房屋转租中次承租人的优先购买权的法律特征
发布日期：2015-02-12 文章来源：互联网
2、次承租人的优先购买权以承租人不主张的优先购买权为前提。法律直接规定了承租人享有优先购买权，在承租人主张优先购买权时，次承租人不能享有优先购买权。转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础，原租赁合同解除转租合同应当解除，如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人都均等的享有优先购买权，就丧失了承租的基础地位。因此，只有在承租人不主张优先购买权时，次承租人才能间接的主张优先购买权。
3、转租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。次承租人的优先购买权是以承租人优先购买权为基础的，没有承租人优先购买权，就不能产生次承租人的优先购买权，次承租人的优先购买权应当以不超越承租人优先购买权的范围为原则。
4、次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系，次承租人不能直接向出租人主张优先购买权，次承租人在先例优先购买权时，应通过承租人来行使，即由次承租人向承租人主张优先购买权，承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。
5、通知义务的承担。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以下同等条件优先购买的权利。”合同法规定了通知义务由出租人承担。在转租合同关系中，通知义务该由谁承担，法律未作明确规定。由于出租人与转租合同中，承租人作为出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人应对次租人承担通知义务。如果承租人履行通知义务，应承担民事责任该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见（试行）》第118国家条的规定，出租人不履行通知义务，承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。但在转租法律关系中，出租人出卖房屋，应由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知义务，不能由此请求宣告该买卖行为无效。因为出租人与次承租人之间无权利义务关系。承租人的过失行为，不影响出卖行为的效力。承租人不履行通知义务，应当承担相应的民事责任。这种责任一般表现为未履行通知义务而导致次承租人因要搬迁而造成的损失给予赔偿的责任。
关于次承租人优先购买权问题，我国现行法律未作规定，理论界与实务中也很少论及。但是，在转租现象普遍存在的今天对其进行讨论有着重大意义。因此，我们呼吁立法上对次承租人权利予以充分重视。
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