房屋擅自转租是否符合法定解除条件

008年12月31日，吴某与河南省南阳市卧龙区顺达社区桐西组（下称桐西组）签订租赁合同一份，约定由吴某租赁桐西组位于工业路198号四层小楼及场地，租赁期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4万元，租赁合同还明确约定吴某对承租房屋不得转租。吴某租赁该房产后，于2009年5月和同年12月分别将该房屋转租给了王巧娟和李恒生，年租金分别为1.8万元和10万元，转租期限均为３年。2010年9月23日，桐西组通过拍卖程序将该处房产卖给了谢某，双方于2010年10月15日签订了房产出售合同，合同第八条约定：“根据法律‘买卖不破租赁’的规定，由桐西组将该房屋的租赁合同移交给谢某，由谢某继续履行，并享有合同的收益权，合同到期后由谢某自行安排处理。”谢某取得该房产所有权后，发现吴某擅自转租该房屋，要求与吴某解除租赁合同。吴某以该处房产系桐西组的集体财产，而集体土地使用权不得转让为由，于2011年1月8日向法院起诉，请求确认桐西组与谢某之间的房产出售合同无效，该案经两审，南阳中院维持原审裁定，驳回吴某的诉求。后因吴某依照转租合同，要求第三人王巧娟和李恒生支付租金，谢某以租赁合同已解除为由要直接收取第三人的租金，双方发生纠纷。
法院判决：应当认定合同解除
谢某购买桐西组位于南阳市工业路198号的房屋后，即拥有对该房屋的所有权，承受原出租人的权利义务。因桐西组与吴某签订的租赁合同明确约定吴某对承租房屋不得转租，且吴某也未举出桐西组同意其转租的充分证据，谢某有权要求解除租赁合同。至于具体解除时间，原告主张租赁合同自2010年11月18日起解除，但未举出充分的证据证实其于2010年11月18日向吴某提出了解除合同的要求。而吴某在2011年1月8日向本院请求确认谢某与桐西组之间的房产买卖合同无效的诉状中，明确表示谢某已向吴某提出了解除合同的要求，所以，应认定谢某解除租赁合同的通知在2011年1月8日前已经到达吴某，该通知行为符合合同法第九十六条相关规定，已产生合同解除的效力，故应当确认谢某与吴某之间的租赁合同以自2011年1月8日起解除为宜。
律师说法：如何认定是否符合法定解除合同的条件
谢某与桐西组签订了本案所涉房屋的出售合同，谢某即拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了桐西组与之间签订的租赁合同中的权利义务。与桐西组签订的租赁合同中明确约定，对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，包括转租，而却违反合同约定将房屋转租，根据合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，已符合法定解除合同的条件，权利人谢某有权解除合同。关于称其转租经过桐西组的认可的问题，因每次交租金都是吴某对桐西组所交，而非各承租户直接交给桐西组，并且合同中明确约定承租人不得转租，因此不能视为桐西组已认可其转租的行为，且亦未提供充足的证据证明桐西组同意其转租，故该理由不能成立。在2011年1月8日向卧龙区法院提出确认房屋出售合同无效案件中已认可谢某向其提出解除合同，故解除合同时间应为2011年1月8日是正确的。
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