小产权、房贷断供、强制交房…买房遇到这些麻烦怎么办？

发布日期：2018-11-23 作者：杜红涛律师

【基本案情】
　　於某某与王某岗系夫妻关系，婚后两人购买了位于济南市某小区房屋一套。王某涛与王某岗及济南某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，约定王某岗自愿出售该房屋，房屋售价90余万元。合同签订后王某涛累计支付房款70万元。合同签订后，王某岗、於某某取得了涉案房屋的《不动产权证书》，登记所有权人为於某某，共有权人为王某岗。之后王某岗对案涉房屋进行了验收，并将房屋交付王某涛使用至今。於某某起诉主张王某岗出售涉案房屋未征得其同意，王某涛与王某岗签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。济南某中介公司陈述签订合同时通过王某岗的电话向於某某核实了其是否同意卖房、与王某岗的关系，并审查了於某某的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书。
法院经审理认为，在王某岗与王某涛签订的《房屋买卖合同》签订时，王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书复印件。济南某中介公司亦证实2016年5月12日王某岗与於某某进行了通话，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示进行了核实。由此可知，王某岗就出售涉案房屋已与於某某达成一致。王某涛与王某岗签订《房屋买卖合同》时有理由相信王某岗有代理权，故王某岗签署的《房屋买卖合同》应视为王某岗与於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋买卖合同及补充协议应为合法有效，驳回了於某某的诉讼请求。
【典型意义】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方虽系无权代理，但并不必然导致合同无效。买受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理权，应视为夫妻双方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失的，另一方可以要求损害赔偿。
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