家中失窃物业担责

小区业主家中失窃，物业公司以合同约定免责为由拒绝赔偿。日前，苏州市平江区法院受理了此物业管理纠纷案，认定物业公司对小区业主未尽到合理限度范围内的安全保障义务，承担业主实际损失的20％。

王超（化名）是苏州市梅花新苑小区X幢X室业主。今年1月3日凌晨，王超家中失窃，被盗取了一台联想笔记本电脑、一部摩托罗拉手机及2000多元现金。因为笔记本电脑为王超公司所有，失窃事件发生后，王超无奈按原价向公司赔偿了11070元。

2003年4月1日，王超入住小区时，曾与小区的物业管理方苏州市新苑物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》。协议约定“甲方（物业公司）负责对房屋公用部位、公用设施设备、绿化环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护，修缮服务与管理”，及“乙方（王超）的家庭个人财产和人身安全，由乙方（王超）自行负责”。今年9月6日，物业公司（乙方）与小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定业委会通过协议选聘方式将梅花新苑委托该物业公司实行物业服务，委托服务期限为2年，自2006年1月1日起至2007年12月31日止。合同约定了物业公司提供的各项物业管理服务事项，包括安全监控、巡视、门岗执勤等安全防范事宜。合同还约定了乙方的免责事由，其中一项便是“甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害”。

当初，为了保护小区业主的人身和财产安全，小区开发商在小区的围墙四周安装了“CK238美国产周界红外线监控报警系统”，自2004年11月业委会成立以来，即发现该报警系统长期处于瘫痪状态，一直未能正常使用。业主委员会称曾多次要求物业公司对该系统进行维修，但物业公司未予重视，也未采取任何措施。

失窃事件发生后，王超多次要求物业公司采取措施修复小区的防盗设施，但从未得到物业公司的回复。王超认为，自己已交纳了2005年5月至2006年4月的物业管理费，物业公司应当负有安全保障义务，现物业公司的行为违背了合同约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告赔偿原告财产损失14950元，并立即对小区公用防盗设施进行修复，将相关具体情况和信息告知原告。

物业公司辩称，根据原告与被告签定的《前期物业管理服务协议》，业主的家庭个人财产应由其自行负责。对于被告与小区业委会签订的物业服务合同，物业公司并无义务承担业主家庭财产被盗损失的责任，业主专有部分的盗窃所致的损害为免责事由。小区安装的监控报警系统属于自然损坏，物业公司曾口头向业主委员会告知过探头已坏，但业主委员会未作出进行维修的决定，由于涉及到维修费用的承担，物业公司没有权利不经业主委员会同意擅自进行维修。

法院审理认为，被告与小区业委会签订的物业服务合同签订于2006年9月，虽然合同中约定的委托服务期限为2006年1月1日至2007年12月31日，但该期限仅是对合同签订以前被告实际在履行物业管理服务这一事实的确认，合同中约定的免责条款并不具有对合同签订以前所发生事件的溯及力。因失窃事件发生于2006年1月3日，被告不能引用上述物业服务合同中的免责条款来抗辩原告的诉讼请求。上述物业服务合同签订之前，原、被告之间的权利义务应当按照双方当事人所签订的《前期物业管理服务协议》来确定。由于原、被告之间存在物业管理合同关系，而该合同中约定了被告负有对小区公用设施设备、安全防范项目的维护和管理义务，以及提供24小时保安服务，故被告对原告应当负有合理限度范围内的安全保障义务。被告系专业从事物业管理的企业，在红外线监控报警系统损坏这一影响小区安全防范的重大事件发生以后，基于其承担的职责应当积极地履行其管理和维护义务，而不是放任其长期闲置。因此，被告应当为其未尽到善良管理义务而对原告失窃的损失承担相应的赔偿责任，基于本案本质上系第三人侵权，被告在其能够防范和制止的范围内承担20%的补充赔偿责任，并且在承担责任后可向实施侵权行为的第三人追偿。最后，法院判决被告苏州市新苑物业管理有限公司赔偿原告王超损失1737.8元，同时驳回原告的其他诉讼请求。

东方法眼