二手房交易中的税费问题

发布日期：2013-12-01 作者：110网律师

二手房交易中的税费问题
　　国税总局下发的《关于实施房地产税收一体化管理若千问题的通知》（下称为“国税156弓文件”）中所指出，二手房交易中的相关税种，如营业税、个人所得税、土地增值税和印花税都属于地税范围，由各地区的地方税务局征收，因此各地税务局在执行中有一定的灵活余地。正因为各地执行标准和力度不同，所以二手房交易要交哪些税，分别要交多少，多年来一直是笔难以理清的账。虽然在2005年出台的一系列房地产新政中，建设部等七部门对二手房交易税费终于有了一个比较明确的说法，营业税、土地增值税和个人所得税重新浮出水面，但是各地在具体执行过程中仍未做到步调一致。现在总的情况是，一线城市实际税费高，二三线城市实际税费低；有的城市贯彻执行税收政策比较大胆，有的城市则非常谨慎。
　　1.关于个人所得税
　　房地产个人所得税的核心内容，就是要向在房屋买卖中获得价差收益的业主征收个人所得税。关于这个税种的征收，曾一度停停收收，目前仍然一片混乱。在此，笔者想对此问题作一下简单的回顾。
　　杭州：2004年1月1日起，杭州市以政府令的形式规定，开始征收房地产交易个人所得税，不过这一规定在2004年9月1日后暂停办理。据《浙江闩报》报道，对此省地税局有关人士表示，杭州从未取消20%个人所得税，只是征收方式有所变化，20Q4年1月1 H起以中介机构委托代征方式进行, 2004年9月1 H后改为个人自行申报。
　　北京：2005年6月，北京海淀、朝阳和东城等区，纷纷传出二手房交易征收20%个人所得税的说法。朝阳区地税部门规定，二手房只能在完税后才能办理过户手续。不过，这项规定执行了约半个月后悄然停止。
　　南京：2005年6月初，南京地税部门公布的《个人销售房屋税收政策须知》中明确规定，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，缴纳20%的个人所得税，一时引来业内争论。对此，南京市房产管理局局长陆春林6月16 H明确表示，南京将与全国其他城市保持一致，不征收二手房个人所得税。
　　国家有关部门：1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》就已经明确对转让建筑物所得征收个人所得税。但由于房地产市场对国民经济内需拉动作用巨大，有关部门或许考虑到该税种的征收有可能会抑制市场流通进而影响消费，因此迟迟未实施对这一税种的征收；2005年国税局下发的156号文件中指出，各地税务部门要严格坚持依法治税，并对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收；2005年7月2日，建设部有关负责人表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点，在全国范围内尚无推广时间表。然而，2006年7月，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定从2006 年8月1日，按照1994年实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，对 “财产转让所得”项目应征收个人所得税，税率为20%，但同时执行1999年，财政部、国家税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999] 278号）中的优惠政策，即对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
　　2.关于营业税
　　2005年5月，建设部等七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此《意见》明确规定：“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得售房收人全额征收营业税；对个人购买住房满2年（含2年）转手交易的，普通住房销售时免征营业税，非普通住房销售时按其售房收人减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”
　　但2006年国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》表明：从2006年6月]日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收人减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其中，关于购买时间，根据建设部、国家税务总局、财政部联合下发的通知，明确规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上
　　注明的时间作为其购买房屋的时间；关于可享受税收优惠的普通住房的标准，住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积140或144平方米以下，几乎成为共同标准，但各大城市有20%的上浮比例，至于价格参照标准则根据各地的房价水平分别按区域划定；关于营业税税率的标准，按照国家税法规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税、教育费附加的纳税人。且城市维护建设税、教育费附加分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。也就是说，纳税人在缴纳5%营业税的同时，还需要再缴纳营业税额 7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、1%的地方教育费附加。合计税率为 5% +5% x(7% +3% +1%) =5.55%。
