审判实践中优先承租权应慎用

随着社会经济的发展，租赁关系越来越成为一种重要的民事关系。而在租赁关系尤其是房屋租赁关系中优先承租权被越来越多的提及，在人民法院的审判实践中也经常遇到这类租赁合同纠纷。如何处理涉及优先承租权的租赁合同纠纷，既保护租赁关系的平稳，又能促进经济发展，成为现今一个很重要的课题。

    现实生活中，由于房屋属于不动产这一特性，房屋承租人在租赁合同即将期满想要续签合同时，出租人总是能利用自己的优势地位而左右房屋的租赁。生活中往往出现这种情况：某一承租人在租赁了某一房屋居住多年或租赁门面经营了几年以后，在租赁期间投入大量的人力、物力，极大的带动了租赁物周围的人气和经济环境，使租赁物的无形资产大幅增长。但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面转租给他人而不再租给原承租人。而出租人这种权利可以不受到任何的限制。虽然原承租人在租赁合同到期时仍然迫切想续租该房屋，在这种情况下房屋出租人利用自己相对于承租人的优势地位，有绝对选择承租人的权利，从而使原承租人处于不利地位是很明显的。这种情况导致的纠纷在人民法院的受理案件中呈逐年上升的趋势，而且往往如果某一商场的众多承租户在租赁合同到期时要求续签原租赁合同被出租户整体拒绝的话，很容易导致集团诉讼纠纷，给社会稳定带来不利的影响。

    一、优先承租权在实际案例中的适用

    １．湖南省某法院曾受理这样一起门面租赁合同纠纷案件：２０００年５月２９日，承租人彭某与某区住宅产品大市场（以下简称产品大市场）签订一份门面租赁合同。双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场Ｅ２栋１９号、２０号门面。合同签订后，彭某交纳４．８万元的门面押金。２００３年１０月３１日当年度合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。合同到期后，彭某多次找到产品大市场要求续签门面租赁合同均未果。在彭某与产品大市场所签订的２００２－２００３年度租赁合同中有关于优先承租权的约定，该条约定彭某需在租赁合同期满前２个月内向产品大市场提出书面申请，则彭某取得优先承租权。但彭某没有证据能够表明自己在合同到期前２个月向产品大市场书面提出了书面续租申请。后彭某诉至法院要求判令产品大市场与其续签原门面租赁合同。

    该案经一审法院审理认为，彭某与产品大市场２００２－２００３年度以前的门面租赁合同是双方的真实意思表示，并且已经实际履行完毕。彭某虽要求与产品大市场继续签订门面租赁合同但没有证据证明自己在合同约定的期限内向产品大市场提出书面续租申请，故驳回了原告的诉讼请求。一审宣判后，原告彭某提出上诉。该案二审时对一审所认定的事实予以确认，但认为彭某在争议门面中已经营了三年时间，在合同履行期间既没有违反合同的行为，也没有违法经营行为，从有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益的角度出发，彭某在同等条件下可以优先承租。因此改判彭某对产品大市场Ｅ２栋１９号、２０号门面有优先承租权。

    ２．在江平编著的《合同法实务全书》（１９９９年版第１７１９页）中选编某商场诉程某租赁合同纠纷案。在该案例中，承租人程某向某商场租赁了某商场２１室的１－４号柜台，租赁期间为一年。租赁期满后承租人提出继续租赁的请求，被商场拒绝。此后商场强行将程某的货物搬出租赁的柜台。后商场起诉程某要求解除租赁关系，并要求程某搬走被商场封存的货物。

    该案在一、二审的法院审理过程中，均认为原被告的租赁关系已经解除，由被告程某搬走被商场封存的货物并支付商场租金。程某后向省高院提出再审。省高院审理后认为，程某在原租赁地点经营是合法的，应受法律保护。本案承租人既无违反合同的行为，又无违法经营的行为，在同等条件下应有优先承租权。因此判决由商场在判决书送达后３０日内给程某安排与原租赁柜台相应的４个柜台，如不能安排则要赔偿程某积压商品的损失１５．５万多元。

