“顶名”购房的法律性质

发布日期：2014-03-06 作者：王建民律师

   “顶名”购房在实际生活中大量存在，且表现形式多种多样。一般情况下，在“顶名”购房关系中，顶名者需要购买房屋，被顶名者有资格或条件购买房屋，但出于多种原因，将购房权转移给他人，由他人出资以自己的名义购买房屋。“顶名”购房多发生在亲属、朋友、同学、老乡、熟人之间，多发生集资建房、合作建房、房改房销售、旧城改造、征地拆迁等过程中涉及的房屋买卖行为。由于“顶名”购房的具体构成形式不同，所涉及的法律关系也不尽相同，各地法院的判决结果也不完全统一。如何处理“顶名”购房涉及的法律纠纷，成为司法实践中迫切需要解决的问题。
   如何正确处理“顶名”购房法律纠纷，关键是要准确界定“顶名”购房的法律性质。准确界定“顶名”购房的法律性质，就要结合当事人之间“顶名”购房的目的、购房约定、所购买房屋的性质等具体事项，根据民法通则、合同法、物权法等有关法律、法规及有关政策来具体分析。
    下面仅结合一具体案例作出分析。案例中是儿子以父亲名义购买房屋。
    父亲原住平房，平房系父亲所在单位建设，产权已归父亲。2005年，父亲所在单位对该处平房所在区域统一改造，拆除平房，建设楼房。由于父亲年岁较大，经过全家商议，决定由其中一个儿子出资购买该楼房，楼房建成后，由父亲居住、使用，父亲去世后，该房屋归出资购房的儿子所有。全家人对所约定事项签订了协议。若干年后，父亲与出资购房的儿子发生纠纷，父亲以儿子不孝，不尽赡养老人义务为由，要求解除购房协议，退还儿子购房款，所购房屋所有权归父亲所有。儿子以他尽到了赡养老人义务，且全家人签订的购房协议约定了他是房屋所有权人为理由，不同意父亲解除购房合同。
    本案“顶名”购房的法律性质是附条件取得房屋所有权的购房协议。
    从父子双方的约定和实际情况来看，父亲的原居住平房折价3万元，儿子出价10万元，共13万元购得新房屋。在“兑换”的房屋中，原房屋折价仅3万元，占较小的比例。儿子出资后，由父亲居住、使用，待父亲去世后取得所有权。这是一个附条件取得所有权的购房协议。对父子双方，是平等互利的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本案“顶名”购房协议合法有效。
    二、本案“顶名”购房不涉及房改房等禁止“顶名”购买的行为。
    在房改房中，由于政策原因，涉及一定的优惠和补贴，这些优惠和补贴，只有本人享有，不能转让，在一定期限内，购房者本人也不得转让该房屋。在征地拆迁、旧城改造过程中，有时会对购房人的身份有限制，仅限于特定人享有购买权。购房权是一种财产期待权，在这种财产权由于身份关系被限定时，不得擅自转让，“顶名”购买实际上违反这些限制性规定，是无效的。对本案而言，平房换楼房，只是单纯的“兑换”关系，不涉及其他限制、禁止性条件，是允许的。
    三、是否尽“赡养”义务，不是解除购房协议的法定条件。
    在赠与和继承关系中，是否尽赡养义务，是否侵害老年人的合法权益，会对赠与或继承关系有一定的影响。就本案而言，父子双方之间是一种共同出资，儿子附条件享有所有权的协议，这种法律关系受合同法、物权法的调整，而与赠与关系、继承关系无关。父亲以儿子不仅赡养义务为理由要求解除购房协议，显然是缺乏法律依据的。
    四、老年人在处理财产关系时，一定要慎重。
    这种“顶名”购房行为，多半发生在亲属、熟人之间，而亲属、熟人之间，更多的情况下是出于“面子”、“关系”等考虑而疏于签订协议。任何事情都在发展、变化，今天非常稳固的关系，明天可能会弱不禁风。尤其对老年人而言，老有所养、老有所依，传统的伦理、孝道固然重要，但有独立支配的财产，对自身权益的保障，更为现实、可靠、稳固。

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