租赁合同无效 是否需要支付租赁期间房屋使用费
发布日期：2017-11-17 作者：郭庆梓律师
2016年3月2日，陈某（乙方）与梁某（甲方，下同）签订一份《租赁合同》，约定如下内容：经房地产中介服务有限公司促成双方达成租赁关系，甲方将某地块出租给乙方使用，该地块建筑面积362平方米，空地面积为75.6平方米；租赁期限从2016年3月18日至2019年3月17日，租金为5000元/月，乙方在签订合同当天向甲方支付15000元作为保证金；租赁期内，甲方提供原有水/电设施和水电负荷给乙方使用，租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金，国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方；合同一式两份，甲乙双方各执一份。双方签订合同后，陈某向梁某支付了保证金15000元。
2016年1月1日，梁某与当地村民委员会签订一份《集体工业绿化用地租赁合同》，约定梁某向村民委员会租用工业区内工业绿化用地面积860平方米作工业绿化用地，租赁时间从2016年1月1日起至2022年12月31日止。梁某租赁上述土地后搭建了厂房并出租给陈某使用，涉案租赁物并未依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证。因相关行政部门发出通知需拆除涉案厂房，陈某、梁某曾于2017年2月10日到村民委员会协商搬迁事宜。2017年2月17日，相关行政部门拆除了涉案厂房。
法院判决：陈某支付使用费
法院经审理认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。因梁某没有为涉案租赁物即地块上的厂房依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证，故陈某、梁某签订的《租赁合同》为无效合同。
因陈某、梁某签订的《租赁合同》为无效合同，故合同中约定的保证金条款为无效条款，陈某请求梁某返还保证金15000元有理，本院予以支持。本案的《租赁合同》虽为无效合同，陈某、梁某在签订合同时，明知涉案厂房属违章建筑仍然签订租赁合同，故双方对导致涉案合同无效均有过错。双方签订合同后，陈某事实上占有使用了梁某自建的厂房，由于陈某、梁某在2017年2月份均知悉厂房将被相关行政部门依法拆除，梁某应给予陈某一定的合理搬迁时间，综合考虑到陈某、梁某双方的过错程度，本院确认陈某合理占用厂房的时间为2016年3月18日至2017年1月1日，陈某应在此期间参照双方约定的租金标准向梁某支付占有使用费。综上所述，涉案合同虽为无效合同，但陈某仍需向梁某支付合理的占有使用费，占有使用费应参照双方约定的租金标准，故陈某请求梁某返还已支付的占有使用费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，梁某应退还陈某15300元（15000元+600元-300元）。对于梁某主张陈某拖欠的占有使用费及其他电费。
律师说法：是否需要支付租赁期间房屋使用费
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
本案中，陈某与梁某签订的《租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但梁某租赁给陈某使用的厂房并未依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故合同无效。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，租赁合同虽然无效，但陈某仍有义务参照合同约定的租金标准向梁某支付合理的房屋占有使用费。
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