开发商出租楼顶广告位成被告

发布日期：2009-06-18 作者：110网律师

花园小区位于市高新区的主干道东侧，开发商在楼房尚未全部卖出之前在小区临街的1号楼顶部搭建了一个巨幅广告牌，该广告牌是开发商与物业管理公司共同制作的，并以每年3万元的价格租给了别的商家做广告宣传用。该楼的业主认为，开发商和物业管理公司的行为侵犯了自己的权益而起诉到了法院。请求法院支持其要求开发商和物业管理公司停止侵害和赔偿损失的诉讼请求。
开发商认为，该小区的楼房尚未全部卖出，开发商对未卖出的楼房还拥有所有权，除业主拥有的房产产权以外，所有的房产产权还属于开发商所有，开发商还拥有对小区楼房的部分处分权；物业管理公司则认为，作为业主房产的管理者，有权代表业主处理其公共部位。所以，只要两被告协商一致，就可以把广告位租给别的商家做广告，故请求人民法院驳回原告诉诉请求。
人民法院经审理认为，开发商出租广告位的1号楼已经售出五分之三，对其另外的五分之二开发商仍有所有权，而物业管理公司只是受委托的管理部门，其无权处分该楼的业主共有的部位，在这种情况下其与开发商协商一致出租了楼宇顶部的广告位显然侵犯了其他业主的合法权益。又查明出租广告位的收益，开发商分得五分之二，物业管理公司分得五分之三。故法院认为，被告物业管理公司的行为侵犯了业主对楼顶的所有权，而被告开发商未经其他业主同意就将无处分权部分一同出租，构成了对其他业主的侵权。后经法院调解，业主同意，把属于业主所得共有的部分出租，该收益以后归业主所有，且物业管理公司把侵权所得的收益返还给业主。
《物权法》第六章对业主的建筑物区分所有权进行了专门的规定，建筑物区分所有权是所有权的一种。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有的部门享有所有权，对专有部门以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这里的业主不仅包括公民个人，还包括国家、法人单位和其他团体组织。如果一个单位或者国家在小区里买了房子，那这个单位（包括国家）也是业主，而不是我们传统的认识中业主只能是个人自然人。
购买房产的业主在其购买房价款中实际都已包含公有建筑的分摊价款，所以，购房业主应是共有建筑的按份共有人。楼房的楼顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用，但顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由楼宇的各个产权人也就是业主共有。《物权法》第七十三条规定了业主的共有财产范围，该条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑物的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗连墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。依据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是所谓的所有权的四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或者由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可获事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人所有权的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项权能的，就构成了对共有人共有权的侵害。
在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区业主与开发商均为小区公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用、收益、处分等权能。本案中，广告牌的租赁费属于共有物产生的收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人都不能单独占有，非共有人物业管理公司更不能占有。开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用费自己占有是不对的。而小区的物业管理公司不是共有人，却也获得租金更是没有法律依据，已经侵害了其他共有人的合法权益。该纠纷的解决办法有二种：一是停止侵权，恢复原状；二是征得业主的同意，继续出租广告位，把属于业主的那部分收益全部归业主所有。

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