【转】租赁房屋的拆迁也可以获得高额补偿金

租赁房屋的拆迁也可以获得高额补偿金  011年夏天的一个早晨阳光别样的绚烂，对于很多人来说在这个夏日寄托了太多的期望。一个60岁老妇人在这个夏日烂漫的早晨满面凄楚，怀着一颗忐忑的心，在其儿子、儿媳的搀扶下，迈着蹒跚的脚步走进了京都律所。她颤颤巍巍地从破旧的手袋中拿出一份起诉状和两份合同书，声音哽咽地对我说：“律师，我的拆迁补偿没有拿到，反被房屋产权单位起诉了。你说,这世道公平吗？这场官司我能打赢吗？您一定要帮帮我。”
她就是我的当事人，一个60岁的老人，一个为真理、公平而寻求法律帮助的弱者，我看着她那虔诚而难以言表的脸，我心中掠过一丝悲哀，并下定决心一定要为这个老人讨回公道。
 
基本案情与争议焦点
刘女士原系北京市朝阳××总公司××店经理。刘女士带领20多人经营店铺，公司艰难经营。2001年，原告北京市朝阳××总公司改制，为了分流职工，公司让刘女士带领20名下岗职工自主创业，自负盈亏经营。并于2001年6月1日与刘女士签订租赁合同书，将位于朝阳区××路××号××店（建筑面积528㎡）的房屋租赁给刘女士。租赁期限为自2001年6月1日起至该房屋被征地、拆迁或将该房屋进行改造扩建，或改作它用而向乙方发出终止租赁合同的通知时止。2010年由于该地区改造建设，上述房屋处于改造建设拆迁范围内，故原告北京市朝阳××总公司与刘女士达成书面协议，约定刘女士于2010年3月30日前将上述建筑面积528㎡租赁房屋腾空并完好无损交还给原告，原告应在三日内一次性向刘女士支付拆迁补偿款438743元，逾期交房每日承担10000元违约金。
协议签订后，刘女士如约履行了协议约定的全部义务，达到协议约定的交房条件，并于2010年3月30日向原告提出交房，提出办理交房手续。但原告却以各种理由拒绝接受协议约定的建筑面积为528㎡的房屋，并以刘女士未能按时腾空上述房屋为由拒绝支付协议约定的拆迁补偿款。此后刘女士多次提出交房，原告均拒不接收，且拒绝支付补偿金。为了防止房屋受损，刘女士为此半年来一直雇人看护房屋。管理费用也持续增加。2010年5月中旬，原告北京市朝阳××总公司一纸诉状将刘女士告上法庭，要求刘女士交房并承担巨额违约金。刘女士认为，是原告拒不收房，原告违约。
 
案外人演绎的纠纷
一个被遗忘十年且无法赶走的外来户，成了原告与被告交房条件下都无法说清的责任。
    在本案中不能交房的原因是因为在被告刘女士租赁房屋范围内的东南角不足8平方米房屋内，居住着另外一户王姓外来户，系外地户口。该住户同时要求拆迁补偿款30万元。原告认为该住户是被告刘女士在租赁整体房屋后再次招租的，此人所占据房屋应当由被告刘女士收回后一并交房，补偿也由被告刘女士支出；而被告刘女士认为，此人所居住的房屋属于原告在2001年对于该区域第一期拆迁时，由于属于与租赁房屋同栋连体平房，原告委托拆迁公司在拆迁时出于安全考虑，留下的一间房屋，属于红线内当年应当一起拆迁的房屋。被告刘女士认为不属于自己租赁和管理范围，与自己无关，属于原告遗忘的责任，而且指出10年前一期拆迁时划定的拆迁红线依然在窗台残留，痕迹依稀可见。
原告作为单位不想碰触王姓钉子户，也搞不清责任，导致原告无法履行与拆迁公司已签订的限期拆迁合同，那么被告刘女士这个弱势个体就成了唯一可以承担责任的替代者，原告认为此人应当由被告刘女士负责迁走。
为此原告不但拒不接收房屋，而且以违约为由拒绝支付44万元补偿金。刘女士全家心急如火，按照合同违约条款，每迟延交房一天刘女士应承担1万违约金，数月过去了房屋交不了，不但拿不到44万元补偿，还要承担几十万元巨额违约金。且随着时间的推移，这个数字还在放大。原告已经诉诸法院，要求巨额违约金，法院已经确定了开庭日期，而且无法赶走的钉子户成了刘女士心头的痛，寝食难安，所有这些复杂无法理清的关系，能不让60岁文化程度不高的刘女士步履蹒跚，心急如焚吗？
 
先礼后兵、未雨绸缪
早在2010年4月中旬，刘女士就因北京市朝阳××总公司不付款问题来京都所找我咨询时，我根据刘女士的陈述就做出初步判断北京市朝阳××总公司已经不打算支付44万元款项，诚信缺失已初露倪端。我建议刘女士委托我所向北京市朝阳××总公司发律 师函催款和催收房，并建议如果再次能与北京市朝阳××总公司领导交涉时就对谈话内容进行秘密录音，收集证据。刘女士采纳了我的建议，并在关系尚未破裂时与 该公司领导谈论此问题并对进行了录音。王女士对证据及早收集，而且委托了京都所向该公司发了律师函，达到了先礼后兵、未雨绸缪的目的，为本案后来胜诉收集 到关键证据。
 
