二手房买卖定金合同中,按份共有人无权处分相关问题
发布日期:2019-02-20 作者:程智华律师
裁判原文节选【案号:上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第1470号】被告黄某某作为系争房屋产权人之一,其与原告签订的系争协议,系签约当事人的真实意思表示,且在被告刘某某在场的情况下,被告黄某某当场收取原告给付的2万元,事后亦有相应积极履行协议的行为发生,完全有理由让原告相信其是代表该户出售房屋,该协议是买卖双方受让房屋的意向,对协议双方具有约束力,至于系争房屋的权利人是否全部签名、确认或追认,不影响协议本身的效力。被告黄某某主张被告刘某某、刘某不知情且事后未予追认,其属无权处分,缺乏事实和法律依据,本院不予采信。由于双方订立的协议中载明,“定金是甲乙双方履行本协议义务和承诺的担保”,故本案中被告黄某某于协议签订当日收取的2万元,从性质上属于立约定金,其目的在于保证买卖双方在协议约定的2012年12月10前签订正式的房屋买卖合同。然因系争房屋客观上基于继承及注销抵押等原因,双方未能如期签订买卖合同,但主观上被告黄某某存在一定责任,尽管被告黄某某提出系因第三人在指导签订协议时未能及时提示,但对此并未充分举证加以证明,且被告黄某某作为房屋出售方,应当明知己方需要办理的相关手续。同时,原告在此期间并无不购买系争房屋的意思表示,应视为原告对延迟签订《上海市房屋买卖合同》的默认。而本案三被告共同商议后明确表示不再出售系争房屋给原告,并于2013年4月18日已将系争房屋出售给案外人同时完成相关过户手续,应视为被告黄某某违约导致双方未如期签订《上海市房地产买卖合同》,致房屋交易最终无法完成,故被告黄某某应承担相应的违约责任,按照合约应双倍返还定金。至于另两被告刘某某、刘某,本案系争协议订立时被告刘某某签约时虽在场但未签字,被告刘某既未在场也未签字,且事后该两被告做出了不再出售系争房屋给原告的明确表示,故该协议对被告刘某某、刘某不发生效力。原告主张被告刘某某、刘某须共同承担违约责任的观点,本院不予采纳。
评析:
1、定金合同的性质? 担保合同、从合同
《民法通则》第八十九条规定:“依照法律的规定或者按照当事人的约定,可以采用下列方式担保债务的履行:……(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。……” 《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保……” 《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……” 由上述法律规定可以看出,定金合同属于担保合同,从合同。
2、是否构成表见代理? 注意厘清基本概念
《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。” 上文已经提到,定金合同属于担保合同,从合同,定金合同不是主合同(房屋买卖合同)。在此前提下,要想认定黄某某与何晶签订《定金合同》的行为是否构成表见代理,就要考虑黄某某是否是“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人(刘某某、刘某)名义订立(定金)合同。”那么,一般什么理由可以构成签订定金合同的表见代理呢?比如,刘某某、刘某与黄某某是一家人,平时都是黄某某代理全家处理事情,刘某某、刘某对于黄某某与何晶洽谈签订《定金合同》一事明知且没有表示反对等。但是,本案中却以“……事后亦有相应积极履行协议的行为发生,完全有理由让原告相信其是代表该户出售房屋,该协议是买卖双方受让房屋的意向,对协议双方具有约束力”认定构成表见代理。这种认定是把黄某某签订《房屋买卖合同》是否构成表见代理混淆成了黄某某签订《定金合同》是否构成表见代理,即把黄某某签订从合同的行为是否构成表见代理混淆成了黄某某签订主合同是否构成表见代理(而本案中的合同当事人根本没有签订主合同——《房屋买卖合同》)。本案中,刘某某在场且没有表示反对的事实可以认定黄某某签订定金合同的行为对刘某某构成表见代理,但是刘某不在场,不能简单地认定黄某某签订定金合同的行为对刘某构成表见代理。【注:本判决的后面又认为“至于另两被告刘某某、刘某,本案系争协议订立时被告刘某某签约时虽在场但未签字,被告刘某既未在场也未签字,且事后该两被告做出了不再出售系争房屋给原告的明确表示,故该协议对被告刘某某、刘某不发生效力。”即认定黄某某签订《定金合同》的行为对于刘某某、刘某不构成表见代理】
3、是否构成无权处分?厘清基本概念
首先还是要厘清基本概念,《定金合同》不是《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》虽然是债权合同,但是包含有出售房屋(转让房屋所有权)的内容,如果签订房屋的一方没有处分权则构成无权处分。但是,《定金合同》只是担保将来签订《房屋买卖合同》,根本没有直接约定处分房屋的内容,即没有处分的内容,根本谈不上有权处分或无权处分的问题。
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