城市“小产权房”法律分析

　　目前，随着各个城市的发展，每个城市都在进行着不同程度的改造，但是伴随着城中村（即城市包围中的农村）改造的进行，一大批小产权房屋，在城市中拔地而起。这些“小产权房”在现实生活当中带来了一系列法律问题，现本文就这些问题当中比较核心的问题根据现有的法律法规作出分析。

　　第一，何为“小产权房”？

　　“小产权房”其实它并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　第二，“小产权”是否有国家法律规定的五证？其最终能否办理到房屋产权证书？

　　《城市房地产管理法》第45条对商品房预售的条件作了严格规定，即商品房预售必须具备通常所说的“五证”，包括土地使用规划许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证。因此，预售的房屋是否合法则取决于开发商是否在发生纠纷后至起诉前取得这些证书，否则其销售房屋的行为则属于违法行为，其开发的楼盘可能属于违法建筑。那么“小产权房”是否能够取得这些证书呢？在现实生活当中我们常常听说有些开发商向购房者说明其销售的房屋是“小产权房”，但是他们向购房者承诺其销售的房屋能在交付房屋之后几年之内办理相关的产权证书，那么这种房屋能否像开发商所说的那样如期办理相关的产权证书呢？物权法等相关国家法律规定我们国家的土地所有方式有两种：一是国家所有，二是集体所有。而国家所有的土地根据《土地管理法》只有两种方式可以取得。即划拨和出让。但是“小产权”房是建立在集体土地之上，它所使用的土地既不是经过划拨也不是经过缴纳土地出让金后取得的，因此其不可能取得国家土地规划部门的土地使用规划许可证，而该证是开发商进行房产开发的最基本的依据（只有取得土地使用权的情形下才可能取后续的证书，比如建设用地许可证、建设工程规划许可证等），由于没有取得该证也导致开发商最终无法取得所建房屋的产权证书。

　　第三，购买了“小产权房”有哪些法律上的救济方式？

　　根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，“小产权房”的购房合同应当属于无效。另根据该解释第9条之规定，购房者可以向开发商主张一下请求：1、返还已付房款及利息；2、赔偿损失；3、承担购买人已付房款一倍的赔偿责任。发生纠纷后，双方可以就纠纷进行协商，协商不成的向管辖权的人民法院提起诉讼或根据仲裁协议向有关仲裁机构提起仲裁。



【作者简介】
李大兴，男，1984年9月17日出生，陕西凤翔人，烟台大学法学院07级法律史研究生，研究方向：法理学，法律史。