选择正确的诉讼策略
针对本案比较模糊的事实和复杂的法律关系，代理人认真研究了本案的租赁合同、补偿合同、及租赁房屋图纸并在房产管理部门调取了房屋的原始档案，实地勘察了现场，在对本诉提出答辩的同时，经刘女士同意果断提出了反诉。
代理人认为：
1．提起反诉可以抵消原告已经提出的本诉请求；
2．提起反诉可以将两个案件并案审理，为刘女士节省时间，降低诉讼成本，达到追索款项的目的；
3．提起反诉可以充分利用反诉证据有力的给原告一个致命的回击。
因此及时向法庭提出了反诉状及反诉请求：
1、请求给予44万元补偿金及迟延支付期间利息；
2、请求支付房屋管理费；
3、请求判决尽快接收租赁房屋；
4、请求被反诉人对等承担违约金每日1万元；
5、请求依法降低违约条款的违约金约定。
遗忘10年的角落和被遗忘10年的拾荒者成为庭审争议的焦点
本案经过六次开庭审理。在前三次庭审中，无论是原告还是被告均不能准确的说出占用 房屋且引起纠纷的人的姓名。据说是外地拾荒者，此人昼出夜归，间断性的居住时间不定。而原告以此人系被告引入的为由拒不支付被告补偿金，且将违约责任归责 与被告，而被告否定，双方为此展开拉锯战。双方均派人蹲点守候，但未能打听到该人的姓名、年龄、籍贯等。双方分别到公安派出所报案查询，派出所民警认为民 事案件不由其管理，不参与经济纠纷，且派出所也不知道此人的姓名及相关信息，几次开庭均无法查清事实。法官无奈的说“难道是外星人居住，十年居住竟无人知 晓，真正成了被人遗忘的角落”。
在代理人的策划下，本案被告通过讨好其他拾荒者终于扑捉到了这个神秘的“外星人” 生活规律，且获得了此人的手机电话及姓名。更为可喜的是此人虽然神秘但还算公正有良知，为被告书写了一份此房占有与被告无关的证明。真是精诚所至，金石为 开，被告获取了关键证据，如释重负。原来此人姓王系10年前原告委托的拆迁公司进行第一期拆迁时，拆迁公司拖欠拆迁工人承包费，当时拆迁 公司就暂时让其住在未拆迁完的屋内，拆迁公司完成使命当年就撤离了，此“外星人”就成了第一期拆迁的“历史见证人”被遗忘在这个现代都市的一隅，每天早出 晚归，为了生存每天游走不定的拾荒，在自己的群体中快乐地生活了10年。与原被告为邻，如今这个房屋成了其三代人快乐的驿站，而且这个王姓的先生明确表示搬走可以，给30万元拆迁安置补助费，原被告无语、法官也无语。
 
技巧及证据助你走过艰难的诉讼路
代理人对于本案在积极答辩和反诉的同时，为了赢得更多的调查时间，及时向法院递交 了延期审理的申请，得到了法院的准许。在延期审理期间，代理人认真审阅租赁房屋图纸，并在房产部门调取了关于本房屋的原始档案；实地勘察了租赁现场、争议 钉子户的居住方位和当年留下的拆迁红线，并进行证据固定；指导当事人取得了关键领导的谈话录音证据；客观指导当事人取得了一份真实关键的证据——导致不能 交房的“外星人、钉子户”王先生的一份书面证明，证明该房非刘女士交给自己居住的；指导当事人取得原店铺中已经退休职工的证明。
在本案审理期间庭审法官一共进行多达六次开庭。在庭审中针对原告代理人态度傲慢、 咆哮法庭、不尊重法庭的情况，代理人始终铭记田文昌大律师的名言——平和、主动、充分，用事实说话，用证据赢得胜诉，用缜密的逻辑论述推翻对手的瑕疵论 述，用大所有礼有节的儒雅风范赢得庭审法官尊重及对所发表代理观点的采纳。
在本案审理中针对几个决定本案的关键证据，代理人书面申请法院依法调取或者核实。
其中：
1. 对于刘女士出具的对刘女士有利的钉子户王先生的书面证言。该证言由于王先生回避出庭作证，对方律师提出依据民事证据规则法院不应当采纳，但本代理申请了法院对于王先生证言的真实姓进行调查，法院最后也进行调查，确认此份证据作为定案依据；
2. 对于租赁图纸（包括钉子户占用的房屋约700平方）和租赁协议、补偿协议（525平方米补偿面积差异问题）。代理人充分利用证据本身的矛盾属性说明了525平方米以外不属于图纸租赁范围，属于无偿代管（其中包括租赁户）；代管的责任后果应当由原告承担，这就避免了租赁责任承担问题。
3. 对于合同中的不能交房问题。拆迁补偿合同约定不能按期交房刘女士应当每天承担1万元，对此代理人一方面首先提出刘女士未违约，不应承担违约金而是原告刁难和违约，其中律师函的致函达到了证明王女士催收房屋和催收补偿款的目的。其次代理人强调此协议条款不公平，违约金约定过高，应降低。
4. 对于当年的红线。庭审法官也进行勘验和调查，与其他证据相互印证。
5. 对于女士的录音证据。虽然来源不是合法，但与其它所有证据形成一个证据链，相互印证，法官也未否定该证据的效力。
 
