二手房交易中存在哪些风险
发布日期:2013-11-27 作者:110网律师
随着居民生活水平的不断提高,买房、换房行为日益频繁。然而,在此过 程中由此引发的交易纠纷也随之而来。目前,二手房交易的风险主要来源于以 下几个方面:
交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体 表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权;买受方支 付能力不强或不诚实履约,出卖人不能得到全部房款。 ’
交易房屋方面的风险。主要包括:房屋为非法建筑或已被列人拆迁范 围;房屋权属存有争议;没有经过共有人一致同意的共有房屋;房屋已出租他 人,出卖人未依法通知承租人,承租人在同等条件下的优先购买权益的;房屋已 抵押,未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会 形成新的住房困难的;被依法査封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交 易房屋存有质董瑕疵,有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等。 总之,二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。建议:买方在签订房屋买 卖合同前应到房地局产权产籍处査询房屋的权属情况,包括该房屋是否抵押、是 否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属,核实了房屋的产权类型(如 房改房、集资房、拆迁安置房等,不同的类型的房产,它的土地取得方式及使用 年限是不一样的)等情况后,买卖双方再签订房屋买卖合同。
房屋贷款风险。二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款, 实践中常发生的纠纷是,为了达到居间合同的目的,很多中介公司承诺的可按 房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成,造成的损失很难弥补。事实 上,银行对购买二手住房的贷款审核比较严格,而且还会涉及对所交易的房产 进行严格的评估作价以及相应的贷款政策等,所以,买方最好应在确认贷款银 行可以贷款的情况下再行购买。
产权转移登记过程中风险。这个问题的产生,主要有两大原因:第一, 不动产交易,其产权交付和动产交易相比,由于产权登记取得制度和行政行为的介 入,通常需要一个过程来完成;第二,从交易主体要求减少或避免交易风险的需求 来看,需要不动产交易和动产交易一样,在某一时刻能确认产权的转移。这是一对 矛盾。在房地产登记条例当中,对这个问题,已有相关的规定,但没有完全解决问 题。现有的规定,主要表现为两点:第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登
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记申请的时刻作为产权转移的时刻;第二,交易是否成功,以行政管理部门在交易 审核期内的审核结果为准,如果审核没有通过,则产权并不发生转移,或者说发生 交易逆转。换句话说,受理交易登记申请,并不代表产权已转移,交易审核期也是 产权转移的风险期。那么,在交易风险期内,买卖双方应各自承担什么样的风险, 并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此,买卖双方 在签订了房地产买卖合同后,应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户 申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的,应积极采取防范措施;若双 方发生房屋买卖纠纷,一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋査 封,防止房屋被转移。
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