"协议拆迁"和"拆迁协议"是一回事吗?农村空置没有盖房子的宅基地遇到拆迁如何补偿?|京平拆迁律师解惑答疑
发布日期：2018-07-22 作者：北京京平律师事务所律师
京平律师答
1、协议拆迁，顾名思义是双方在平等自愿的基础上达成拆迁意愿，即拆迁方是除了政府及相关部门以外的普通民事主体，通过与被拆迁方订立协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。与相关部门主导的拆迁相对应，协议拆迁不具有强制性。
2、拆迁协议，指的是拆迁补偿安置协议。协议上主要约定有关拆迁补偿安置的把相关条款。拆迁补偿安置协议的内容要符合相关法律的规定，一般包括：(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;(2)安置用房面积、标准和地点;(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6)违约责任和争议解决的方式;(7)当事人约定的其他条款。
通俗的来讲就是几句话：(1)怎么补偿?给钱还是给房?给钱的话，给多少?什么时间给?(2)如果给房子，房子面积多大?房子位置在哪?什么时候交房?(3)搬迁的期限，搬迁补助费给多少?过渡用房在哪?面积多大?或者过渡费是多少?给多长时间?(4)违约责任：拆迁人或者被拆迁人不按照协议办事儿怎么办?
这些内容都是协议上要有的，只要有一条写的不明确咱签字就要慎重，要学会防范风险，不然后期就算走法律程序维权也会有很多麻烦。
农村空置没有盖房子的宅基地遇到拆迁如何补偿?
京平律师答
首先肯定的是，农村合法宅基地遇到拆迁也是应当补偿的。
根据《土地管理法》及其实施条例等相关规定，农村宅基地属于集体建设用地，它的征收补偿标准是由省、自治区、直辖市人民政府参照《土地管理法》第47条规定的耕地的征收补偿标准来规定的。
《土地管理法》第四十七条：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定”。
一般省级人民政府会制定“XX省征地统一年产值标准和区片综合地价标准”，宅基地的征收补偿标准就在这个规定里面。最新的征地统一年产值标准和区片综合地价标准可在各省国土资源厅网站上查询到。提醒广大被拆迁人注意，根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资发〔2010〕96号)的规定，征地补偿标准两至三年调整一次，因此，要查找最新统一年产值标准和征地区片综合地价标准，否则就会出现补偿标准偏低，不合理的情况。
以山东省为例，山东省国土资源厅2016年01月06日公布的《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字[2015]286号)规定的区片综合地价标准，是征收一般农用地的土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：农用地中的基本农田1.2;建设用地1.0;未利用地0.8。也就是说基本农田的区片综合地价=一般农用地的区片综合地价×1.2倍;建设用地的区片综合地价=一般农用地的区片综合地价×1.0倍;未利用地的区片综合地价=一般农用地的区片综合地价×0.8倍。
以山东省临沂市区的区片综合地价标准为例，临沂市的区片综合地价标准表把各个地区的土地分别编号为“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ-1、Ⅳ-2、Ⅳ-3”，不同编号的区片对应的区片价和区片面积不同，如河东区柳杭头属于区片Ⅳ-2，这个地方的区片价是65000元一亩;975000元一公顷。
山东省鲁政字[2015]286号文明确了建设用地的区片综合地价=一般农用地的区片综合地价×1.0倍，也就是说，一般农用地的区片综合地价和宅基地的区片综合地价数值是相等的。如果家住河东区柳杭头的老李有3分宅基地被征收，那么，他的宅基地的补偿费是65000元/亩×0.3亩=19,500元。
如果你家是在其他省份，可以按照上面的方法查询你们当地的征地统一年产值标准和区片综合地价标准规定，并参照上面的方法计算应当获得的宅基地补偿款。如果你还是不知道怎么计算，可以联系我们。
希望以上回答有助于维护您在拆迁补偿中的合法权益。
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