拨云见日、理清本案的法律关系
在庭审中本代理人一再重申，本案房屋的产权人是原告，钉子户王先生占用房屋属于侵 权行为，侵犯房屋的是产权人原告公司的合法权益，应以北京市朝阳××总公司为原告另案起诉钉子户王先生，被告刘女士在法律上既无义务也无权利起诉王先生。 但原告执迷不悟，一直坚持让刘女士将钉子户王先生的问题解决。当然在代理人的一再坚持下，法院庭审法官也理清了本案法律关系，原告的诉讼策略是根本性本末 倒置，既耽误了自己的维权时间，也浪费了司法资源，到头来还得从头诉讼。原告完全可以直接起诉（案外人）腾房，法律关系简单易行，刘女士无权利也无义务要 求案外人腾房，原告抛开实际占房人王先生不诉，目的是为了恶意拒付大额拆迁补偿费，拖延时间，滥用诉权，是典型的欺软怕硬的心态。代理人的重申使年轻法官 终于理清本案法律关系。
 
迟来的公正判决及判决理由
一审法院经过近八个多月的延期审理，最终采纳了本代理人意见，法院理由很简单，以原告的证据不足为由，驳回了原告诉讼请求，并且支持了被告刘女士的反诉请求，判决原告支付刘女士44万元及利息。对此判决结果，原告无法接受表示坚持上诉，刘女士表示感谢法院公正执法。
对于一审判决原告不服上诉了，认为一审法院认定事实不清，证据不足，判决偏袒刘女 士，要求改判并支持其一审时的诉讼请求。二审法院采用开庭审理，代理人依然代理，法院经过再次核实证据，依然采纳了本代理人的上诉代理意见，维持了原一审 判决。本案终审判决尘埃落定，北京市二中院再次做出公正判决，本案经过一审、二审历时一年多，从一个灿烂的夏季又轮回到更加灿烂的夏季，刘女士悬着的一颗 心终于踏实了。
 
法律评论及随想
本案一审期间，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽有修改讨论稿但尚未实施，依然 适用《城市房屋拆迁条例》。但该条例对承租人的补偿规定并不明确具体，修改《城市房屋拆迁条例》的修改稿呼之欲出，无论从法官、律师、当事人对租赁拆迁补 偿均不以《城市房屋拆迁条例》规定为唯一依据。所以本次房屋拆迁补偿参照了北京市的相关拆迁政策补偿。本案诉争房屋属于营业用房，虽有租赁协议，但租赁协 议为了安置职工就业，此房无租金的约定，所以原告签订补偿协议后就力图不履行补偿款项。本案成功之处就在于充分应用证据及《合同法》的规定成功实现了对于 违约责任的抗辩，变拆迁纠纷为合同纠纷，明晰了本案法律关系，以明确的《合同法》规定进行维权，最终达到了委托人的目的，也实现了判决公正的目的。
后记
2012年5月这个夏季依然绚丽.一天下午在京都所我再次见到了60多岁的刘女士，还是由他的儿子和儿媳陪同着，但她的身体很健康，独自走路也很轻 盈，面部慈祥、淡定。这次她说北京市朝阳××总公司将判决确定的全部款项及利息支付给她了。另外该公司已经将“外星人”王先生起诉于法院要求腾房，此案尚 在审理中。她只是路过看看京都所并当面向我表示感谢，临走时她说改天制作一副锦旗送过来，我对此婉言谢绝了。望着她娘三人离去的背影，我沉思良久。专业、 高效、追求公平正义、尽职尽责为委托人服务是一代一代京都律师传承的使命。
 
附一：律师函
关于要求北京市朝阳××总公司尽快办理收房手续

并依法支付拆迁补偿款的律师函
（2010）京都律函字第036号
致：北京市朝阳××总公司：
北京市京都律师事务所接受刘××女士之委托，现就位于朝阳区××路×号××店（建筑面积528㎡），敦促贵司尽快办理收房手续并支付拆迁补偿款事宜，特致函贵公司。
贵司于2001年6月1日与刘××女士签订租赁合同书，将位于朝阳区××路×号××店（建筑面积528㎡）的房屋租赁给刘××女士。租赁期限，自2001年6月1日起至贵司因为该房屋被征地、拆迁或将该房屋进行改造扩建或改作他用而向乙方发出终止租赁合同的通知时止。
2010年由于该地区改造建设，上述房屋处于改造建设拆迁范围内，故贵司与刘××女士达成书面协议，约定刘××女士于2010年3月30日前将上述建筑面积528㎡租赁房屋腾空并完好无损交还给贵司，贵司应在三日内一次性向刘××女士支付拆迁补偿款438743元。
协议签订后，刘××女士如约履行了协议约定的全部义务，达到协议第二条约定的交房条件，于2010年3月30日向贵公司交房，并提出办理交房手续，但贵司却以各种理由拒绝接受协议约定的建筑面积为528㎡的房屋，并以刘××女士未能按时腾空上述房屋为由拒绝支付协议约定的拆迁补偿款。此后刘女士多次提出交房，贵司都不接收。
贵司提出其余部分房屋一同交房，但其余房屋虽系毗邻房屋，但却不属于刘××女士合同租赁范围和拆迁协议约定范围，其是否腾空、是否交房与刘××女士本次房屋租赁和拆迁补偿没有任何关系，贵司不应作为拒收房屋和拒付拆迁补偿款的理由。
本律师认为：贵司应严格按照租赁合同和拆迁补偿协议约定的面积及协议内容履行，不应当向刘××女士提出合同之外的其它附加条件，贵司拒绝收房和拒绝支付拆迁补偿款的行为已构成严重违约，依法应承担违约责任。
本所依法致函贵司，请贵司于收到本律师函之日起三日内与刘××女士办理建筑面积为528㎡房屋的收房手续并支付补偿款，以免给贵司及刘××女士造成更大的经济损失，请贵司及时收房并支付拆迁补偿款。
如果贵司收到函件后依然拒绝收房和拒绝支付补偿款，本律师将依法代理刘××女士通过法律程序进行维权。
 
