企业承租人在拆迁过程中应如何防范法律风险

发布日期：2010-11-25 作者：陈万君律师

企业承租人在拆迁过程中应如何防范法律风险
宁波一位身价数千万元的女企业家，为了阻止城管拆除500平方米的违法建筑，在现场浑身浇满汽油自焚，全身大面积烧伤。（11月19日《新华网》）
屡屡发生的拆迁自焚事件已经不再让人感到惊讶，只不过这次的自焚者是一名身价数千万元的女企业家。是什么让这名女企业家最终选择这种极端的方式来抵制拆迁？作为一名法律工作者，我不能妄加推测。但由此，我们却看到企业在拆迁当中的权利保护已经显得十分迫切，而承租企业尤甚！因为：
    首先，企业承租人涉及拆迁人、被拆迁人和企业承租人三方主体，关系更加复杂，也更容易产生纠纷。
其次，企业拆迁的补偿项目更多，涉案标的更高，拆迁人或被拆迁人与企业对于拆迁补偿数额的往往争议较大，很难达成一致。
再次，因为企业拆迁涉及到员工的安置问题，所以对于企业拆迁尤其是规模较大的企业来说，如果矛盾处理不好，极易产生群体性事件，不利于社会的稳定。
      最后，企业资产形式复杂。企业资产，可以分为动产和不动产，有形资产和无形资产，固定资产和流动资产，经营性资产和非经营性资产。同时企业形式各异，从所有制形式来看，分为国有企业，集体企业，私营企业，外资企业等。
    正是如此，才导致了承租企业拆迁更加复杂，矛盾更加突出。
    所以，面临如火如荼的城市建设，承租企业应该如何有效地防范拆迁的法律风险，维护自身的合法权益？笔者认为，应该从以下几个方面考虑：
第一，在选择承租场地或厂房时，要通过多种渠道了解该场地或厂房是否会涉及拆迁。如果涉及拆迁（有可能是已经被纳入了拆迁范围并张贴了拆迁公告，也有可能是虽尚未被纳入拆迁范围，但是根据城市规划，今后一段时间内会涉及拆迁），则坚决不能签订承租合同，即使租金十分便宜，也尽量放弃。实践中，出现了许多被拆迁人（房屋或土地所有人）在拆迁公告公布之后，依然违规出租，目的是一方面获取租金；另一方面，企图拆迁时获得更多的拆迁补偿款。但是城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）第十二条规定：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
所以，如果企业承租人租赁拆迁范围内的房屋或土地会因为违法而导致租赁无效，从而无法获得拆迁补偿；如果企业承租人租赁尚未被确定拆迁但是未来有可能会涉及拆迁的房屋或土地，也会有很大的风险。因为拆迁过程中，特别在城市房屋拆迁过程中，拆迁实施单位（动迁组）往往绕开企业承租人，而直接与被拆迁人即房屋的所有人协商，把企业承租人排除在协商对象之外。这样的做法，从现行的法律规定来看，并不违法，但不见得合理。因为拆迁补偿包含有企业承租人的相关利益，协商权的丧失，往往会给动迁组与房屋所有人联合损害企业承租人利益留下空间，实践中，类似情形的发生也比比皆是。综上，企业承租人得在前期一定要做好调查工作。
     第二，选择好承租场地或厂房，一定要在承租合同中明确约定在承租期间如果涉及拆迁，承租人有权享受相应的拆迁补偿安置。最好明确约定哪些补偿项目归承租企业。这样，即使以后拆迁过程中，被拆迁人不给或者少给企业承租人的应属份额，企业承租人也可依据租赁合同中的相应条款主张其合法权利。
     第三，城市需要建设发展，则拆迁在所难免。而一旦涉及拆迁，企业承租人首先要积极主动地与拆迁实施单位（动迁组）联系，将自身的具体情况向拆迁实施单位反映，而不能过于相信被拆迁人（房屋所有人），将一切事务委托给被拆迁人，被动地等待被拆迁人将所获得的拆迁补偿款分给自己。因为实务中，拆迁实施单位往往只会与被拆迁人签订补偿协议，企业承租人则不是签约主体。所以，企业承租人在前期应该积极主动，反映情况，争取权利。其次，因为拆迁的法律关系比较复杂，所以，企业承租人最好在前期就开始聘请专业的拆迁律师介入，从而帮助其争取更多的拆迁补偿款。因为律师在企业拆迁过程中的法律服务作用主要体现在尽职调查、制作拆迁损失报告、拆迁补偿安置谈判协商、参与诉讼和裁决、签订拆迁补偿安置协议五个方面。而许多当事人仅仅狭义的理解律师的法律服务就是参与诉讼和裁决这一个方面，殊不知，企业拆迁中，解决纠纷的最好途径是谈判协商，而非诉讼和裁决。因为毕竟诉讼和裁决都是在谈判协商确实无法达成一致的情况下才不得已付诸实施，不仅要承担败诉的法律风险，同时也花费巨大的时间、物力、财力成本。所以，企业应该正确认识律师在拆迁全程中的作用。
第四，一旦进入裁决或诉讼程序，最好聘请专业律师代理。
     综上，企业拆迁是一项复杂系统的工程，承租企业的权利保护既有赖于制度的完善，同时也需要企业自身法律意识的提高。如此，才能多一些和谐，少一些纠纷。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务