    以上两个案例表明，虽然法律没有明文规定承租人的优先承租权，但法院都在某种情况下确认了承租人在租赁合同即将到期时仍然对原租赁门面拥有优先承租的权利。因为我国法律没有明文规定优先承租权，因此在两个案例中法院都是适用民法通则第四条：民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则来处理的。以上案例表明法院已经认识到如果在此类案件中一味的否认原承租人的优先租赁权利，则有失公平和公正。但是我们是否就可以认为优先承租权能够广泛的普遍的适用，只要是在房屋、门面等不动产租赁中，不管双方有无在合同中约定优先承租权或者合同约定了优先承租权而不管其附加其他条件双方是否履行完成，都可以赋予承租人在续签合同时的优先承租权，这也是值得商榷的。

    二、优先承租权的实质含义

    优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。这种优先权类似于现行法律中所规定的优先购买权。两者都反映了租赁权的物权化倾向。虽然传统民法中租赁权纯属债权，但在２０世纪后的各国民法为了稳定租赁关系，保护承租人利益，大都采取了租赁物权化的法律对策。这种物权性质的法律关系表现在以下几个方面：１．同一物的同一部分只可设立一个租赁权。２．出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力。３．在租赁合同关系中承租人享有优先购买权（以上三点均被我国立法所采纳）。

    但是优先承租权与其他几项已被法律所采纳的承租人权利又有一定的区别。首先，其他三项权利均要求在租赁合同的有效期间内，而优先承租权则是体现在租赁合同期满后下一个租赁合同的签订阶段；其次，优先承租权不单可以对抗第三人，主要是对出租人的所有权进行一定限制。因此，承认优先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。

    三、人民法院在审判实践中应慎重适用优先承租权

    虽然优先承租权在审判实践中的适用有一定的理论基础，并且各地法院在面对此类纠纷的时候也做了一些有益的尝试，但是在人民法院处理此类案件时应当慎重适用优先承租权。

    １．优先承租权的适用不便于掌握。租赁关系在现实生活中相当的复杂，法院审理租赁纠纷的时候，在哪些租赁合同纠纷中赋予承租人优先承租权、怎样赋予承租人优先承租权不好掌握，很容易侵犯出租人的权益。因为按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议，法院不应过多的干预。过分的强调承租人的优先承租权容易侵犯出租人对租赁物的所有权。

    ２．不便于执行。前文所举两个案例虽然法院作出了有利于原承租人的判决，但是如果出租人采取不配合的态度，原承租人的优先承租权利很容易在实际当中落空。在第一个案例中，法院判决原承租人对原租赁门面有优先承租权，而并没有判决承租人可直接租赁原门面。那么判决生效后，出租人如果采取不配合态度将门面收回，声称短期内不再租赁，原承租人则无法将判决履行。同时在过了一段时间后，出租人再将门面出租，原承租人是否还享有优先承租权，如果有又是多长时间，是半年还是一年或是更长。如果让原承租人的优先承租权拥有太长的保护期或者是不定期的保护期，那会使得这一门面的租赁长期处于不稳定状态，也不利于交易的平稳。而在第二个案例中，法院要求商场安排相应的另外四个柜台给原承租人，也不便执行。什么样的柜台是与承租人原来租赁的柜台相应的柜台，不好掌握。如果在这个问题上，原被告在判决履行当中又无法达成一致，则这一项判决内容没有实际意义。人民法院作出的判决最终不能在实际中得到履行，将有损于人民法院的公信力。

    ３．法律依据不充分。由上所述，我国法律中并没有明文规定优先承租权，在以上两个案例当中人民法院在判决给予承租人优先承租权的时候适用的均是民法通则第四条的规定，而这一条是民法通则总则中的规定，规定的是民事行为的一般规定即自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。而在租赁纠纷中适用第四条就赋予承租人优先承租权，法律依据显得单薄。

    因此，人民法院在审理此类纠纷时应当慎重。根据现在的情况，人民法院在审理案件时要严格把握适用优先承租权。具体操作时，在经营性的门面（柜台）租赁纠纷中可以考虑承租人的优先承租权；而在其他房屋租赁中应当要双方在租赁合同条款中明确约定了优先承租权，并且承租人按照合同的约定严格履行了所要求的条件，可以适用优先承租权。其他的情况人民法院在审理租赁纠纷案件时不宜适用优先承租权。在现有情况下，承租人优先承租权利的保护更多的需要在签订的租赁合中用合同条款加以体现，而不应依靠人民法院在审理案件时赋予承租人优先承租权。笔者建议可否在我国修订民法典时将优先承租权予以考虑并加以明文规定，如此将有利于此类纠纷的解决。

尹　强