南京律师：“小产权房”买卖是否有效？

发布日期：2009-11-24 作者：110网律师

南京律师：“小产权房”买卖是否有效？

“小产权房”买卖是否有效？
认为买卖无效的理由：
1，认为既然国家房管部门不予以颁发房屋产权证，不能过户公示交易，没有所有权，那自然其存在是不合法的。
2，国务院办公厅发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售”。
3，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。根据“房随地走，地随房走”的法律原则，宅基地上的房屋也同样是不能流转的。
4，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
5，2004 年，北京市高级法院印发了关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要，提出农村私有房屋买卖合同应当认定无效，要求北京市各级法院在审判中参照执行。此后，北京法院审理的相关案件大都以判决合同无效告终，买农房的城里人交出房屋，得到一定补偿款。

认为买卖有效的理由：
1，既然小产权房存在并继续存在，而且国家没有明令禁止取缔，那自然是合法的。
2，集体土地管理权在基层，只要符合城乡整体规划要求，没有违法占用耕地和宅基地，符合相关标准，就可以在农村集体建设用地上自行或委托开发商进行房地产开发并进行出售。而且这个被集体成员表决同意的结果应受法律认可和保护，不存在“无效”之说。
3，《城市房地产管理法》的前提是“城市”，农村集体土地不在其约束范围之内。
4，我国法律、行政法规并无明文规定禁止买卖宅基地上的私有房屋。法院确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据。国务院办公厅的通知及国务院的决定不是行政法规，只是国务院发布的规范性文件。
5，《土地管理法》规定:农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从这一法律规定中可以看出法律并不禁止农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。
6，我国法律只规定了宅基地不能买卖，却没有规定宅基地上的房屋是否可以买卖，这是一个法律空白。

建设部：仅仅是通过新闻会发布向消费者作出购买小产权房有隐患的“风险提示”，而不能对这一领域直接进行管理和整治。因为建设部并不拥有对农村集体用地的管理权。对此，有媒体采访了相关专家。
国土局：作为国有土地管理部门的职权范围是城市国有土地和被征用为国有的农村集体土地，而对未被征用的集体土地无权干涉。
央行：《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》银发〔2008〕214号有规定，严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。
教授观点：中国人民大学法学院教授王轶指出，无论从《宪法》，还是即将实施的《物权法》或其他相关法律法规的角度，小产权房是否违规都值得商榷。就其个人观点认为，小产权住宅并没有违反现有法律，而且只要购房者与乡政府签订的合同符合双方意愿，那么这份合同就是有效的，应该受到法律的保护，同时购房人也应当取得相应的转让、出租、抵押、继承、赠与等权利。

南京律师 李燚 ( yi )
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