拆迁之集体土地腾退研究（一）

发布日期：2016-03-17 作者：110网律师

二、集体土地腾退
最近两年来，腾退作为农村集体土地上拆迁的新形式，在北京近期的征地拆迁中被广泛适用。腾退最早源于绿化隔离带腾退，2001年,12月30日北京市政府发布了《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》，对于北京朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴和石景山等多个地区进行绿化隔离地区的土地置换，对于相应范围内的集体土地和地上房屋进行腾退，而其后乡镇一级政府在绿化隔离带腾退中发掘到了不需进行审批而低价拿地的成本和效率优势，进而腾退的拆迁方式在北京的集体土地拆迁中大范围的作为先进经验拓展开来。

（一）腾退的源起腾退起源于绿化隔离带腾退，而绿化隔离带腾退涉及的主要是公共利益，绿化隔离地区的腾退并不需要如一般的集体土地征收一样办理拆迁许可证等前置性文件，申请土地置换单位仅需就土地置换提供申请书、土地置换协议或置换方案，以及项目建议书的批准文件和规划批准文件和置换土地附图，相对于一般集体土地征收的审批程序和前置性文件，其程序上是较为简单的。
从绿化隔离带腾退的安置上看，居民可以选择以建安成本购买安置房或者由农村集体经济组织按照建筑面积重置价格结合成新予以补偿。经乡（镇）政府批准，也可采取产权对换、差价补偿等形式取得新建楼房。申请自行安置的住户，也可以领取腾退费。腾退费由农村集体经济组织按其原有正式住房的建筑面积重置价格结合成新的2倍计算。这样的安置补偿费在当时的经济水平下是较为合理的。
然而乡镇一级政府在绿化隔离带腾退中发掘到了不需进行审批而低价拿地的成本和效率优势，进而腾退的拆迁方式在北京的集体土地拆迁中大范围的作为先进经验拓展开来。

（二）腾退的方式和程序目前在北京，已经有多个村集体通过腾退的方式进行集体土地的拆迁，已经逐渐形成较为有体系有步骤的成熟拆迁方式，这种拆迁方式规避了逐级审批和办理多种证照的法定程序，而仅是通过村委会的决议就对村集体内的拆迁范围和补偿数额有确定的效力，本村集体成员必须遵照执行。

1．安置方案和实施细则的通过在北京唐家岭村宅基地腾退搬迁改造项目和豆各庄乡土地储备住宅房屋腾退项目等较为“规范”的腾退项目中均会在安置补偿方案中注明经村民委员会会议决定，也是事实上经过了村民的决议和讨论。可在大部分其他的腾退项目中，村集体均是找来一部分村民象征性的进行决议，然后通过早已拟定完成的安置补偿方案，实难体现基层民主，也侵犯了集体成员的土地权益。
2．腾退的实施各村集体基本都会成立诸如腾退指挥部腾退办公室这一组织，根据土地管理法实施条例第二十五条规定：“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施”。可见无论是村委会还是腾退指挥部均不享有拟定、公布补偿方案和实施拆迁的职权，对于腾退指挥部的主体合法性实有待商榷。
在目前的拆迁环境下，以村委会为先锋，各级政府在其后大力支持，配合公安、消防、税务、城管等各级部门配合施加压力或进行强拆偷拆，其实施腾退的效果和力度都是极为强大的。

3．腾退补偿安置一般在由村委会主持的腾退中，其补偿数额和标准均是偏低的，如在豆各庄进行的腾退安置中，被腾退房屋的基准地价、基准房价、重置成新价、其它设备及附属物价格以评估机构的评估结果为准。基准地价为1600元/建筑平方米，基准房价为600元/建筑平方米，同时乘以容积率修正系数。而货币补偿自行安置住房补助标准：选择货币补偿的，被腾退认定的建筑面积可享受每平方米3500元自行安置住房补助，应安置人口每人可享受60000元的自行安置住房补助。
这种安置补偿标准实难符合北京较高的房屋市场价格，安置房的位置也较远，大大降低了被安置人员的原有生活水平。

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