房屋租赁合同解除纠纷

发布日期：2014-04-25 作者：孙心远律师

上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2013)浦民一（民）初字第1264号
    原告杨A，男， 1 9 5 2 年6 月1 6 曰生，汉族，住上海巿浦东新区环林西路&&& 室。
    委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
    委托代理人孙随勤，上海创远律师事务所律师。
    被告杨B，男， 1 9 5 9 年2 月2 4 曰生，汉族，户籍地江西省九江巿永修县马口镇%%%号，现住上海巿浦东新区潍坊四村**室。
     委托代理人杨C〔系被告女儿），住上海巿浦东新区潍坊
四村** 室。
     原告杨A与被告杨B房屋租赁合同纠纷一案，本院于2 0 1 2 年1 2 月2 8 日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2 0 1 3年1 月2 5 日、2 0 1 3 年3 月7 日公开开庭进行了审理。原告的委
托代理人陈如浪、孙随勤，被告杨B及其委托代理人杨C到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
     原告杨A诉称， 2 0 1 0 年1 1 月1 8 曰，原、被告就上海巿浦东新区潍坊四村** 室房屋〔以下简称系争房屋〕事宜达成房屋租赁关系，及方约定该房屋租赁期限为2 0 1 0 年1 1 月1 8 曰至2 0 1 5 年1 1 月1 8 日止，租金为每月4 100元（人民币，以下币种相同〕，租金按3 个月为一期支付，第一期租金于2 0 1 0 年1 1月1 8 日前付清，以后每期租金提前2 日缴纳，逾期支付租金过天，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋。还约定该租赁房屋系用于居住用途使用，并明确应按该约定合法使用该租赁房屋，不得擅自改变使用性质，同时约定未经原告同意，不得将承租房转租或分租。后在租赁关系履行期间，被告多次逾期支付租金，另外被告还存在违法、违约改建租赁房屋结构等违法、违约行为，并将该**室房屋对外分租，还改变**室租赁房屋的居住用途用于商业经营，对此导致被相关管理部门整治处理，原告还因此受到相邻方的投诉。故原告起诉来院，要求判令：
1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告返还系争房屋；3、被告向原告支付租金及房屋占有使用费，按每月4 100元的标准，自2 0 1 1 年1 1 月1 8 日起支付至实际迁出房屋之曰止：被告向原告支付违约金4 100元。庭审中，原告将诉讼请求三明确为：要求被告支付2 0 1 1 年5 月1 8 日至2 0 1 2 年1 1 月1 7 曰间欠付的租金22 9 0 0 元及2 0 1 2 年1 1 月1 8 日之后按每月4 1 0 0 元标准计算至实际迁出之日止的租金。
    被告杨B辩称，不同意解除租赁合同，因为合同期限还没有到期。被告仅是从2 0 1 2 年1 1 月至今的租金没有支付，因为原告不肯收取。之前的租金都全部付清了。另外，系争房屋内没有分租或转租，系争房屋由被告一家五口居住的，所以对房屋进行了分割，没有另租他人。
    经审理查明，系争房屋系案外人魏来妹个人产权魏D与原告系夫妻。2 0 1 0 年1 1 月1 8 曰，原告（出租方、甲方）与被告( 承租方、乙方）订立《上海巿房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于上海巿浦东新区潍坊四村** 室的房屋在良好状态下出租给乙方居住使用；租赁期于2 0 1 0 年1 1 月1 8 曰至2 0 1 5 年1 1 月1 8 日止，总共为期6 0 个月；双方议定租金为每月4， 1 0 0 元整；租金按3 个月为一期支付，第一期租金于2 0 1 0 年1 1月1 8 曰前付清，以后每期租金提前2 曰缴纳，甲方收到租金后应予以书面签收；如乙方逾期支付租金过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋；双方议定押租保证金为4， 100元整，乙方同意于2 0 1 0 年1 1 月1 8 曰一次支付给甲方；乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质；任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月的房租费；未经甲方同意，乙方不得将承租房转租或分租；如政府干预或居民反应不允许营业，乙方无条件退房。被告承租房屋后，做钼合金生意使用。
关于租金支付情况，原告表示，被告每一期租金均存在未足额支付的情况： 2 0 1 0 年1 1 月1 8 日至2 0 1 1 年5 月1 7 日的租金被
告已经全部足额支付； 2 0 1 1 年5 月1 8 日到2 0 1 1 年8 月1 7 曰的租金已付6 ， 6 0 0 元，欠付5 ， 7 0 0 元； 2 0 1 1 年8 月1 8 曰到2 0 1 2 年5 月1 7 曰九个月的租金已付2 4 ， 3 0 0元，欠付1 2， 6 0 0元；2 0 1 2年
5 月1 8 曰到2 0 1 2 年1 1 月1 7 曰的租金已付2 0 ， 000元，欠付4， 600元；此后的租金没有再支付过。被告的租金有些以银行汇款方式支付，有些以现金方式支付。被告表示，对于上述租金的支付数额无异议。但由于2 0 1 1 年5 月份，系争房屋的一扇对外窗户被街道封上，影响了被告的对外经营，因此被告与原告协商后，将房屋租金降低为2 ， 2 0 0元每个月，故2 0 1 1 年5 月1 8 曰到2 0 1 1 年8 月1 7 曰的租金支付了 6， 600元； 2 0 1 1 年8 月份，房东表示要提高租金标准，经协商，双方约定租金上涨至每月2 ， 7 0 0 元，因此2 0 1 1 年8 月1 8 日到2 0 1 2 年5月1 7 日九个月的租金共支付2 4 ， 3 0 0 元； 2 0 1 2 年8 月份，房东再次表示要提高租金标准，双方约定租金上涨至按一季度一万元的标准支付租金，因此2 0 1 2 年5 月1 8 日到2 0 1 2 年1 1 月1 7 日的租
金支付了 20， 0 0 0 元； 2 0 1 2 年1 1 月1 8 曰之后，被告多次联系原告，要求支付租金，原告均予以拒绝。
