房产证加名与减名利弊
发布日期：2012-10-15 作者：110网律师
一、加名
案例1、未雨绸缪
男的担心房产证“被加名”，其实女的也担心。某小姐表示，现在还没和男朋友结婚，结婚后可能面临男方“求加名”的问题，为了减少“损失”，这套房子写上了甘小姐和父母三个人的名字。 “父母一辈子的积蓄，不想被别人分去。退一步说，即使结婚后，需要加老公的名字，占的份额也不过14。 ”
律师点评：如今越来越多的单身女性也加入置业大军，成为“有房一族”，感受“被加名”的烦恼。某小姐在这场置业当中，既能有效保护父母的财产，又顾及了未来老公的感受，不失为一种折中方法。
无论是房产证加名或者进行婚前财产公证，比较保险的方式还是各方签署协议，明确产权份额及分割方式，避免矛盾。
案例2、陪嫁换钱为加名
在目前的“婚嫁市场”，男方提供婚房或婚房首付，女方陪嫁汽车、装修，这样的情况非常普遍。但十多年来，房价连番上涨，汽车、装修却一路贬值，不少丈母娘早就 “心有不悦”。再加上婚姻法新解释出台，更让一些准备结婚的女孩和女方家长感到压力。
小陈说，她和男朋友正准备买房，本来说好男方负担首付40万元，女方出一辆车当陪嫁，以后还贷共同承担。 “司法解释出来后，我妈坚决要求房产证上写上名字，说车子不买了，装修不搞了，省下钱来共同付首付。 ”
律师点评：与不出一分钱就要分一半房产的女孩不同，如今，像小陈这样的“理性加名”情况日益增加。他们并不要求 “白分一半房产”，而是强调，大家都有付出，且付出比例相差不多，以后还要共同还贷，这样的 “求加名”，于情于理，都能站住脚。
案例3、先买婚房婚后加名
一对恋人打算明年结婚，现筹备婚房。目前双方均与父母同住，且产证上均为一家三口名字。打听了现有房产政策，等领了结婚证以后，两人属于限购范围不能买房。两个家庭思量一番，决定双方家庭各出资首付款一半，先以小林名义购房，等领了结婚证以后，再把男方名字加入产证。
办理流程是：如果男女双方在各自父母房产的产证上有名，根据限贷限购政策，一旦领了结婚证，就不能买房了，因为根据限购政策，已经是1＋1=2，所以想买三套房是根本不可能的。因此，只能在婚前以一方购房，婚后另一方再在产证上加名。如果是男女婚前一方有一套房，双方要买婚房，可以同时上产证购房；如果一方婚前有两套房，只能以仍有购房“房票”的另一方上产证购房，婚后产证上再加上另一个人名字。
婚后房产证上再加另一人名字，则遵循如下办法：如果是夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。但需带好结婚证、身份证、房产证这三类证件正本及复印件去房屋所在地区的房地产交易中心，同时产权人要到现场根据产权变更登记处的要求，写同意加名的书面声明，并在声明上签名盖手印。整个过程只收取手续费100元左右。如果该房屋仍处还贷阶段，此费用则根据不同银行收取相应费用。
律师点评：双方出资，产证上暂时只有一方列名，确实存在风险，双方可以通过协议、公证的办法确保双方利益。
案例4、婚前加名成本大
小吴两年前以自己名义购买了一套两房。最近，他开始筹划结婚事宜，未婚妻提出，小吴的老房不如翻新用做婚房，两人积攒下来的钱买套商铺进行投资。于是两人打算到交易中心加名字。可打听下来，未领结婚证加名字和已领结婚证加名字其中的差别很大。
办理流程是：如是尚未领证欲在对方已有房屋产证上加名者，应被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。
具体方法为交易双方带上身份证、户口本、单身证明（由户口所在地民政部门提供），经中介居间签订房屋买卖合同，或是直接到房屋所在地的交易服务中心签订房屋买卖合同，然后由交易中心按合同中约定的房屋份额买卖比例评估作价（如50%的份额买卖，则按房屋总价50%计算），收取相应的营业税、个人所得税和契税。而各类税种的实际征收比例，应视房屋的实际情况而定，如是否为普通住宅、是否为唯一生活用房、转让年限等，来决定征税的比例或是是否免征某类税种。
由于各类税种征收比率差别范围较大，故在此暂无法预测所需花费费用。如果是无直系血缘关系需在房屋产证上加名，则同样视为份额买卖，办理手续及收取税费也应遵循上述流程。
