“一房二卖”构成违约，赔偿双份违约金悔不当初

发布日期：2013-12-02 作者：110网律师

“一房二卖”构成违约，赔偿双份违约金悔不当初
　　【案情】2004年3月，李先生第一次将房屋卖给黄先生，卖价48万元。而就在李先生正准备办理过户手续时，正值2005年1月房价一路上涨，李先生便以其妻子不同意为由要求和黄先生解除合同，并提出愿意按约赔偿房价 20%的违约金；但黄先生不同意，起诉至法院要求继续履行合同。而就在法院审理期间，李先生又将该套房屋以86万元卖给郭小姐，双方已经签订了房屋买卖合同，且李先生也已经按约收到了郭小姐5万元首付款。此时，法院应黄先生的要求查封了该房屋。案发后，恰遇国家发布了一系列房地产新政，使得房价涨势被遏制，而此时，郭小姐也以卖方逾期交房超过15天为由，要求解除合同，并要求获赔20%的违约金。
　　【审判】
　　法院经审理后认为，李先生与黄先生的合同继续履行，同时因为李先生的违约赔偿黄先生9. 6万元违约金；
　　李先生和郭小姐签定的合同解除，同时，赔偿郭小姐17. 2万元的违约金。
　　【评析】
　　随着二手房市场火爆和市民维权意识的增强，各类房产纠纷也多了起来，其中由“一房卖二主”引发的房产纠纷主要表现为到期不交房、转卖等现象。
　　对于“一房二卖”现象，2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房纠纷解释》），自2003年6月1日起施行。其中，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒
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所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
　　就本案而言，对于李先生与黄先生签定的合同，属双方真实意思表示，符合法律规定，李先生反悔卖房属违约行为。我国《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在合同履行期限届满之前要求其承担违约责任。”我国《合同法》共规定了五大类违约责任形式，即继续履行、采取补救措施、赔偿损失、定金责任以及违约金责任。就本案而言，黄先生既可解除合同获得违约赔偿，也可要求继续履行合同，这是黄先生的选择权，因此法院支持黄先生要求继续履行合同并承担违约金是合法的。
　　至于李先生与郭小姐签定的合同，根据《商品房纠纷解释》第八条、第九条，因其房屋被查封，无法交房和过户，并已超过双方约定期限15天。因此，郭小姐有权解除合同，并按约可获得总房价款20%的赔偿。
　　提醒大家，在房屋买卖合同的签订和履行中，应本着诚实信用的原则，切实履行合同义务。否则，擅自违约带来的损害可能远比得到的利益多。

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