从一起案例看建设工程承包人如何行使优先权

【案情】
2011年6月,某县建筑公司与某县新华书店签订了一份建筑工程施工合同，双方约定由某县建筑公司负责新华书店一幢综合大楼及其附属工程的施工。2012年5月,工程竣工后，双方对部分增加工程没有进行结算，某县建筑公司以新华书店拖欠工程款为由一直占用了其所承建的综合大楼的两间店面，一间自己办公使用，一间出租给他人。2012年9月,某县新华书店将上述两间店面出售给黄某，并在房管部门办理了产权登记。黄某要求某县建筑公司交还上述两间店面，某县建筑公司认为自己系两间店面的建设工程承包人，在未结清工程价款的情况下，占用店面系行使优先权，拒不返还店面。

【分歧】

对于某县建筑公司应否返还店面，存在两种不同意见：

第一种意见认为，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，建设工程承包人对其所承建的工程有优先受偿的权利，某县建筑公司在新华书店未付清工程款的情况下，有权占用店面。

第二种意见认为，某县建筑公司行使建设工程承包人优先权的方式不符合法律规定，其应将两间店面返还给黄某。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

我国合同法第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步明确建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据上述规定，某县建筑公司与某县新华书店之间的工程款结算纠纷，可待法院作出生效判决后，某县建筑公司作为建设工程承包人，有就两间店面折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，且该优先受偿权优于抵押权和其他债权。

但本案中，某县建筑公司占用其所承建的新华书店综合大楼的两间店面拒不返还，其所采用的是留置权的行使方式，根据我国物权法的相关规定，留置权仅适用于动产而不适用于不动产，某县建筑公司强行占用两间店面缺乏法律依据。黄某作为买受人，其已支付了两间店面的全部价款，并办理了这两间店面的产权登记，故黄某拥有这两间店面的合法所有权。所有权作为一种物权，具有排他性，某县建筑公司已无法就上述两间店面行使优先受偿权，其只能另行向某县新华书店追偿工程款。