中旅商业城等。
    拍脑袋风险大
    “地铁上盖商业发展必须根据周围的人流和居民情况等来确定发展模式”，沙振权表示，“细化的标志是行走15分钟有固定居民区才具备打造商业的背景。”
    言下之意就是，这几个案例不是很成功主要是没有根据周围的人流和居民情况考虑商业的模式。
    如把百货公司建在火车站旁，一方面出站的顾客都急于回家，不能吸引过客，另一方面，城里的顾客又觉得到地铁总站太远，于是，在周围没有太多固定的居民消费群下，中泰百盛很难搭建口岸经济的概念。而体育西路、公园前站和芳村站的商业也因为没有明显的经营特色导致知名度不高，甚至有人提出公园前站的中旅商业城更适合发展酒店而不是商业。
    “发展商打造商业物业必须从零售商的角度考虑。”沙振权指出。
    由此可见，如果开发商只是靠拍脑袋，仅凭哪种能更快速回笼资金就开发哪种经营项目，将会承担很大的风险，一不小心，馅饼随时变成陷阱。“所以广州政府应该参与到地铁商业的规划中，充分发挥地铁商业的效应。”沙振权称。
    缺乏全面规划
    有专家表示，有关部门没有专门对广州地铁商业进行全面规划。
    据了解，当初广州兴建的地铁一号线完全属于政府的市政工程，主要是为了解决交通问题，并没有很好把铁线路与城市的商业布局结合起来。“这直接影响了提升广州原城市商圈的影响力。”广州市中华广场物业经营管理有限公司董事总经理欧小卫称。
    环市路就是明显的例子。在一号线地铁还没开通前，环市路是广州的集大量写字楼位置以及商业的cbd(中央商务区)中心。但是，随着地铁一号线开通，大量的人流流向了有地铁达到的天河城、中华广场等地，而环市路由于地铁不通，交通不够方便等原因，cbd的地位逐渐旁落。
    “如果当时政府能与原城市商业布局结合起来，去广州友谊的顾客就不会埋怨交通不方便，同时也更进一步提升该商圈的地位。”
    商业规划滞后
    另一方面，地铁一号线也突兀出一个问题：对地铁商业的规划远晚于地铁工程的完成。建成4年的地铁一号线上，东山口、陈家祠地铁的商业物业也是去年才开始大动干戈。
    “要实现地铁工程与地铁商业开发同时进行，政府在当中所起的作用就很大。”欧小卫称。如政府在规划地铁线路的时候，就应同时考虑到如何统筹地铁的商业物业。即根据周围的地域情况、人口数量等，最终规划出该地铁物业应该配套多大的商业物业。
    不过也有业界人士认为，在地铁成本造价高的压力下，地铁线路是不可能完全按照城市商业布局进行，地铁的功能更多的体现在交通网络的打造上。
    挖掘商机扭亏
    将地铁的“人流”很好的转变为“财流”，香港地铁堪称是全世界的典范。
    据悉，自上世界70年代，香港开通第一条地铁开始，香港地铁公司致力于写字楼、商场和住宅等物业发展项目，物业经营已经成为香港地铁公司重要收入来源。来自最新的统计数字显示，香港地铁物业旗下四大商唱—德福广尝青衣城、杏花新城和绿杨新村，其商铺出租率都保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。
    据了解，广州地铁公司也早已在2000年成立了广州地铁资源开发部，负责地铁附属资源开发利用，并希望通过借鉴香港地铁的开发模式来解决地铁连年亏损的难题。据悉，投资122亿元的地铁一号线运营3年后，每年的运营收入保持在1.8-1.9亿元，而运营成本却高达2.2-2.3亿元，仍未摆脱亏损的局面。
    目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%，药品、皮具、报刊、点心、冲英洗衣、银行等各种连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便利店、洗衣店等连锁店铺。据悉，广州地铁正在申请获取地铁三号线上盖5万平方公里的地块。
    广州地铁总公司总经理卢光霖称，如果广州地铁能够顺利拿到地铁三号线沿线的洛溪、大石、汉溪三块面积为5万平方公里的土地，将通过招标形式获得合作伙伴后，进行全方位的房地产开发。
    专家说法：商家如何利用地铁商机
    来自中原地产的分析，要想好好利用地铁商业这块“馅饼“，关键是把握好外部因素和内部因素两方面。
    外部因素主要是周围要有成熟的商业区做衬托。因为仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流和消费者。同时除地铁外，还必需有便捷的地面公交体系，因为地面的公交体系占据着公交体系80%以上的份额。
    而且，还必须有一个公众的活动空间环境。游、购、玩有机地结合起来，就可把所不能吸纳的人流暂时引到周边去。
