没有产权证的房屋买卖效力

发布日期：2014-04-20 作者：王胜利律师

没有产权证的房屋买卖效力
期待物权】【同类案件处理要点】
　　《城市房地产管理法》第38条第6项‘未依法登记领取权属证书’的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定中的‘效力性强制性规定’，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。”对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，不因出卖人未取得所有权而导致合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。
　　【相关法律风险提示】
　　1.《城市房地产管理法》第38条（2007年8月30日修改前为第37条）关于“未依法登记领取权属证书”不得转让的房产的适用范围，理论上及实务中不乏争议。司法实践中存在大量将违建房等各类未取得权属证的房屋纳入此法条适用的判例。笔者认为，就将来取得产权的房屋设定买卖，并不必然导致因当下未领取权属证书而致交易行为的无效。《城市房地产管理法》规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。问题是：合法处分权的嗣后享有不妨碍订约时该标的房屋无权属证的交易行为效力，但至纠纷成诉，合法处分权前提下仍不能判断权属能否最后取得或取得已无意义，是否适用前引法律条款认定合同效力，依然存在讨论余地。故四川成都中院（2006）成民终字第1297号“雷某与邓某房屋买卖合同纠纷案”，适用该条确认合同无效，双方返还，平衡了双方利益，亦不显突兀。
　　2.以无产权证的房屋为标的的买卖合同签订后，在未办产权证之前，买受人亦未依约支付购房尾款，一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义，出卖人能否要回尾款？四川成都中院（2006）成民终字第1297号“雷某与邓某房屋买卖合同纠纷案”中，法院判决考虑到买受人已足额领取拆迁款，基于损失弥补和公平原则，由买受人按约定房价、拆迁补偿实际面积折价补偿出卖人。对房屋买卖双方而言，启示就是：签约时明知房屋产权不能及时办理，或在产权办理之前出现受阻事宜导致无法办理或办理无意义的，约定买受人以领取权属证为尾款支付条件的条款时，应当予以考虑并预先约定。
　　3.拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房，以之作为买卖合同的标的，实践中多出现“无证转让”的情形，一方面存在上述法律适用上的争点，另一方面也因真正权利人的扑朔迷离易造成无权处分情形发生。故此种房屋交易，需要对权属状况的审核、风险评估慎之又慎。
　　4.作为房产出卖人，给购房人办理产权证书是其房屋买卖合同中的一项主要义务，如果不能办理房产权属证明，即使已为交付，亦不能视为已履行合同主要义务，仍应依法承担合同无效或根本违约的法律责任。

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