城管有无权力对物业建筑体内的违章搭建进行强制拆除

    一、什么是违章搭建
     所谓违章搭建是指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物、自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层及自建的有顶走廊等。这些未经相关部门审批的自行搭建的房屋、棚舍等不仅严重了影响小区外的外观，侵犯了相邻业主的合法权益，同时也是违章搭建人对法律的无知与践踏。
       《上海市住宅物业管理规定》第五十条：业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。
　　禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：
　　（一）损坏房屋承重结构；
　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（三）破坏房屋外貌；
　　（四）擅自改建、占用物业共用部分；
　　（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
　　（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
　　（七）排放有毒、有害物质；
　　（八）发出超过规定标准的噪声；
　　（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

    因此，房屋的所有权人，承租人或实际居住人对房屋的使用和利用，包括对房屋装饰装修，都“应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人”。业主，使用人不能凭自身想象，擅自对房屋做出未经批准和许可的搭建，改建，甚至是对建筑体内物业共用部门的损坏或占用。

    二、对违章搭建房屋的相关处理
   1、物业公司的权责
根据《上海市住宅物业管理规定》第五十三条之规定：物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
因此作为物业公司，对于物业管理区域内的违章搭建没有强制拆违的权力，亦没有起诉业主拆违的权利。物业公司只能劝阻，若业主坚持违章搭建，物业公司只能向业主委员会和有关行政管理部门报告。
    若物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。故而物业服务企业应积极履行自己的职责，否则将受到行政处罚。
   2、相关业主的权利
    若业主、使用人违反规定或业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。相关业主，主要是指相邻业主，通过相邻权进行起诉。《物权法》第92条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
   3、对违章搭建业主的处罚
    根据本市《住宅物业管理规定》相关规定，若损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。
    违法搭建建筑物、构筑物的，由房屋，城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，房屋，城管执法或者规划行政管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。
    正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，由房屋，城管执法或者规划行政管部门按照职责分工，责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

    对破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用部分设施设备的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。
    而实践中则有发生城管执法部门因业主或使用人在房屋室内进行的违法搭建行为，包括破坏房屋承重机构和屋顶，阳台，天井内的擅自搭建行为进行强制拆除的案例，那么城管到底有没有权力进入业主的室内进行执法及强制拆除？

   根据《上海市城市管理行政执法条例》第二章第十一条之规定：
    ......

    (八）依据城乡规划和物业管理方面的法律、法规和规章的规定，按照市人民政府确定的职责分工，对擅自搭建建筑物、构筑物的违法行为和物业管理区域内破坏房屋外貌的违法行为实施行政处罚。

    结合上海市人民政府对房屋违法搭建的涉及的部门职责分工，在已划分的物业管理区域内，城管执法部门主要负责查处公共绿化道路等室外场所违法建筑物、构筑物及破坏房屋外貌的行为。因此，城管对违建的执法范围仅限于建筑物，构筑物及破坏房屋外貌的行为，即使对室外违建的强拆，也必须申请其所属的人民政府进行，未有任何法律法规赋予其进入业主室内进行执法的权力。
对于违章建筑的处罚，当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，具有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。若当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。