 
代   理  意  见
审判长、审判员：
北京市京都律师事务所接受刘女士的委托，指派吕志轩律师作为本案的代理人，依据事实与法律提出如下代理意见：
一、被告并没有拒不交房，而是积极主动交房，但本案原告北京市朝阳xx北京市朝阳××总公司故意恶意拒不履行收房手续。
其一、原告在签订拆迁补偿协议时就态度强势，迫使答辩人签订了不公平的协议；
其二、协议签订后，答辩人依照合同约定在2010年3月30日前将房屋腾空，数次提出通知和提出让原告收房，但原告为了达到不支付补偿款的目的，一直拒不收房，故意造成答辩人违约的假象，责任在于原告；
其三、答辩人在交房不能的情况下，委托京都所律师吕志轩律师致函原告及时验收房屋，但原告却置之不理不收房，答辩人多次与原告谈判，原告提出无理要求，拒不收房。
二、原告恶意违约，应依法承担违约金，并承担答辩人对房屋的管理费5000元。
《解除房屋租赁协议》约定刘××女士于2010年3月30日前将建筑面积528㎡租赁房屋腾空并完好无损交还原告，原告在三日内一次性向刘××女士支付拆迁补偿款438743元，但原告为了达到不支付补偿款的目的，故意恶意不验收房屋。原告应向被告承担协议约定对等的违约责任，而且原告不履行收房手续，致使答辩人每天都要看管该房屋，每月都要支出房屋看管费1500元，到目前原告已经雇人看管3.5个月，原告应当承担被告为此指出的看护管理费用5000元。
三、原告提出额外交房的附加条件，导致被告无法交房，违约责任应当由原告承担。
原告无理提出将租赁范围和协议约定建筑面积528㎡租赁房屋范围之外的，其余部分已被他人占有的房屋一同交房，但其余房屋虽系与租 赁房屋毗邻房屋，但却不属于合同租赁范围和终止协议约定的范围，其是否腾空、是否交房与被告本次房屋租赁和腾房补偿没有任何关系，被告无权也无义务将不属 于租赁范围的占有其他房屋的人赶出，原告不应恶意作为拒收租赁房屋和拒付补偿款的事由，违约责任由原告造成的。
　　四、原告应依法给付被告解除房屋租赁合同拆迁补偿款438743元，及迟延支付期间的同期银行贷款利息，直至付清为止。
2010年3月18日协议书明确约定原告应支付被告438743元，但原告为了达到不支付该款项的目的，故意拖延接受房屋，原告是恶意违约，原告一边起诉却不告诉被告，一边假装和谈，故意拖延时间，原告的行为构成故意恶意违约，对于438743元应当支付，对于违约造成迟延支付产生的利息损失应当依法承担。
　　五、2010年3月18日协议书第四条的违约责任条款显失公平
原告作为强势单位，以各种方法迫使答辩人达成不公平合同补偿条款和违约条款后，又恶意不收房，故意造成违约假象，企图恶意抵扣协议约定支付给答辩人的补偿金，该条款明显违反法律关于违约金的法律规定，应确认无效，或降低违约金条款关于违约金的约定。
请求依法判决被反诉人支付反诉人房屋看管费用5000元；
六、原告不诚信，导致合同履行不能。
原告应严格诚信的按照租赁合同和补偿协议约定的面积及协议内容履行，不应向被告刘XX女士提出合同之外的其它附加交房条件，原告恶意拒绝收房和拒绝支付补偿款的行为已构成严重违约，依法应承担违约责任。
七、原告完全可以直接起诉（案外人）腾房，法律关系简单易行，原告为了拒付补偿款，滥用诉权。
原告作为房屋所有人完全可以直接起诉（案外人）实际占房人腾房，原告无权利也无义务要求案外人腾房，原告抛开实际占房人不诉，目的是为了恶意拒付拆迁补偿费，拖延时间，滥用诉权。
综上:原告恶意违约，拒不收房，拒不支付补偿金，应承担违约责任和房屋管理费用，而且双方签订的协议违约责任条款显失公平，违约责任不对等，应依法降低，法院应依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的抗辩意见和反诉请求，以上意见请求合议庭充分采纳。
此致
          
