私自买卖单位集资建房是否有效

【案情】
原告杨某，男。被告周某，女。被告朗某，男，系被告周某之子。被告刘某，女，系被告周某儿媳。

被告朗某与被告刘某系夫妻关系，被告周某系被告朗某的母亲。被告周某及其丈夫郎三(于1996年去世)同系封丘县某管理局的职工。1990年左右，封丘县某管理局根据职工的要求，经研究决定，在单位自有的土地上由职工集资盖家属房，该楼于1991年竣工。当时被告周某及其丈夫有分房资格，以11000元的价格购买了该楼房的四单元二楼西户，该房加储藏室面积共计75.45平方米。之后，此房屋由周某夫妇及朗某夫妇占有使用。由于被告朗某欠原告杨某现金，2010年原告杨某和被告朗某、刘某签订协议，将该房屋作价45000元卖给杨某，并约定该房产的所有权从签订协议之日起归原告杨某所有，以后此房的利害关系与被告无关。双方还约定，该协议自签订之日起生效，双方不得反悔，该协议加盖有被告周某的印章，被告周某对此印章不予认可。该协议签订后，此房屋一直由原告杨某占有使用。近期，因该房屋需要拆迁，双方因拆迁补偿款发生矛盾，以致形成诉讼。

【审判】

法院审理后认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告杨某和被告朗某、刘某均为完全民事行为能力人，在协商一致的基础上，自愿签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示。被告朗某、刘某作为房屋共有人已将房屋实际交付原告杨某使用长达三年之久，被告周某辩称自己不知房屋买卖之事，有悖于常理。

被告辩称卖房协议违反了《合同法》第52条第(五)项规定，即违反法律、行政法规强制性规定的协议，应属无效。但法院认为，根据《最高法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第15条的规定，《合同法》第52条第(五)项的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，《城市房屋管理法》的上述规定则属管理性规定，因此该房屋买卖行为未违反法律效力性强制性规定，且不损害国家利益和社会公共利益，该协议为有效协议，对原、被告双方均有约束力。况且《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。

最后，法院依照有关法律规定，判决原告杨某和被告周某、朗某、刘某订立的房屋买卖合同有效。

【评析】

本案系一起合同效力确认之诉，原被告双方主要围绕房屋转让协议是否有效的问题。笔者认为该房屋买卖协议有效，理由如下：

首先，讨论集资房买卖行为的效力问题。集资房是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，一般是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋，实质上是福利分房的一种。作为一种历史性产物，地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定一则不具有法律法规的效力，二则多属于管理性规定，而非效力性强制规定，不能适用《合同法》第52条第(五)项规定(“违反法律、行政法规的合同无效”)，应认可该类处分行为的有效性。

从物权角度分析，《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。结合本案情，尽管涉诉房屋一直未取得房权证书，但这并不妨碍当事人之间转让买卖房屋的合同效力性。

其次，讨论下儿子及儿媳在未取得母亲同意，将涉案房屋出让的效力性问题。该房屋未取得房产证，一直由被告朗某和刘某居住使用，从占有的角度考虑，原告杨某认为朗某和刘某就是该房屋的合法所有人。而且，该协议上还有被告周某、朗某、刘某的签字或印章，房屋出让行为合法有效。

综上，法院判决有法有据，这样的裁判更好地维护了合同稳定和交易安全。

(作者单位：河南省封丘县人民法院)