浅谈房屋质量纠纷的解决途径

浅谈房屋质量纠纷的解决途径

随着房地产热的兴起，房地产成了当今最盈利的行业，社会资本大大小小的都投入到房地产开发上来。群龙混杂，房屋质量问题也呈现出来。业主购买了房屋后，出现质量问题维权难。现结合法律以及实践经验谈谈房屋质量纠纷的解决途径，希望对有同样遭遇的业主有所裨益。
1、房屋质量问题的现状
房屋质量问题主要出现在屋顶出现裂纹、渗漏、防水区域不防水、墙面渗水、裂纹，房门设计不合理等。精装修的房屋与样板房材料不一致，做工粗糙，地面不平，地板松动，卫生间地漏区偏高以及管道堵塞等现象。
2、房屋质量问题的法律依据及解决途径
（1） 行政投诉或举报
房屋质量问题不适用与《产品质量法》。针对房屋质量问题，目前我国尚没有一部专门的法律规范。《建筑法》虽然对房屋质量有所涉及，但其主要是规范开发商、设计单位、施工单位、监理单位的管理性法规。对业主维权这方面，没有明确具体的规定。《建筑法》第六十三条仅仅规定：任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。而检举、控告、投诉建设行政部门后，根据《建筑法》第七十四条规定建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，责令改正，处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　第七十五条建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。这些措施都是行政性的处罚措施，难以解决业主的苦恼。
（2）民事诉讼
其次就是《合同法》。《合同法》没有专门的房屋买卖合同，只规定了买卖合同。根据合同法，最高人民法院出台了有关商品房买卖若干问题的司法解释。该解释第十二条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。目前，该司法解释是唯一从民事法律角度解决房屋质量问题的法律规范，但对合同解除权规定的很严格。只有主体质量和严重影响正常居住使用的，才允许解除合同，其他质量纠纷，只是规定修复义务，相当于业主花好价钱，购买了次等品，违约成本太低，同时也助长了开发商的违约行为。关于修复或解除合同后的损失问题，根据民法有损害必有赔偿的原则，只要损失合理，开发商也应该全部承担。