                          

 011年夏天的一个早晨阳光别样的绚烂，对于很多人来说在这个夏日寄托了太多的期望。一个60岁老妇人在这个夏日烂漫的早晨满面凄楚，怀着一颗忐忑的心，在其儿子、儿媳的搀扶下，迈着蹒跚的脚步走进了京都律所。她颤颤巍巍地从破旧的手袋中拿出一份起诉状和两份合同书，声音哽咽地对我说：“律师，我的拆迁补偿没有拿到，反被房屋产权单位起诉了。你说,这世道公平吗？这场官司我能打赢吗？您一定要帮帮我。”
她就是我的当事人，一个60岁的老人，一个为真理、公平而寻求法律帮助的弱者，我看着她那虔诚而难以言表的脸，我心中掠过一丝悲哀，并下定决心一定要为这个老人讨回公道。
 
基本案情与争议焦点
刘女士原系北京市朝阳××总公司××店经理。刘女士带领20多人经营店铺，公司艰难经营。2001年，原告北京市朝阳××总公司改制，为了分流职工，公司让刘女士带领20名下岗职工自主创业，自负盈亏经营。并于2001年6月1日与刘女士签订租赁合同书，将位于朝阳区××路××号××店（建筑面积528㎡）的房屋租赁给刘女士。租赁期限为自2001年6月1日起至该房屋被征地、拆迁或将该房屋进行改造扩建，或改作它用而向乙方发出终止租赁合同的通知时止。2010年由于该地区改造建设，上述房屋处于改造建设拆迁范围内，故原告北京市朝阳××总公司与刘女士达成书面协议，约定刘女士于2010年3月30日前将上述建筑面积528㎡租赁房屋腾空并完好无损交还给原告，原告应在三日内一次性向刘女士支付拆迁补偿款438743元，逾期交房每日承担10000元违约金。
协议签订后，刘女士如约履行了协议约定的全部义务，达到协议约定的交房条件，并于2010年3月30日向原告提出交房，提出办理交房手续。但原告却以各种理由拒绝接受协议约定的建筑面积为528㎡的房屋，并以刘女士未能按时腾空上述房屋为由拒绝支付协议约定的拆迁补偿款。此后刘女士多次提出交房，原告均拒不接收，且拒绝支付补偿金。为了防止房屋受损，刘女士为此半年来一直雇人看护房屋。管理费用也持续增加。2010年5月中旬，原告北京市朝阳××总公司一纸诉状将刘女士告上法庭，要求刘女士交房并承担巨额违约金。刘女士认为，是原告拒不收房，原告违约。
 
案外人演绎的纠纷
一个被遗忘十年且无法赶走的外来户，成了原告与被告交房条件下都无法说清的责任。
    在本案中不能交房的原因是因为在被告刘女士租赁房屋范围内的东南角不足8平方米房屋内，居住着另外一户王姓外来户，系外地户口。该住户同时要求拆迁补偿款30万元。原告认为该住户是被告刘女士在租赁整体房屋后再次招租的，此人所占据房屋应当由被告刘女士收回后一并交房，补偿也由被告刘女士支出；而被告刘女士认为，此人所居住的房屋属于原告在2001年对于该区域第一期拆迁时，由于属于与租赁房屋同栋连体平房，原告委托拆迁公司在拆迁时出于安全考虑，留下的一间房屋，属于红线内当年应当一起拆迁的房屋。被告刘女士认为不属于自己租赁和管理范围，与自己无关，属于原告遗忘的责任，而且指出10年前一期拆迁时划定的拆迁红线依然在窗台残留，痕迹依稀可见。
原告作为单位不想碰触王姓钉子户，也搞不清责任，导致原告无法履行与拆迁公司已签订的限期拆迁合同，那么被告刘女士这个弱势个体就成了唯一可以承担责任的替代者，原告认为此人应当由被告刘女士负责迁走。
为此原告不但拒不接收房屋，而且以违约为由拒绝支付44万元补偿金。刘女士全家心急如火，按照合同违约条款，每迟延交房一天刘女士应承担1万违约金，数月过去了房屋交不了，不但拿不到44万元补偿，还要承担几十万元巨额违约金。且随着时间的推移，这个数字还在放大。原告已经诉诸法院，要求巨额违约金，法院已经确定了开庭日期，而且无法赶走的钉子户成了刘女士心头的痛，寝食难安，所有这些复杂无法理清的关系，能不让60岁文化程度不高的刘女士步履蹒跚，心急如焚吗？
 
先礼后兵、未雨绸缪
早在2010年4月中旬，刘女士就因北京市朝阳××总公司不付款问题来京都所找我咨询时，我根据刘女士的陈述就做出初步判断北京市朝阳××总公司已经不打算支付44万元款项，诚信缺失已初露倪端。我建议刘女士委托我所向北京市朝阳××总公司发律 师函催款和催收房，并建议如果再次能与北京市朝阳××总公司领导交涉时就对谈话内容进行秘密录音，收集证据。刘女士采纳了我的建议，并在关系尚未破裂时与 该公司领导谈论此问题并对进行了录音。王女士对证据及早收集，而且委托了京都所向该公司发了律师函，达到了先礼后兵、未雨绸缪的目的，为本案后来胜诉收集 到关键证据。
 
