国有土地上房屋征收——承租人的补偿问题

发布日期：2017-11-24 作者：沈玉潮律师

国有土地上房屋征收——承租人的补偿问题
   《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
    从该条文来看，《征收条例》只明确了房屋征收时要给予被征收人补偿，且将被征收人的范围界定为被征收房屋所有权人，而未提及对房屋的他物权人，也未提到房屋承租人。那么，如果租住的房屋被征收，承租人能获得哪些补偿？承租人又该如何维护自己的合法权益？
房屋承租人能获得哪些补偿？
《征收条例》未对承租人的补偿问题作出规定。实践中,根据租赁房屋所有权性质的差别,通常可以将承租人分为公房承租人和私房承租人。
一般而言，对公房承租人的补偿问题，征收已购公房的（承租人已取得房屋所有权，成为被征收人），征收人应当按照被征收公房的房地产市场价格估价对被征收人给予补偿；征收未购公房的，承租人不能视为被征收人，不能享有被征收人的地位，但是可以获得搬迁补偿费、装饰装修补偿以及停产停业损失，具体由各地政府根据实际情况制定相关政策。
而私房承租则属于民事法律关系，在国家征收导致租赁合同无法履行的情形下，对承租人如何补偿的相关问题可以在租赁合同中进行约定，并依据《合同法》等相关的法律规范来解决。
一般而言，承租人可以获得的补偿主要包括以下几种：
搬迁费：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，由于被征收房屋是承租人在使用，因此征收造成的搬迁费应由出租人让渡给承租人。
装修装饰补偿：承租人对出租人的房屋进行了装修装饰的，承租人可以得到装修装饰补偿。
停产停业损失：如果被征收房屋是由承租人作经营使用，那么承租人可以就因征收产生的停产停业损失请求赔偿。停产停业损失一般根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
承租人如何维护自己的合法权益？
    1、在租赁合同中明确房屋征收时承租人的补偿问题。在签订房屋租赁合同时，就征收拆迁相关的补偿项目、条件、金额等问题与出租人进行协商，达成一致意见后在合同中进行明确约定。如果后期出现因征地拆迁而不得不解除合同的情形，承租人可以依据租赁合同中的条款要求相关补偿。
    2、主动与被征收人、房屋征收部门进行协商沟通。如果没有签订租赁合同，承租人在向房屋所有人主张损失无门的前提下，可以依据实际占有房屋的优势，作为直接利害关系人，就拆迁补偿事宜与征收部门、被征收人进行协商。在征收部门发布征收公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应作为独立的主体积极地就补偿事宜与征收部门进行协商，避免被征收部门和被征收人蒙蔽，如果经协商不能达成补偿安置协议的，应尽量争取在房屋灭失之前启动相应法律程序。
    3、及时保存好相关证据。承租人在征收开始后要整理和保存好相关材料，如租赁合同、租金交纳凭证等，并在房屋灭失前通过照片、视频资料等形式对租赁房屋的周边环境、装饰装修情况及附属设施等情况进行取证和保存，作为后期维权的依据。
    4、对于经营性用房，承租人应依法缴纳相关税费并保存好纳税凭证。承租人在经营过程中应依法纳税，这样才能避免征收部门以偷税漏税等违法经营行为为由，逼迫承租人接受低价补偿的情况发生，也是为了避免承租人在谈判中陷入被动局面。
    《征收条例》删除了《城市房屋拆迁管理条例》中关于承租人补偿问题的相关规定，目前也尚未出台相关法律来填补这一空白，因而实践中关于承租人如何补偿的问题比较复杂，建议大家咨询专业律师！

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