    内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流，并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。
    商场的经营面积必需足够大，一是可以增加品种，另外则可以有足够的空间去容纳消费者，为他们提供一个良好的购物环境。只有特色经营才可吸引到尽量多的人流，通过塑造品牌保持人流。
    像地铁一号线上较成功的中华广场通过吉之岛、中华百货两大主力店来吸引人流，同时，充分利用其紧邻陵园手机电讯一条街的优势，把手机电讯、数码产品的销售也吸引到中华广场中来，形成了自己的特色。并利用靠近英雄广场及足球场的地理优势，每逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。
    地铁只是提供了一个机会，让沿线商家有更广范的客户群可供选择，但能不能吸引到这些客户群，并留住他们，就要看各自的本事了。
    相关链接：香港地铁商业凭什么盈利？
    香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流，人流造就了“时代广潮、“置地广潮、“太古广潮等一大批香港购物天堂。
    而反观广州的地铁上盖商业，除“天河城广潮和“中华广潮外，几乎再没有令人为之眼前一亮的大型购物商常随着地铁二号线的开通，地铁上盖商业将迎来新的发展契机，能否借此打造新的购物天堂，香港地铁商铺运作的成功经验，有不少值得借鉴的地方。
    香港地铁物业旗下四大商唱—德福广尝青衣城、杏花新城和绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。
    香港地铁有限公司物业总监何恒光表示，地铁商场能保持100%的出租率，关键在于对市场研究透彻，定位清晰。青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概念新颖，设计妥贴，轻易获取了广大香港市民的芳心。随后，德福广场和杏花新城分别注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香港消费潮流。
    香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售”。恒基(中国)有限公司市场拓展部经理石家展告诉记者：这样做为的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。香港不少开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。
    而广州的发展商开发一个地块，通常都是先在银行融资，资金回笼后才还本还息，这就导致了发展商必须在最短的时间里，将物业推售出去。
    商铺的业权被出售，最容易造成的现象就是：业主们各有各做，无法统一*作，之前广州地铁上盖几大商业的失败，多归于这种“一盘散沙”的现象。而“天河城广潮的成功*作，也是由最初的卖铺转入后期的租铺而达成的。
    对于租户，香港地铁物业还引入了优质服务计划，即邀请顾客对租户进行服务评审，每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户下次将不予续约，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。
    香港地铁沿线的大型商场每到5至10年就会来一次彻底的停业翻新，过时的项目被*盘手毫不客气地清出场，再重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。
    一号线成功案例：地铁口“收银机”
    天河城
    1999年地铁一号线开通后，为天河城带来了大量的人流。天河城马上抓住机遇，迅速搭建起购物中心的概念，以当时是广州首创的“主力店+专卖店+休闲娱乐”模式捕获了市民的心。
    天河城单日最高客流量曾超过100万人次，迄今为止保持着日均客流量18万—20万人次、高峰期65万人次的纪录。天河城内两大主力店天贸南大和吉之岛，生意也由此蒸蒸日上。2001年天贸集团实现税前利润1.8亿，被业界称为广州地铁口边上最大的“收银机”。
    中华广场
    同样凭借地铁带来的巨大人流量，中华广场的知名度不断上升。
    虽然同样是打造购物中心，但为了与天河城模式有所差异，中华广场特意引进了电影院。主力店是中华百货和吉之岛。
    目前中华广场日均人流量已达15万人次，逢节假日达到30万人次。
    与中华广场同属烈士陵园站的商业物业的流行前线，以“前卫+流行”的概念吸引了大量的时尚人士前来购物，与中华广场共享地铁带来的商机。（何静文）