　　诚然，为了落实“国六条”，对个人对外销售购买不足2年的住房全额征收营业税调整为5年，体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。然而，现实中，二手房交易中转嫁营业税的现象非常普遍，绝大多数卖房者，都要求买方至少承担一半以上甚至全部税金。同时，现在二手房市场上针对“营业税” 的避税方法也有很多，比如“以公证避税”，即先将买卖合同公证，等过了征税的5年再正式过户；“以赠与避税”，即买卖双方以赠与的方式办理；“以租待售避税”，即买方可以先以租客的身份入住，并按期付房租，等期限一过，买卖双方再行房产过户，买方将扣除房租后的余房款付给房主，从而避税； “买房人存留房产证避税”，即通过买卖双方公证买卖合同，并约定期满后再行过户，买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题，双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后，将房产证留于买房人或第三方公证人保存。
　　综上所述，虽然将二手房转让征收营业税的期限从2年增加到了5年，虽然种种避税方法徘徊在非法的边缘，但这似乎并不影响避税的效果，且购房者的交易成本其实也在上升，结果房价仍将如脱缰野马般狂飙。因此，笔者认为，“全额征收营业税”事实上已经成了房价上涨的一只“推手”，不宜执行。
　　对于是否征收房地产个人所得税，各地执行不一，各方说话也不一致。笔者认为，在二手房交易征收的个税，应该区别房改房和商品房不同对待。因为房改房含有补偿性的优惠，虽然是按低价卖给了职工，但其原来的价格却很高，许多是单位购买的高价商品房再以实物分配给职工的，实行房改价时将这些差价作为对职工多年的补偿留给了职工，现在又要通过增加税收收回去，显然不合适，有关部门应该考虑宏观调控前后政策的连续性。另外，应当对中低档房交易减税，而对高档房交易不减税。目前我国总的趋势是税收种类和比例都在增加，而税法中明确规定，“税收政策的决定权在中央，地方无权加税和减免税”。税种本身是根据公共财政支出的需要由人大立法批准决定的，现在
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各地方政府都自行广开税源。笔者建议，宏观调控当中应加强政府的依法行政和对行政权利的约束。
　　关于契税
　　最主要的问题是各地标准不一，执行不同。
　　以北京为例，按照最新规定，在二手房交易中，普通住宅要征收房屋成交价的1.5%的契税，非普通住宅则要征收房屋成交价3%的契税，这部分?一般由买方承担。以普通住宅的二手房交易契税为例，1997年7月国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的税率为3%到5%幅度税率，具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内参照本地情况确定并报财政部和国家税务总局备案。但从目前各地情况来看，各地在选择较低税率的同时，还均对普通住宅二手房交易契税税率有不同程度的降低。比如北京市原来的契税税率为2%，从2002年7月1日起降为1.5%,而郑州则为1%、南京为0.75%、鹵昌为1.5%、武汉为1% (2006年3月1日起，武汉市又由 1%调至2%)，而在1997年前，有些地方的最高契税税率曾高达6%。
　　另外，各地执行标准的不同还体现在对普通住宅的界定上，因为按照 2005年5月11日国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中的要求，享受营业税、契税优惠政策的住房，即普通住宅原则上应在120平方米以下，各地可根据实际情况，制定本地区的具体标准，但向上浮动的比例不得超过20%。结果有的地方把“普通住宅”线划在了 144平方米，有的划在了 140平方米，这就使处于这一临界点的二手房在契税和营业税税率上产生了巨大的差异。
　　关于土地增值税 ?
　　土地增值税是以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、 60%四档。
　　前儿年，为了促进二手房交易市场发展，繁荣当地房地产市场，很多地方都在土地增值税和个人所得税等税收的征管上采取了 “不作为”的态度，那些财政收人比较好的地区减免的税种更多。如今，在房地产市场泡沫和国家税务总局的双重压力下，各地开始严格管理二手房交易中的税收征管工作，试图 “唤醒” 一些“冬眠”的税种。以天津为例，以前天津市为了活跃二手房交易市场，规定暂免征收土地增值税。但从2005年10月1日起，天津市开始征收土地增值税。自此，凡在天津该市范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，将要缴纳土地增值税。
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同时，天津市政府还规定，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税；对转让非普通住宅，居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。而对于深圳市来说，2001年前以土地增值费的名义收取土地增值税，之后为了启动消费内需和鼓励对房地产业的投资，深圳市停止征收。后来，开征土地增值税收的传言四起，使得深圳地产股暴跌。
　　总之，“老税新征”从法理上无可非议，但该税种会对房产交易起到抑制作用是毋庸置疑的。建设部及国家有关部委构想的房地产市场的理想架构应是一种梯级消费结构，即最低收入者租住政府提供的廉租房，中低收人者去买经济适用房和二手房，高收入者消费商品房。但如果过分增加消费者在二手房的税负，可能会对刺激内需产生消极影响。

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