选择正确的诉讼策略
针对本案比较模糊的事实和复杂的法律关系，代理人认真研究了本案的租赁合同、补偿合同、及租赁房屋图纸并在房产管理部门调取了房屋的原始档案，实地勘察了现场，在对本诉提出答辩的同时，经刘女士同意果断提出了反诉。
代理人认为：
1．提起反诉可以抵消原告已经提出的本诉请求；
2．提起反诉可以将两个案件并案审理，为刘女士节省时间，降低诉讼成本，达到追索款项的目的；
3．提起反诉可以充分利用反诉证据有力的给原告一个致命的回击。
因此及时向法庭提出了反诉状及反诉请求：
1、请求给予44万元补偿金及迟延支付期间利息；
2、请求支付房屋管理费；
3、请求判决尽快接收租赁房屋；
4、请求被反诉人对等承担违约金每日1万元；
5、请求依法降低违约条款的违约金约定。
遗忘10年的角落和被遗忘10年的拾荒者成为庭审争议的焦点
本案经过六次开庭审理。在前三次庭审中，无论是原告还是被告均不能准确的说出占用 房屋且引起纠纷的人的姓名。据说是外地拾荒者，此人昼出夜归，间断性的居住时间不定。而原告以此人系被告引入的为由拒不支付被告补偿金，且将违约责任归责 与被告，而被告否定，双方为此展开拉锯战。双方均派人蹲点守候，但未能打听到该人的姓名、年龄、籍贯等。双方分别到公安派出所报案查询，派出所民警认为民 事案件不由其管理，不参与经济纠纷，且派出所也不知道此人的姓名及相关信息，几次开庭均无法查清事实。法官无奈的说“难道是外星人居住，十年居住竟无人知 晓，真正成了被人遗忘的角落”。
在代理人的策划下，本案被告通过讨好其他拾荒者终于扑捉到了这个神秘的“外星人” 生活规律，且获得了此人的手机电话及姓名。更为可喜的是此人虽然神秘但还算公正有良知，为被告书写了一份此房占有与被告无关的证明。真是精诚所至，金石为 开，被告获取了关键证据，如释重负。原来此人姓王系10年前原告委托的拆迁公司进行第一期拆迁时，拆迁公司拖欠拆迁工人承包费，当时拆迁 公司就暂时让其住在未拆迁完的屋内，拆迁公司完成使命当年就撤离了，此“外星人”就成了第一期拆迁的“历史见证人”被遗忘在这个现代都市的一隅，每天早出 晚归，为了生存每天游走不定的拾荒，在自己的群体中快乐地生活了10年。与原被告为邻，如今这个房屋成了其三代人快乐的驿站，而且这个王姓的先生明确表示搬走可以，给30万元拆迁安置补助费，原被告无语、法官也无语。
 
技巧及证据助你走过艰难的诉讼路
代理人对于本案在积极答辩和反诉的同时，为了赢得更多的调查时间，及时向法院递交 了延期审理的申请，得到了法院的准许。在延期审理期间，代理人认真审阅租赁房屋图纸，并在房产部门调取了关于本房屋的原始档案；实地勘察了租赁现场、争议 钉子户的居住方位和当年留下的拆迁红线，并进行证据固定；指导当事人取得了关键领导的谈话录音证据；客观指导当事人取得了一份真实关键的证据——导致不能 交房的“外星人、钉子户”王先生的一份书面证明，证明该房非刘女士交给自己居住的；指导当事人取得原店铺中已经退休职工的证明。
在本案审理期间庭审法官一共进行多达六次开庭。在庭审中针对原告代理人态度傲慢、 咆哮法庭、不尊重法庭的情况，代理人始终铭记田文昌大律师的名言——平和、主动、充分，用事实说话，用证据赢得胜诉，用缜密的逻辑论述推翻对手的瑕疵论 述，用大所有礼有节的儒雅风范赢得庭审法官尊重及对所发表代理观点的采纳。
在本案审理中针对几个决定本案的关键证据，代理人书面申请法院依法调取或者核实。
其中：
1. 对于刘女士出具的对刘女士有利的钉子户王先生的书面证言。该证言由于王先生回避出庭作证，对方律师提出依据民事证据规则法院不应当采纳，但本代理申请了法院对于王先生证言的真实姓进行调查，法院最后也进行调查，确认此份证据作为定案依据；
2. 对于租赁图纸（包括钉子户占用的房屋约700平方）和租赁协议、补偿协议（525平方米补偿面积差异问题）。代理人充分利用证据本身的矛盾属性说明了525平方米以外不属于图纸租赁范围，属于无偿代管（其中包括租赁户）；代管的责任后果应当由原告承担，这就避免了租赁责任承担问题。
3. 对于合同中的不能交房问题。拆迁补偿合同约定不能按期交房刘女士应当每天承担1万元，对此代理人一方面首先提出刘女士未违约，不应承担违约金而是原告刁难和违约，其中律师函的致函达到了证明王女士催收房屋和催收补偿款的目的。其次代理人强调此协议条款不公平，违约金约定过高，应降低。
4. 对于当年的红线。庭审法官也进行勘验和调查，与其他证据相互印证。
5. 对于女士的录音证据。虽然来源不是合法，但与其它所有证据形成一个证据链，相互印证，法官也未否定该证据的效力。
 
