“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？

发布日期：2019-06-05 作者：110网律师

问：“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？
答：买受人除了可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。
应当明确的是，追究出卖人违约责任的前提是作为出卖人的房地产企业与买受人订立的数份买卖合同是都有法律效力的。在一份合同履行而导致其他合同不能履行的情况下，无法取得房屋所有权的买受人，采取何种救济方式来维护自身的合法权益。
第一，《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权。按照出卖人违约的情形，又分为先买者的请求权和后买者的请求权，但无论是先买者还是后买者，其请求主张的惩罚性赔偿都是不超过已付购房款1倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权体现在《商品房买卖合同解释》第8条的规定中即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第9条的规定中，即出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
第二，除上述救济渠道外，根据《商品房买卖合同解释》第10条的规定，在出卖人与第三人有恶意串通的情况下，先买者还享有请求无效权利，即“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”该解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由，也体现了与《合同法》的相互衔接，即《合同法》第53条第2项规定。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。是合同无效的法定事由之一，由此可见，无法取得房屋所有权的买受人，不仅可以根据《商品房买卖合同解释》第8条、第9条的规定，向出卖人追究违约损害赔偿责任，还可以根据
《商品房买卖合同解释》第10条的规定，以出卖人与第三人恶意串通为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。但在对出卖人与第三人是否存在恶意串通的事实，买受人难以举证，而且人民法院认定恶意串通的事实也难以确认的情况下，买受人请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的主张难以实现，这时，买受人要想得到法律上的保护，只能通过追究出卖人的违约责任来维护自己的利益。

相关法律：
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
相关案例：
广东省广州市中级人民法院案号： (2018)粤01民终15857号
北京市第三中级人民法院案号： (2017)京03民终6359号

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著

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