购房合同无效后的法律后果

购房合同无效后的法律后果
  当下，因房价上涨，加之购房合同约定千差万别，购房合同违法、违约、无效等时有发生，难免让当事人遭受一定的经济损失，下面案例或许能为你减少或挽回损失提供法律帮助。
  一房二卖
  应怎样追究违约责任


  案例：2012年10月，王先生在市内一家小区选中一处新楼房，当即与房屋包销人韩某签订了购房协议，交了定金，并于一个月内交齐购房款后，拿到房屋钥匙。其间王先生几次找韩某要求协助办理过户手续，可对方总是以种种理由推托。又过了4个月，一名姓刘的陌生人突然找上门来，要求王先生搬出此房。原来，韩某又将此房卖给了刘某，双方已办理了过户手续。对于韩某一房二卖行为，王先生该如何维护自己的合法权益？
      维权：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，王先生虽购房在先，但因未办理产权过户手续，不能取得该房屋的所有权；而刘某虽购房在后，但因双方办理了产权过户手续而成为该房屋的合法所有权人，王先生只能依法追究包销人的违约责任。又因为包销人的违约性质属于欺诈行为，应适用“惩罚性法定损害赔偿原则”，王先生可以要求赵某返还已付购房款及利息并赔偿损失，还可以请求赵某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。



  购房合同无效后
  损失责任谁承担


  案例：经某房屋中介公司提供房源并促成，张女士与马先生签订了房屋买卖合同，张女士以86万元的价格购买马先生名下的一处楼房。张女士支付首付款30万元、中介费1.8万元后，马先生配偶田女士以其丈夫马先生未经其允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并获得了法院支持。事后，马先生及中介公司分别将购房款、居间服务费等费用返还给张女士。因房价上涨，若另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价15万元的房价款，张女士遂向马先生及中介公司提出损失赔偿要求，却遭到拒绝。张女士的要求能否得到法律支持？
     维权：《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
  马先生作为共有人田女士的配偶，其处分共有财产时未征得田女士的同意，擅自卖房导致合同无效，应对无效的后果承担主要过错责任。中介公司作为房屋中介专业机构，在提供居间服务时，疏忽了对所卖房屋共有人田女士相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，也应对张女士的损失承担一定的过错责任。当然，张女士作为买受人，未认真审核马先生房屋共有人的情况，主观上也存在一定过错，自己也应承担一定的过错责任。


  购小产权房合同无效
  定金损失怎么办




  案例：经熟人介绍，退休的周老伯与乡下村民葛某签订了一份房屋买卖合同，周老伯当即交付定金2万元给葛某，余款待办理过户手续后付清。葛某协助办理过户手续时才知道，农村小产权房不得向城市居民出售。见过户不成，周老伯遂要求解除合同，退还定金，可葛某认为，房子虽不能过户，但可顶名居住，若解除合同，定金不予退还。
      维权：2004年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。因双方所签订的房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定而无效，并非周老伯违约所致，此种情形下，应依据合同法的规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。所以，葛某应无条件地退还周老伯所交的2万元定金，而不能适用“定金罚责”（因为适用“定金罚责”是以违约为前提的）。


  故意违约
  支付违约金就可了结吗



  案例： 2011年11月，邢女士购买赵某76平方米产权房时，当即交付定金2万元。协议约定，买方于7个月内交齐购房费，卖方协助买方办理过户手续。邢女士如期交款找赵某协助办理过户时，却遭到赵某拒绝。对方告诉邢女士，这房子我不卖了，大不了双倍退还你定金4万元。双方心里都清楚，在不到半年时间里，随着当地二手房价上涨，该房已经增值很多。故意违约，支付违约金就可了结吗？
     维权：邢女士与赵某所签订的购房协议，是双方真实意思表示，又不违背相关法律规定，应当对双方具有法律约束力并受到法律保护。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述法律规定，如果出售方无正当理由随意违约，买售方将获得两项权利——一是要求违约方继续履行合同；二是解除合同，要求违约方赔偿全部损失。而不是如赵某所想像的那样，只要双倍返还定金就可以解除合同。