拨云见日、理清本案的法律关系
在庭审中本代理人一再重申，本案房屋的产权人是原告，钉子户王先生占用房屋属于侵 权行为，侵犯房屋的是产权人原告公司的合法权益，应以北京市朝阳××总公司为原告另案起诉钉子户王先生，被告刘女士在法律上既无义务也无权利起诉王先生。 但原告执迷不悟，一直坚持让刘女士将钉子户王先生的问题解决。当然在代理人的一再坚持下，法院庭审法官也理清了本案法律关系，原告的诉讼策略是根本性本末 倒置，既耽误了自己的维权时间，也浪费了司法资源，到头来还得从头诉讼。原告完全可以直接起诉（案外人）腾房，法律关系简单易行，刘女士无权利也无义务要 求案外人腾房，原告抛开实际占房人王先生不诉，目的是为了恶意拒付大额拆迁补偿费，拖延时间，滥用诉权，是典型的欺软怕硬的心态。代理人的重申使年轻法官 终于理清本案法律关系。
 
迟来的公正判决及判决理由
一审法院经过近八个多月的延期审理，最终采纳了本代理人意见，法院理由很简单，以原告的证据不足为由，驳回了原告诉讼请求，并且支持了被告刘女士的反诉请求，判决原告支付刘女士44万元及利息。对此判决结果，原告无法接受表示坚持上诉，刘女士表示感谢法院公正执法。
对于一审判决原告不服上诉了，认为一审法院认定事实不清，证据不足，判决偏袒刘女 士，要求改判并支持其一审时的诉讼请求。二审法院采用开庭审理，代理人依然代理，法院经过再次核实证据，依然采纳了本代理人的上诉代理意见，维持了原一审 判决。本案终审判决尘埃落定，北京市二中院再次做出公正判决，本案经过一审、二审历时一年多，从一个灿烂的夏季又轮回到更加灿烂的夏季，刘女士悬着的一颗 心终于踏实了。
 
法律评论及随想
本案一审期间，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽有修改讨论稿但尚未实施，依然 适用《城市房屋拆迁条例》。但该条例对承租人的补偿规定并不明确具体，修改《城市房屋拆迁条例》的修改稿呼之欲出，无论从法官、律师、当事人对租赁拆迁补 偿均不以《城市房屋拆迁条例》规定为唯一依据。所以本次房屋拆迁补偿参照了北京市的相关拆迁政策补偿。本案诉争房屋属于营业用房，虽有租赁协议，但租赁协 议为了安置职工就业，此房无租金的约定，所以原告签订补偿协议后就力图不履行补偿款项。本案成功之处就在于充分应用证据及《合同法》的规定成功实现了对于 违约责任的抗辩，变拆迁纠纷为合同纠纷，明晰了本案法律关系，以明确的《合同法》规定进行维权，最终达到了委托人的目的，也实现了判决公正的目的。
后记
2012年5月这个夏季依然绚丽.一天下午在京都所我再次见到了60多岁的刘女士，还是由他的儿子和儿媳陪同着，但她的身体很健康，独自走路也很轻 盈，面部慈祥、淡定。这次她说北京市朝阳××总公司将判决确定的全部款项及利息支付给她了。另外该公司已经将“外星人”王先生起诉于法院要求腾房，此案尚 在审理中。她只是路过看看京都所并当面向我表示感谢，临走时她说改天制作一副锦旗送过来，我对此婉言谢绝了。望着她娘三人离去的背影，我沉思良久。专业、 高效、追求公平正义、尽职尽责为委托人服务是一代一代京都律师传承的使命。
 
附一：律师函
关于要求北京市朝阳××总公司尽快办理收房手续

并依法支付拆迁补偿款的律师函
（2010）京都律函字第036号
致：北京市朝阳××总公司：
北京市京都律师事务所接受刘××女士之委托，现就位于朝阳区××路×号××店（建筑面积528㎡），敦促贵司尽快办理收房手续并支付拆迁补偿款事宜，特致函贵公司。
贵司于2001年6月1日与刘××女士签订租赁合同书，将位于朝阳区××路×号××店（建筑面积528㎡）的房屋租赁给刘××女士。租赁期限，自2001年6月1日起至贵司因为该房屋被征地、拆迁或将该房屋进行改造扩建或改作他用而向乙方发出终止租赁合同的通知时止。
2010年由于该地区改造建设，上述房屋处于改造建设拆迁范围内，故贵司与刘××女士达成书面协议，约定刘××女士于2010年3月30日前将上述建筑面积528㎡租赁房屋腾空并完好无损交还给贵司，贵司应在三日内一次性向刘××女士支付拆迁补偿款438743元。
协议签订后，刘××女士如约履行了协议约定的全部义务，达到协议第二条约定的交房条件，于2010年3月30日向贵公司交房，并提出办理交房手续，但贵司却以各种理由拒绝接受协议约定的建筑面积为528㎡的房屋，并以刘××女士未能按时腾空上述房屋为由拒绝支付协议约定的拆迁补偿款。此后刘女士多次提出交房，贵司都不接收。
贵司提出其余部分房屋一同交房，但其余房屋虽系毗邻房屋，但却不属于刘××女士合同租赁范围和拆迁协议约定范围，其是否腾空、是否交房与刘××女士本次房屋租赁和拆迁补偿没有任何关系，贵司不应作为拒收房屋和拒付拆迁补偿款的理由。
本律师认为：贵司应严格按照租赁合同和拆迁补偿协议约定的面积及协议内容履行，不应当向刘××女士提出合同之外的其它附加条件，贵司拒绝收房和拒绝支付拆迁补偿款的行为已构成严重违约，依法应承担违约责任。
本所依法致函贵司，请贵司于收到本律师函之日起三日内与刘××女士办理建筑面积为528㎡房屋的收房手续并支付补偿款，以免给贵司及刘××女士造成更大的经济损失，请贵司及时收房并支付拆迁补偿款。
如果贵司收到函件后依然拒绝收房和拒绝支付补偿款，本律师将依法代理刘××女士通过法律程序进行维权。
 
