长宁区凯桥东块房屋征收补偿方案

发布日期：2013-03-19 作者：黄方明律师

长宁区凯桥东块旧改基地征收补偿方案
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）
2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府第71号令）
3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发[2012]24号）
4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
5、国有土地上房屋征收评估办法（建房[2011]77号）
6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号）
7、其他相关法规和规范性文件
二、征收目的
为了维护公共利益，改善该地块居民的生活居住条件，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟征收该地块。
三、旧区改造征收范围
四至范围：东至延安西路1521弄8号、10号，南至延安西路，西至凯旋路750弄，北至昭化路。
具体门牌号：
1、长宁区延安西路1547弄20号、22号、24号、26号、28号、30号、32号、34号、36号、38--40号、42号
2、长宁区延安西路1573弄18号、18号甲、18号乙、20号、22号、22号乙、24号、29号、48号、50号、52号、56号、58号、60号、62号、66号、70号、72号、74号、76号、78号、80号、82号、84号、86号、88号、90号、92号、94号、104号、106号、119号、119号乙、121号、123号、127号、129号、131号、133号、137号、139号、141号、143号、149号、151号、153号、155号、157号、159号、161号、163号、165号、167号、169号、169号甲、169号乙、171号、177号、179号
3、长宁区延安西路1573弄175支弄1号
4、长宁区延安西路1573弄145支弄1号、2号、3号、4号、5号、6号、6号甲、7号、8号、9号、10号、11号
5、长宁区凯旋路680弄171号
四、被征收房屋建筑面积的认定办法
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋类型	公寓	独立住宅（花园住宅）	新里住宅	新工房（有电梯、成套）	新工房（无电梯、成套）	新工房（无电梯、不成套）	“两万户” 新工房	旧里住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
征收部门、被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的，可以向上海市房屋科学研究院提出申请鉴定。
五、关于非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
5、非居住房屋建筑面积的认定：
经有关部门批准居住房屋改变为非居住用途的，按批准的营业面积认定；
在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，按登记的营业面积认定；
上述两种情况确定的营业面积小于被征收房屋建筑面积50%的以及无法确定营业面积的，按被征收房屋建筑面积的50%认定。
六、征收与补偿计户标准
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
七、补偿方式、标准和计算方法
1、补偿方式：
（1）货币补偿
（2）房屋产权调换：被征收人、公有房屋承租人可用货币补偿金额购买基地提供的产权房。
2、本基地补贴系数标准为：30%
3、本基地套型补贴面积
   旧式里弄房屋、简屋以其他非独立成套独用居住房屋：每证补贴15平方米建筑面积；
    独立成套独用新工房居住房屋：每证补贴12平方米建筑面积；
4、被征收房屋的价值补偿
（1）私有居住房屋：
被征收居住房屋价值补偿=评估价格+价格补贴+套型面积补贴
（2）公有居住房屋：
被征收居住房屋价值补偿=评估价格×80% +价格补贴+套型面积补贴
（3）执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被征收人的补偿金额为：评估价格×20%。
（4）评估价格、价格补贴、套型面积补贴计算公式：
评估价格：
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积
如被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地被征收房屋评估均价的，被征收房屋的房地产市场评估单价以本基地被征收房屋评估均价计
价格补贴：
价格补贴=本基地被征收房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积
套型面积补贴：
套型面积补贴=本基地被征收房屋评估均价×套型补贴面积
（5）居住困难户的优先保障
  按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。
　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向住房保障机构提出申请，并提供相关证明材料。符合条件的困难户由住房保障机构核查并公示。
本基地折算单价：11000元/平方米
八、产权调换房和选房办法（具体选房标准另行公布）
1、本基地产权调换房源：
（1）配套商品房：青浦华新、松江泗泾。
（2）商品房：嘉定金鼎香樟苑（就近地段房源）、嘉定水岸丽苑。
2、房屋产权调换用房选购方法：
   （1）凡购买配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，必须按规定先签订货币补偿协议，凭协议申请购买配套商品房。
   （2）根据居民实际情况购买相应房型的配套商品房，但购买基地提供的配套商品房总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额，原则上先签约先选择购买。
   （3）居住困难户，增加的保障补贴可用于购买配套商品房，但购买基地提供的配套商品房总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额和保障补贴之和。
   （4）购买基地提供的配套商品房外，其余补偿款可购买基地提供的其他产权调换房屋，但购买总金额不得超过该户被征收房屋的货币总额（过渡费除外）。
九、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收决定公告公布后，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。
房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
十、期房过渡费及过渡方式、过渡期限
1、选购期房调换的，选购一房一厅的，过渡费1500元/月；选购二房一厅的，过渡费2000元/月；选购三房一厅的过渡费2500元/月。每六个月发放一次，不满6个月的按6个月计算。
2、过渡方式：自行过渡。
3、过渡期限：自搬迁之日起至产权调换房屋交房入户。
十一、搬家费：
