司法考试合同法讲义：租赁合同

司法考试合同法讲义：租赁合同。

考点1：租赁合同的特征：双务、有偿、诺成、不要式。

考点2：租赁期限：不超过20年，超过部分无效。

考点3：租赁合同无效的情形：①违法建筑物租赁合同、②转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同（超过部分无效）、③未经出租人同意的转租合同。

在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑（《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条）

违法建筑物租赁合同租无效转化为有效的情形：一审法庭辩论终结前无效因素消失的，可转化为有效。

考点4：登记备案与房屋租赁合同的效力：管理性规定；未登记不影响租赁合同效力，除非有特别约定；即使有特别约定，又因实际履行而治愈。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第8条）

考点5：无效租赁合同的处理：

① 可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费

② 装饰装修物：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第9条）

③承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第13条）

④扩建费：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（《城镇房屋租赁合同司法解释》第14条）

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

考点6：一房数租的处理原则：合同均有效，履行有先后顺序：

①已经合法占有租赁房屋的；

②已经办理登记备案手续的；

③合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人可主张违约责任或请求解除合同、赔偿损失。

考点7：出租人的合同解除权：

①承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第7条）

②承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失（《合同法》第219条）

③承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（《合同法》第224条第2款）

④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同（《合同法》第227条）

⑤不定期租赁。双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（《合同法》第232条）

考点8：承租人的合同解除权：

①（《城镇房屋租赁合同司法解释》第8条）

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

②因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（《合同法》第231条）

③租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。（《合同法》第233条）

考点9：装饰装修物：

理解该知识点基本思路：分三步分析

首先：按照是否经出租人同意装饰装修区别对待；

其次：对经出租人同意装饰装修物再根据租赁合同效力状况进行区别对待，即要区分合同无效、租赁期间届满或者合同解除的不同情形

最后：还要区分是属于未形成附合的装饰装修物还是已形成附合的装饰装修物给予不同对待。

合同无效：现值损失；合同被解除：残值损失。

现值损失：合同被认定为无效时，装饰装修物的现存价值。

残值损失：合同在履行期限届满前被解除，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。

（1）经出租人同意装饰装修

①经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时：（《城镇房屋租赁合同司法解释》第9条）

A：未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

B：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

②经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时：（《城镇房屋租赁合同司法解释》第14条）

A：除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，租赁期间届满或者合同解除时，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第10条）

B：合同解除时：已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（《城镇房屋租赁合同司法解释》第11条）

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

C：经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第12条）

（2）未经出租人同意装饰装修即承租人擅自装饰装修发生的费用：

承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第13条）

考点10：扩建费用：

①承租人未经出租人同意扩建发生的费用：由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第13条）

②承租人经出租人同意扩建费用：有约定从约定，没有约定的按照下列情形分别处理：（《城镇房屋租赁合同司法解释》第14条）

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

考点11：转租：（《合同法》第224条；《城镇房屋租赁合同司法解释》第16、17、18条）

①征得出租人同意；

②出租人同意转租的推定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议

③在租赁合同中次承租人诉讼地位：作为第三人参加诉讼；

④次承租人的代偿请求权：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权；

⑤次承租人逾期腾房：应支付逾期腾房占有使用费

⑥未经出租人同意擅自转租，出租人有解除权租赁合同，转租合同无效

⑦次承租人的优先购买权

考点12：房屋租赁合同的概括承受：

①共同居住人②共同经营人③其他合伙人（《城镇房屋租赁合同司法解释》第20条）

考点13：买卖不破租赁及其两个例外（《城镇房屋租赁合同司法解释》第20条）

①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

考点14：承租人优先购买权

①承租人有优先购买权（仅限于房屋租赁）；（《合同法》第225条）

②侵害承租人优先购买权，承租人不能主张买卖合同无效；可请求出租人承担赔偿责任。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条）

③实现抵押权时承租人优先购买权的保护：（《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条）

④房屋拍卖时优先购买权的保护：

拍卖5日前通知；未参加拍卖的，视为放弃。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第23条）

⑤承租人行使优先购买权的四种例外情形：（《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条）（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

考点15：不定期租赁；6个月以上未采用书面形式的；未约定租期或约定不明协商不成的；期满后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。（《合同法》第215条、第232条、236条）

考点16：出租人的维修义务：出租人维修；出租人不维修，承租人可自行维修，费用由出租人承担；如因维修影响使用，应减少租金或延长租期（《合同法》第220条、第221条）

考点17：承租人的保管义务（《合同法》第225条）

考点18：租金的支付（《合同法》第226条）