 
代   理  意  见
审判长、审判员：
北京市京都律师事务所接受刘女士的委托，指派吕志轩律师作为本案的代理人，依据事实与法律提出如下代理意见：
一、被告并没有拒不交房，而是积极主动交房，但本案原告北京市朝阳xx北京市朝阳××总公司故意恶意拒不履行收房手续。
其一、原告在签订拆迁补偿协议时就态度强势，迫使答辩人签订了不公平的协议；
其二、协议签订后，答辩人依照合同约定在2010年3月30日前将房屋腾空，数次提出通知和提出让原告收房，但原告为了达到不支付补偿款的目的，一直拒不收房，故意造成答辩人违约的假象，责任在于原告；
其三、答辩人在交房不能的情况下，委托京都所律师吕志轩律师致函原告及时验收房屋，但原告却置之不理不收房，答辩人多次与原告谈判，原告提出无理要求，拒不收房。
二、原告恶意违约，应依法承担违约金，并承担答辩人对房屋的管理费5000元。
《解除房屋租赁协议》约定刘××女士于2010年3月30日前将建筑面积528㎡租赁房屋腾空并完好无损交还原告，原告在三日内一次性向刘××女士支付拆迁补偿款438743元，但原告为了达到不支付补偿款的目的，故意恶意不验收房屋。原告应向被告承担协议约定对等的违约责任，而且原告不履行收房手续，致使答辩人每天都要看管该房屋，每月都要支出房屋看管费1500元，到目前原告已经雇人看管3.5个月，原告应当承担被告为此指出的看护管理费用5000元。
三、原告提出额外交房的附加条件，导致被告无法交房，违约责任应当由原告承担。
原告无理提出将租赁范围和协议约定建筑面积528㎡租赁房屋范围之外的，其余部分已被他人占有的房屋一同交房，但其余房屋虽系与租 赁房屋毗邻房屋，但却不属于合同租赁范围和终止协议约定的范围，其是否腾空、是否交房与被告本次房屋租赁和腾房补偿没有任何关系，被告无权也无义务将不属 于租赁范围的占有其他房屋的人赶出，原告不应恶意作为拒收租赁房屋和拒付补偿款的事由，违约责任由原告造成的。
　　四、原告应依法给付被告解除房屋租赁合同拆迁补偿款438743元，及迟延支付期间的同期银行贷款利息，直至付清为止。
2010年3月18日协议书明确约定原告应支付被告438743元，但原告为了达到不支付该款项的目的，故意拖延接受房屋，原告是恶意违约，原告一边起诉却不告诉被告，一边假装和谈，故意拖延时间，原告的行为构成故意恶意违约，对于438743元应当支付，对于违约造成迟延支付产生的利息损失应当依法承担。
　　五、2010年3月18日协议书第四条的违约责任条款显失公平
原告作为强势单位，以各种方法迫使答辩人达成不公平合同补偿条款和违约条款后，又恶意不收房，故意造成违约假象，企图恶意抵扣协议约定支付给答辩人的补偿金，该条款明显违反法律关于违约金的法律规定，应确认无效，或降低违约金条款关于违约金的约定。
请求依法判决被反诉人支付反诉人房屋看管费用5000元；
六、原告不诚信，导致合同履行不能。
原告应严格诚信的按照租赁合同和补偿协议约定的面积及协议内容履行，不应向被告刘XX女士提出合同之外的其它附加交房条件，原告恶意拒绝收房和拒绝支付补偿款的行为已构成严重违约，依法应承担违约责任。
七、原告完全可以直接起诉（案外人）腾房，法律关系简单易行，原告为了拒付补偿款，滥用诉权。
原告作为房屋所有人完全可以直接起诉（案外人）实际占房人腾房，原告无权利也无义务要求案外人腾房，原告抛开实际占房人不诉，目的是为了恶意拒付拆迁补偿费，拖延时间，滥用诉权。
综上:原告恶意违约，拒不收房，拒不支付补偿金，应承担违约责任和房屋管理费用，而且双方签订的协议违约责任条款显失公平，违约责任不对等，应依法降低，法院应依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的抗辩意见和反诉请求，以上意见请求合议庭充分采纳。
此致