搬家费=15元/㎡×被征收房屋建筑面积，每证低于600元，按600元/证发放。选择期房安置的，搬家费增加一倍计算。
签约生效后按期搬迁的，另免费提供搬家车一辆次，贵重物品增加的费用自理。
十二、家用设施移装费：
1、电话移装费每台150元
2、管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费500元
3、热水器拆装每台300元
4、有线电视移装费每户330元
5、空调拆装费每台400元
6、有线通宽带移装费，每户220元
7、由供电部门批准并安装的10安培以上电表、分时电装移装费每只100元。
十三、非居住房屋补偿
被征收房屋的市场评估价格
公房：评估价格=评估单价×80%×非居住建筑面积
私房：评估价格=评估单价×100%×非居住建筑面积
停工停业补偿=评估价格×10%
十四、奖励、补贴
（一）居住房屋
   1、签约奖
被征收人、公有房屋承租人在规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收与补偿协议，给予每证150000元的协议签约奖励。
     2、按时搬迁奖
    在征收补偿协议生效后十五天内搬出原址并交出空房的，可按证奖励每证50000元。
   3、签约鼓励奖
凡在签约期内达到规定的80%生效签约比例，在约定期限内搬离原址的，并腾空原房屋交出钥匙的，每证签约鼓励奖发放50000元；签约比例达到85%的每证签约鼓励奖发放70000元；签约比例超过85%，每提升1%，增加1.5万元。
4、面积奖
以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米5000元，每证低于10万元的按10万元计算。
5、无搭建面积奖
对被征收房屋未见证面积按照500元/平方米建筑材料补贴；无未见证面积或有未见证面积放弃建筑材料补贴，每证奖励100000元。
6、协议生效计息奖励费
房屋征收与补偿协议生效后，凡在签约期限内签订房屋征收与补偿协议的居民户，从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按房屋征收与补偿协议的补偿总金额以半年期贷款年利率6.10%标准计息。
被征收人、公有房屋承租人在房屋征收签约期中前十日内签约的，统一以全签约期计息，最后十天内签约的统一以十天计息。
7、装潢补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，旧里房屋按每平方米人民币500元补贴，新工房按每平方米人民币900元补贴，若双方协商不成，可书面申请委托有评估资质的评估公司进行装潢评估。
8、借房补贴
每证给予一次性借房补贴1万元。
9、自行购房补贴
选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租人按被征收房屋的补偿金额的30%给予补贴，补贴额不足30万元的，按30万元进行补贴。选择购买配套商品房和就近产权调换房的，按购房后补偿金额的余款的30%给予补贴。
（二）居非兼用房屋
1、居非兼用房屋可享受上述居住房屋1 - 9款的奖励、补贴。
2、对持有有效个体工商营业执照的个体工商者，给予一次性补贴人民币30万元。
3、对个体工商户的被征收房屋装饰、设备损失和从业人员补贴，每证补贴15万元。
（三）非居住房屋
搬迁奖励费
被征收人与房屋征收部门签订房屋征收与补偿协议，自协议生效之日起一个月内搬离腾空房屋并办理完毕交房手续的，每户发放搬迁奖励费5万元。
（四）无照无证经营补贴
对维持生计，在自住房屋内进行经营活动满一年以上（以《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》日期为时限）且未领取营业执照的被征收户给予15万元补贴。（被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部门申请，由房屋征收部门核实并将结果公示，由房屋征收评议监督小组进行监督。）
    （五）特别告知：区政府做出补偿决定的被征收人、公有房屋承租人，不享受协议签约奖、按时搬迁奖、签约鼓励奖。
十五、特殊对象补助实施办法
    特殊对象补助标准由街道审核认定（认定的操作程序、范围和标准另行公布）。
十六、协议生效及履行
做出征收决定之后，在规定的60天签约期内签约率达到80%的,征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。征收补偿协议生效后一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或仲裁。
十七、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
十八、司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十九、受委托的房屋征收事务所名称
上海市长宁第二房屋征收事务所
二十、办公室接待地点和时间（签约期办公接待时间另行通知）
地点：延安西路1573弄20号
时间：周一至周六上午9：00至下午5：00，
接待电话：第1小组：52062397   第2小组：32160581
第3小组：52062301   第4小组：32160536
第5小组：32160593   第6小组：32160632
第7小组：52062302   第8小组：32160583
二十一、其它事项
1、房屋征收与补偿协议的签订：私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与房屋征收部门签订房屋征收与补偿协议；公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的公有房屋承租人签订房屋征收与补偿协议。签订征收与补偿协议的被征收人、承租人、当事人应当负责安置相关的权利人、同住人。若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约（多个法定继承人的由书面委托代表签约），公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定，由符合法定条件的新的承租人签约。同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房产权人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法书面委托签约。但必须提供委托双方在征收事务所当面签名盖章的书面委托书。
   2、征收与补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收与补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由房屋征收部门负责通知。
3、签约当事人选择货币补偿的，签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》；选择购买基地提供配套商品房的，签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
   4、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

上海市长宁区住房保障和房屋管理局
二〇一二年七月三日

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