房屋承租人优先购买权的性质

发布日期：2013-09-17 作者：吴远国律师

房屋承租人优先购买权的性质
[案情]
    2009年11月18日，周云峰将自己所有且已出租给陆继方的一套房屋卖给侯金南，同月，两人共同到山东省聊城市住建委申请办理房屋转移登记手续。办理过程中，陆继方以其作为房屋承租人享有优先购买权为由，提起民事诉讼，要求确认出租人周云峰与侯金南之间的房屋买卖合同无效，被告聊城市住建委遂中止办理周云峰、侯金南的转移登记申请。2010年7月1日，聊城市中级人民法院作出终审判决，驳回了陆继方的诉讼请求。聊城市住建委在该民事案件结束后恢复了对原房屋转移登记申请的审查，并于2010年10月25日为侯金南办理了房产转移登记并颁证。陆继方又提起行政诉讼，要求撤销聊城市住建委的登记颁证行为。
    [评析]
    本案涉及的一个重要问题是：房屋承租人能否以优先购买权为由主张撤销房屋转移登记。
    实践中，房屋承租人优先购买权与交易相对方善意第三人合同利益之间的冲突在所难免。如何在两个价值目标之间进行权衡取舍，做到既充分保护优先购买权人的特殊利益，又最大限度地鼓励交易、促进交易安全的实现，是应当长期关注的课题。
    房屋承租人优先购买权是指，承租人依照法律规定在出卖人出卖房屋时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。该权利是对出卖人房屋所有权行使设置的一个合理的负担，旨在以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对承租人特殊利益的保护。
    在承租人优先购买权性质认定问题上，现行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条这样规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依上述规定推知，房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权而非物权，依法不能产生请求物权变动以获取救济的效力。当该权利受到侵害已成既定事实的情况下，房屋承租人只能提起侵权损害或者违约损害赔偿之诉，不具有请求撤销出租人出卖房屋行为或者回复原状的权利。本案原告陆继方遭遇的正是此种情形，他可以依法请求周云峰承担民事赔偿责任。
    将房屋承租人的优先购买权设置为债权而非物权，是民法抽象价值原则的具体反映，是优先购买权人与交易双方利益之间博弈的产物。民法的一大功能就在于通过调控各方平等主体之间利益关系、谋求交易市场的平衡有序状态，以期达到最大限度地实现市场经济公平价值、秩序价值和效率价值之目的。民法普适的比例原则，要求“两利相权取其重，两害相权取其轻”。具体到房屋承租人优先购买权问题上，就是求得保护优先购买权与防止优先购买权滥用的平衡。民法基于公平公正的原则，设置优先购买权来保护先买权人权益，维护其所彰显的秩序与效率价值。但若保护尺度过大，就可能损害出卖方与交易第三人的利益，挫伤交易相对方的积极性，不利于市场经济发展，也不符合民法的意思自治原则。
    最高人民法院曾经在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”但在司法实践中，将出卖人与第三人订立的合同认定为无效，虽然最大限度地保护了房屋承租人的利益，却不利于保护无过错方当事人的利益，不仅不符合保护善意第三人的原则，而且在实践中也确实因此产生了不少房屋承租人利用优先购买权提起恶意诉讼、阻止出卖人正常出卖房屋的情形，总体来说弊大于利。因此,该意见后来已被废止。
    综上，法院判决：原告以其作为房屋承租人享有优先购买权为由，认为被诉登记颁证行为违法的理由没有法律依据，依法不予支持。被告根据第三人周云峰、侯金南的房屋转移登记申请，依据双方自愿签订的房屋买卖合同、申请表、转移登记询问表等相关材料，为侯金南颁发《房屋所有权证书》，该登记颁证行为符合法律规定，依法应予维持。原告如认为自身的优先购买权受到侵害，可以依法请求周云峰承担民事赔偿责任。
    （作者单位：山东省聊城市中级人民法院孟庆杰刘鹏）

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