律师点评：婚后加名基本没有费用，仅需支付一些手续费，数额一般不超过几百元。所以，有结婚意向的恋人最好能在领取结婚证后再加名，否则就可能多花几千甚至几万元的税款。
二、减名
案例1、全家移民儿子减名
景小姐在房产证上去掉儿子的名字，交了8000多元的契税。
景小姐是公司高管，丈夫是一名高级工程师，两人一年的收入超过50万元，这在上海的工薪阶层算是金领了，日子过得平安富足。但这一切却随着儿子入学而打破了平衡。考试的压力让儿子一天天沉闷下去。每天不断地做习题，一周一次的考试，在景小姐看来，意义不大：这不是在培养儿子成为做题的熟练工吗？儿子的业余爱好，画画、黑管、篮球等，一个个减少，睡眠时间不断压缩。
因为工作关系，景小姐经常到国外出差，也有很多朋友把孩子送到国外留学。加拿大的教育引起了景小姐的强烈兴趣，学校不以考试成绩为唯一考核学生的标准，兴趣爱好大受尊重，有特长的学生更受欢迎。景小姐想让孩子到这样的环境里学习生活，留住童年的快乐，但她不舍得把儿子一个人送到遥远的国度。夫妻两个经过商量决定全家移民，到加拿大生活。景小姐有在外资公司工作的经历，先生是电气工程师，到加拿大很容易找到工作，生活质量不会下降。
景小姐与先生都不适合技术移民，英语考试是一道大坎，更何况加拿大的技术移民难度越来越大，时间也难把握，他们选择了走投资移民这条路。前几年，房地产形势不好时，景小姐在市中心买了一套复式房。如今，这套房子市场价800多万元，加上原来的一套公寓，仅房产一项，资产已过千万元。名下还有股票、现金等，完全符合加拿大对投资移民的资产要求。
移民中介看过景小姐的资料后告知，儿子的房产份额要去掉，不算夫妻财产。当初买这套复式房时，景小姐因为太喜欢，下定决心不再卖掉，结果把儿子的名写上去了，还占了一半的份额，省去对遗产税的担忧。中介人员告诉景小姐，加拿大是一个很重视对个人财产保护的国家，儿子的财产就是儿子的，不会是父母的。最大的财产被儿子分去了一半，资产就少于1000万元人民币、达不到移民的标准了。中介提醒景小姐，可以把房产证上儿子的名字去掉，这样，他的份额就到父母名下了。
景小姐去交易中心变更房产证名字，但工作人员告诉他，夫妻之间减名、加名不交契税，儿子加名、减名要交契税，按成交价乘以份额再乘以3%交。无奈之下，景小姐只好适当做低房价，交了8000多元的契税，完成了更名。
律师点评：没避了遗产税，却多交了一笔契税。这才叫“偷鸡不成蚀把米”。其实，房产证上即便有儿子的名字，将来如果征收房产税，父母的部分也要收税，能避的也只是儿子的一小部分。
案例2、去女儿名交五千税
叶女士刚去交易中心将房产证上女儿的名字删去，结果交了5000元税，她很不理解，怎么自己家人去个名字还要缴税。
叶女士只有一个宝贝女儿，大学毕业留在上海工作。女儿工作一落实，叶女士马上和丈夫一起来上海买了一套三室两厅新房。今年，叶女士退休了，想用女儿的公积金贷款，再在上海买一套房，以备老两口在上海养老。最新政策规定，只有首次购房才能用公积金贷款，因为前一套房上有女儿的名字，叶女士决定去交易中心去了女儿的名字。交易中心服务人员告知，母女关系产证去名字，与买卖交易一样缴税。于是，女儿的房子份额就这样“卖”给父母了。
点评：房产证上有没有名字，遗产问题要考虑，现在的贷款、限购、公积金政策都必须通盘考虑。否则就可能白白“出血”。
案例3、为能买房只得减名
何先生是一个离异单身男士，但上有老，下有小，考虑到儿子已经读大学了，自己想重新组织家庭，首要问题是再买一套房，现在居住的市区小房子留给儿子居住。问题是何先生父母房产证上有他的名字，有两套房产的他已经没有买房资格了。
解决问题的方法有两个，一是以儿子的名义买房，但尚在读书的儿子没有贷款资格，要买房必须再等几年，二是在两套房产中选择一套去除自己的名字。何先生选择了后一种方法，但选择去除哪一套房产证的名字遇到了难题。咨询后得知，选择自己的房产，要按房产价值的50%纳税，选择父母的房产，纳税的比例为33%。但考虑的父母的年龄大了，今后可能会遇到遗产税的问题。由于两套房产的市场价格差不多，何先生最终选择了父母房产减名。
律师点评：何先生的选择是正确的，遗产税征收与否还是未知数，即便要征收，税率多少也很难预计，不如现在少付税金。
10发布咨询
相关文章
相关法律知识