二手房买卖要注意的问题

发布日期：2011-08-12 作者：张仁藏律师

二手房纠纷专业律师张仁藏告诫消费者，二手房买卖省力不可省心，在二手房交易的环节中，关注细节往往是避免交易风险的关键所在，尤其是以下的四大问题最容易被消费者忽视。
一、物业情况
物业管理水平的高低直接影响到日后的居住生活质最，在买二手房的过程中如果忽略了所在小区的物业情况，人住以后可能会造成很多麻烦。
(l)物业交验不可大意.
买房过程中需重视物业交验环节，交验时您应注意:物业是否与合同约定的一致;家电、家具等是否与合同相符;钥匙是否已交付;水电煤表数字是否查验等;另外，在签定合同后到应到房屋所在地的物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时购房者办理物业进户手续。
(2)物业管理水平要考察.
观察小区是否封闭.保安巡查情况如何;小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适;询问水、电、煤、暖的费用如何收取.是上门代收还是自己去交;电梯品牌、速度及管理方式;物业管理公司还提供其他哪些服务等等。另外，还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员否稳定等。
二、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法:
(l)房屋业主将公共维修基金无偿顺延给客户，这是二手房交易中最普遍的做法。
(2)买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%。
(3)买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限一原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。
(4)房屋业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用.那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。
三、车位问题
随着私家车数t的增加，有限的车位已经完全不能满足停车需求，为了避免每天为停车的事儿操心，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的信息，以防万一。
现在有的车位有产权，有的只有使用权。一般来说，有产权的车库可以方便地出售，只有使用权的车库能否在二手市场上转让.则要看当初户主与物业签订的合同。车位的产权问题往往会引起二手房交易的纠纷，由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定，导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决，而二手房如果能带车库或车位，将来还会有更大的升值潜力。因此，消费者在进行二手房交易的时候一定要擦亮眼睛，恢签合同。
四、卫生站
很多人对卫生站这个名称还很陌生，其实卫生站也就是社区卫生服务中心或社区医院，一般就设在小区内，小区内的居民平时有个小毛小病，只孺走上几步路，就能在小区的卫生站将配药、扎针、打吊瓶等问题。
“一站式”解决，给居民们带来了极大的就医便利。根据北京市规划委公布《北京市居住公共服务设施规划设计指标》规定，居住人口超过5000人的大型社区，卫生站规模不能小于300平方米，3000人以下的社区不能小于50平方米。卫生站的面积虽小，作用却不小，因此.消费者在考察二手房的时候也可以将这一条列为衡量社区配套设施完善与否的标准。
如果消费者能够将上面的四大问题记住了，相信在人住后可以省去不少的后顾之忧，其实购买二手房是一项考似简单，实际却很复杂，技术含量很高的交易，因此，建议广大购房者最好通过专业品牌中介机构进行购买，以确保自身的利益不受损失。.

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