郑州中院关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见(转载)

发布日期：2015-10-28 作者：张书正律师

关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见
(2011年7月14日郑州市中级人民法院审判委员会第24次会议通过)
第一条为规范房屋买卖合同纠纷以及物权保护纠纷等案件的审理，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的规定，并参照相关政策和司法解释，结合全市法院审判工作实际，制定本意见。
第二条审理房屋买卖合同纠纷以及物权保护纠纷案件应注意：保障民生和维护诚信方利益，促进社会和谐稳定，保护妇女儿童利益。
第三条房屋转让未办理登记，不能发生物权变动效力，但是不影响合同效力。但基于判决、仲裁、征收、继承、建造等原因发生的物权变动除外。
第四条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼，又向人民法院提起民事诉讼的，民事诉讼继续审理。
第五条《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
第六条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同均为有效的，买受人要求继续履行，原则上按照以下顺序确定应当继续履行的合同：
（一）已经办理房屋所有权转移登记的；但另一买受人已履行合同付款义务并已先行合法占有房屋较长时间的除外；
（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（三）均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立的先后、各买受人付款数额的多少等因素，公平合理的予以确定。
第七条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。
第八条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，可以支持。
经出卖人主张房屋买卖合同无效的，适用《合同法》第五十八条规定，并考虑居住安置问题妥善处理，对于买受人所受损失的数额应考虑房屋升值、房屋装修的添附加值及双方过错程度等因素，公平合理的予以确定。
出卖人转让已购按经济适用房管理的房屋，当事人主张买卖合同无效的，不予支持。
第九条商品房之外房屋买卖引发的纠纷，人民法院可以受理，但有下列情形的应慎重受理：
（一）涉及社会不稳定因素的；
（二）涉及群体性纠纷的；
（三）通过其它途径解决效果更好的；
（四）其他应慎重受理的情形。
第十条当事人向人民法院起诉，对按国家法律政策不能办理产权登记的商品房之外房屋请求办理产权证书的，人民法院不予受理。已经受理的，应当裁定驳回起诉。
第十一条商品房之外的房产转让合同有效的，出卖人在订立合同后又将该房屋出卖给第三人或抵押给第三人的，导致买受人的合同目的不能实现的，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理。
第十二条农村居民将其经法定主管部门审批许可后在本集体经济组织建设用地上建造的房屋，出售给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院应予支持。
第十三条出卖人故意不履行合同义务，导致其在集体经济组织建设用地上建造的房屋买卖合同被解除，或买卖合同被人民法院确认无效的，买受人请求出卖人对房屋增值部分或合理经济投入进行赔偿的，应予支持，但应当根据双方当事人的过错大小，确定出卖人的赔偿责任。
第十四条人民法院确定房屋买卖合同无效，判决返还，腾退房屋时，应为买受人留出合理腾房时间。
第十五条婚前男方购买的房屋，婚后双方共同居住，女方离婚时无经济来源并居无定所的，女方一般可以在离婚后两年内居住该房屋。但男方给予相应经济帮助的除外。
第十六条离婚一方婚前购买房屋并交纳部分款项, 婚后取得房产证，虽配偶一方参与清偿房款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但在离婚时应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。
第十七条本意见与有关法律、法规、司法解释等不一致的，以有关法律、法规、司法解释等为准。
第十八条本意见由本院审判委员会负责解释。
第十九条本意见自发布之日起实施。

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