2011年司法考试商法笔记系列-城市房地产管理法

　　一、房地产开发

　　用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　二、房地产交易

　　1、商品房预售，应当符合下列条件：（三证一投资）

　　（1）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（2）持有建设工程规划许可证；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　2、划拨土地使用权转让。（例如转让经济适用房。）

　　（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　总结：

　　①先转为商品房，再转让；

　　②受让方补办出让手续，是为了增加其购买经适房的麻烦，不如去买商品房；这样是为了实现国家经适房政策的救济弱势群体的目的。

　　（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

　　总结：现转让，后上缴土地部分款项。

　　三、物业管理制度

　　（一）物业法律关系的主体

　　1、业主。业主是物业的所有权人。

　　业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员长，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

　　依《物业管理条例》的规定业主负有义务。

　　2、业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。

　　物业管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20%以上业主提议，由业主委员会组织召开。

　　业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　3、业主委员会。业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。

　　业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。

　　业主委员会的职责如下：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。