购买二手房，不可不知的陷阱

发布日期：2011-11-13 作者：李英俊律师

购买二手房，不可不知的陷阱
北京市海淀区人民法院民二庭曾竞

在北京，二手房是很多买房人的第一选择。因为相比新房，二手房具有现房（与期房相对）、地理位置佳、价格便宜等诸多优点。但是，二手房交易涉及的环节比较多、各种手续相对复杂，又导致二手房买卖纠纷频发。
房屋“年龄”不可忽视
经一家中介公司帮忙选房，张先生看中了一套老小区里的房子。中介公司称，该房屋的建造时间为上世纪80年代，张先生认为房屋虽不如新小区光鲜漂亮，但是房屋总价在贷款后属于可接受的范围，于是和卖房人刘先生签订存量房屋买卖合同，并与中介公司签订居间服务合同，约定其支付中介费5万元。没想到的是，张先生在办理贷款时遇到障碍：该房屋实际是上世纪70年代建成，由于房龄较老，导致张先生的贷款年限不如当初预计的长，每月的月供数额也得提高不少。张先生认为凭目前的积蓄和收入情况无法顺利地进行贷款和还贷，最终决定放弃对房屋的购买。张先生与刘先生协商后解除了存量房屋买卖合同，并赔偿刘先生部分损失。张先生觉得很窝火，认为自己的损失是由于中介公司谎报房龄造成，于是拒绝支付中介费用。中介公司怒而将张先生诉至法院，要求其支付5万元中介费。
法院审理后认为，中介公司与张先生签订居间服务合同，双方形成居间合同法律关系，中介公司应当就有关订立合同的重要事项向张先生如实报告。房屋建造年代可能对贷款的年限产生影响，中介公司应该如实告知张先生房龄，保障购买方式与还贷年限、数额符合他的基本要求与能力。本案中，中介公司并没有如实告知张先生房屋房龄，导致张先生无法顺利购买。但是由于中介公司确实进行了一定的代理活动，并且张先生自身未全面了解房屋情况也存在过错，所以支持了中介公司部分诉讼请求，让张先生支付9000元的代理费。
法官提示：房龄容易成为买房人买房时的忽略点，房龄带来的影响不仅停留在买房人心理上对房子的新旧程度是否接受这个层面，而且直接会影响到贷款的年限和利率问题。现实中有些房屋由于建成年代较长或者相应资料、手续留存备案不完整等原因，使得房龄问题变得扑朔迷离。而有的中介公司故意或者过失告知买房人不准确房龄，最终导致买房人贷款不利。所以，买房时务必多留心房龄问题，在选择房屋时除了听取中介公司的介绍，还可以向相应的房屋管理部门进行查询以及向小区居委会、物业或者居民积极“打听”，在全面掌握房屋状况后再敲定购买事宜。
  房屋环境要全面考察
李女士想为父母安享晚年购买一套二手房。她联系了一家中介公司，并告知自己以及父母的需求，即小区内各种设施齐全、环境安静等。某日晚上，李女士被中介公司职员带到一小区看房，小区绿化环境不错，房屋楼层不高，面积大小也正好适合其父母居住。李女士很满意，就和卖方何先生以及中介公司签订了合同，并交纳了7万元中介费。过了几天，李女士意外得知这套房屋的楼下有个小饭馆，小饭馆的排烟装置正好对着房屋的窗户，白天小饭馆生意繁忙时，这套房屋的窗户没有办法打开，否则家里全是油烟，非常呛人。李女士觉得中介公司欺骗了自己，于是起诉要求中介公司退还自己7万元中介费用。
法院审理后认为，从事民事行为应当遵循诚实信用原则，中介公司应该如实告知买房人李女士关于房屋的全部情况，介绍符合其购买意愿的房屋。尤其是李女士购买房屋是为其父母安享晚年之用，中介应该推荐适宜老年人居住的房屋。本案中，中介公司促成的交易行为中存在瑕疵，应当承担与其过错相适应的责任。另，李女士也应尽到谨慎的房屋审查义务，在签订合同前应该全面了解房屋相关情况，否则应承担与其过错相一致的责任。最后，法院判决让中介公司退还一半的中介费用给李女士。
法官提示：许多买房人在购买房屋时，不仅对房屋本身有要求，还对周边环境有一定的期待。所以，中介公司在进行居间服务时，应该充分考虑到买房人的这些购买意愿，推荐真正符合买房人需求的房屋，并且用正确的方式和方法向买房人介绍房屋，不能仅说明优点，而故意或者过失不告知缺点，否则容易引发纠纷。同样，买房人在购买房屋时，也应该谨慎全面了解房屋各项情况，选择正确的看房时间多次看房，充分掌握诸如小区环境、周边道路状况等信息，以买到符合心意的房屋。
购房特殊需求需留意
王先生准备在某著名小学附近买一套房子，以获取孩子能够上该小学的名额。中介公司给王先生推荐了一套老小区的二手房，王先生一看房觉得性价比不高，周边环境不好，房屋面积小、价格却很高。中介公司解释说，该房屋主要因为附带上名牌小学的名额，所以价格比同地段面积相当的房屋都高。王先生想想为了孩子，多花点钱也值，于是就与房主签订了购房合同。谁知后来，王先生去相关小学给孩子办理入学手续时，却被告知无法办理，因为该房的名额已经用过。王先生感到自己白买了这套房屋，于是要求中介公司赔偿损失。
法院审理后认为，中介公司在进行中介服务时，应该充分了解购房人的特殊需求，然后有针对性地进行推荐和促成合同订立，否则便没有尽到履行居间服务的义务，应当承担相应的责任。而买房人王先生也应该在订立买房合同前，向相关的管理部门或者学校了解相应情况，以免遇到纠纷发生矛盾，最终影响了自己及家人的工作学习生活。
法官提示：近年来，子女入学问题成为社会热议的话题之一，学区房也因此广泛受到社会的关注。学区房的问题其实非常复杂，如房屋是否自带名额、名额是否用尽、名额用过一次后需隔多长时间才能再用的问题，等等。所以，买房人在购买学区房时需要谨慎，不仅要了解房屋情况，还应该向相关的教育部门、学校等进行咨询，避免购买到无法享受相关福利的房屋。当然，中介公司在进行具有特殊需求购房人的中介服务时，务必详细了解其特殊需求，并推荐恰当房屋，以减少学区房纠纷或其他类似纠纷的发生。
编辑点评：房子是老百姓生活中的一件大事，如果因买房、卖房而产生纠纷，那么会增添许多的烦恼。二手房由于地理位置、价格等因素受到人们青睐，但是又因其交易过程的复杂性导致纠纷频发。所以，买房人只有谨慎对待、以法律的眼光关注每一个小细节，才能在一定程度上避免发生不快。当然一旦遇到纠纷，还是要勇敢拿起法律武器，保护好自身合法权益。来源：人民法院报

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