庭审中，被告提供原告手写的收条五份，证明被告2 0 1 0 年1 1 月1 8 日至2 0 1 1 年8 月2 0 日期间支付租金及押金的情况，其
中：落款日期为2 0 1 1 年5 月3 1 日的收条写明： " 今收到4 2 4 号1 0 4 室房租2 ， 2 0 0 元X 3个月总计陆仟陆佰元"；落款日期为2 0 1 1年8 月2 0 日的收条写明： " 今收到房客老杨房租2 ， 7 0 0 元X 3 月总计捌仟壹佰元整〔8 月1 8 日止- 1 1 月1 8 日） " 。原告对上述收条的真实性均无异议，但不认可被告有关双方曾协商调整租金的陈述。
根据被告的申请，法院于2 0 1 2 年2 月1 日前往中国建设银行
上海潍坊支行调取魏来妹银行账户自2 0 1 2 年2 月1 日至2 0 1 2 年1 2 月3 1 日的交易明细，经调查，被告于2 0 1 2 年2 月2 1 日向魏D银行账户中汇款8 , 1 0 0 元。原告表示，该笔租金系被告补交其2 0 1 1 年6 月份之前未足额支付的租金。被告表示，该笔租金系支付2 0 1 1 年1 1 月1 8 日至2 0 1 2 年2 月1 7 日的租金，按2 ， 7 0 0元每月计算，共支付三个月。2 0 1 3 年4 月1 8 曰，法院前往系争房屋就被告陈述的房屋窗户被封一事进行现场勘查，经勘查，系争房屋沿街一扇窗户确存在曾被封住后又拆除的痕迹。原、被告双方一致确认，该窗户系世博会期间，由潍坊街道统一封上的，当时被告还尚未与原告签订租赁合同。被告表示，窗户封上后，被告开始承租系争房屋，经营几个月后发现生意不好，故与原告协商调整了租金。原告表示，双方从未协商过调整租金。对于合同解除的后果，原告表示被告支付的4 ， 1 0 0元押金在抵扣应付租金后同意返还被告。
以上事实，由原告提供的房屋产权证、租赁合同、账户明细单等以及原、被告当事人的庭审陈述在案佐证。
    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，被告表示，仅2 0 1 2年1 1 月到2 0 1 3 年1 月份的租金没有支付，系原告不肯接受，之前的租金经过双方协商降低，并已经全部支付完毕。对此，本院认为，首先，关于2 0 1 2 年1 1 月1 8 日起的欠付租金一事双方均无异议，被告表示系原告不愿意接受，原告不予认可，被告亦无相关证据予以佐证，即便按被告陈述，系原告不愿意当面收取，被告亦可以继续通过账户汇款方式支付租金，故被告的抗辩本院难以采信；其次，关于被告陈述2 0 1 1 年5 月1 8 日起，原、被告先后三次协商调整租金的抗辩,庭审中，被告出具的落款日期为2 0 1 1年5 月3 1 日和2 0 1 1 年8 月2 0 曰原告书写的两张收条中，均写明房租为： 2， 2 0 0 元× 3 个月" 及 2， 7 0 0 元^×3 个月" ，这表明原告对于月租金为2 ， 2 0 0 元及月租金2 ， 700元予以确认，庭审中，
原告虽对协商调整租金一事不予认可，但亦未提供书面的催缴租
金凭证，综上，本院认可被告关于2 0 1 1 年5 月1 8 曰至2 0 1 1 年1 1 月1 8 日期间的租金调整陈述。然而，其后的租金支付，被告未再提供进一步的租金收条，仅凭2 0 1 2 年2 月2 1 曰唯一一笔汇款记录，无法确认双方对此后的租金继续进行调整。故被告抗辩称2 0 1 1 年1 1 月1 8 日之后双方就租金继续进行调整，无相关证据佐证，本院难以釆信。综上被告拖欠租金已成事实，按照双方
租赁合同的约定，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告迁出系争房屋，符合法律规定，本院予以准许。2 0 1 1 年1 1 月1 8 日之后，被告拖欠的租金，应当予以支付。原告要求被告支付解除合同的违约金4 ， 1 0 0元，具有事实和合同依据，本院依法予以准许。合同解除后，原告表示收取的押金4 ， 1 0 0 元用于抵扣被告应付费用，符合法律的规定，本院依法予以准许。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告杨A与被告杨B于2 0 1 0 年1 1 月1 8 日签订
的《上海巿房屋租赁合同》；
二、被告杨B于本判决生效之曰起三十曰内迁出位于上海
巿浦东新区潍坊四村4 2 4 号1 0 4 室房屋；
三、被告杨增进于本判决生效之日起三十曰内支付原告杨A租金及房屋占有使用费，其中： 2 0 1 1 年1 1 月1 8 日至2 0 1 2 年1 1 月1 7 日应付租金为8 , 9 0 0 元， 2 0 1 2 年1 1 月1 8 曰之后的租金及房屋占有使用费，按每月4 , 1 0 0 元的标准，支付至被告杨B实际迁出房屋之日止；
四、被告杨B于本判决生效之曰起三十曰内支付原告杨A违约金4 ， 100元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费人民币4 7 5元（原告已预交〕，减半收取计2 3 7 . 5
元，由原告杨A负担1 7 5 元，被告杨B负担6 2 . 5 0 元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海巿第一中级人民法院。

                               代理审判员  孙闫
                              二0一三年四月十八日
                               书记员  杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照
约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除
权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据
履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其7也朴救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付程金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间
履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

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