代理签订合同，能否构成效力？

一．基本案情
原告诉称
        原告诉称：2017年10月1日，我与某某中介服务部和被告签订了《房产买卖合同》，按合同约定，我购买被告位于韶关市某某区某某镇某某花园XXX号房，建筑面积142.83平方米，总购楼价为425000元，合同约定被告于2017年10月20日前来办理购房的相关手续，签完合同后，我及时按合同约定支付给被告定金20000元，并按时提供了相关资料给某某地产中介。但被告却没有按合同约定配合某某中介去办理相关手续。并且在某某中介多次催促无果，现经某某中介服务部同意并配合，现请求法院、解除原、被告签订的合同。

被告辩称 
        被告辩称：本人既不是房东，也不是委托代理人。我只是无偿为房东寻找买家。在签订合同前，我已多次将这一信息明确告诉原告和房产中介工作人员。是房产中介和原告执意让我代房东草签这份合同，并承诺稍后会和房东签署正式的房产交易合同。按照合同，原告支付了20000元订金，中介从中截留了5000元作为押金，本人实际上只收到15000元订金。甲方房东特意在这份合同中拟定了三个月的交易期。期间，中介只为房东安排了一次签约。因为银行的原因，这唯一一次签约又被中途取消了。由于中介的不作为，导致房东没有和原告补签任何正式的房产交易合同，也没有办理任何房产转让手续。甲方从未发生不履行合同的违约行为。由于房产中介的乱作为，导致原告支付了1750元评估费，房东对此毫不知情。房产交易期结束后，按照合同，房东让我转告原告，房产交易合同无法继续履行，愿意退还原告15000元订金，并且不追究双方责任。原告当时对此完全同意。但房产中介拒不退还5000元押金，无限扩大了这次房产交易纠纷。造成这次房产交易纠纷的主要原因是房产中介工作人员不作为与乱作为。合同约定房产中介费由原告全额支付，由于中介服务不到位，造成房产交易失败。建议原告向不称职的房产中介主张权利，而不是成本人及房东提出索赔。

二．法院查明 
        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 
        涉案交易房屋位于韶关市某某区某某镇某某花园XXX号房，该房登记权属人为丁某五，丁某六是丁某五儿子。2014年12月31日，丁某五与妻子徐玉珍及儿子丁某六办理了委托公证，委托丁某六代为办理转让涉案房产的手续。丁某六与被告丁某二是朋友，因为自己经常不在韶关，所以委托丁某二代为将房产放盘至韶关市曲江区某某中介服务部代为出卖，委托出卖价为430000元，并将钥匙交给丁某二，由丁某二带买家看房。 
        2017年10月1日，原告看房后，要求减价5000元，丁某二电话取得丁某六的同意后，在中介的主持下与原告签订了《房产买卖合同》，被告为甲方、原告为乙方、某某中介为经纪方。合同第3条约定房屋售价为425000元，签约时由乙方付定金20000元。合同第4条约定付款方式为按揭。合同第6条约定过户所需税费由乙方支付。合同第8条约定：“签署本合约之同时，甲方同意交付人民币伍仟元整予经纪方保管作为该物业之杂费及家俬的保证金。甲方在交付该物业予乙方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费，否则无需经甲方同意乙方有权从甲方已缴交给经纪方保管的上述杂费保证金中扣除缴付”。合同第11条约定：“为使本次交易顺利进行，双方须于2017年10月20日前，提交所有资料给某某地产办理产权过户手续；本合同履行过程中因银行或政府部门原因造成交易延缓则以银行与政府部门通知可办理时7日内办理；双方在中介方发出履约通知10个作日内不履约的视为违约”。合同第12A条约定：“如果甲方未能履行本合同之条款或中途悔约以至本合同不能顺利完成交易。甲方须向乙方支付乙方所交定金的二倍违约金人民币肆万元”。合同第14条约定：“代理人声明已得到委托人的充分授权来签署本合约，保证该合约能按约履行，否则由代理人承担违约责任的义务”。合同备注第5条约定：“如政策限制三个月内过不了户，则三方合同取消，不作违约责任。”。被告丁某二在出让方代理人处签名、捺手印。 
        签订合同当天，原告即交付了定金20000元给被告，被告出具收据给原告。被告收到定金后即依约交纳了5000元保证金给某某中介，某某中介出具了收据给被告。2017年10月25日，为办理过户手续，广东韶关房地产与土地评估有限公司出具了《收款收据》给原告。 
        买卖涉及的银行按揭贷款及过户手续，均由某某中介代为办理。某某中介第一次为原告办理贷款的银行是中国工商银行，因中国工商银行的原因，没有申请到贷款。某某中介因此更换银行重新办理贷款手续，第二次办理贷款的银行是邮政储蓄银行。因为超过3个月，房产都没有办好过户手续，被告根据丁某六的意见，通知某某中介及原告，要求按合同备注第5条的约定，解除合同，并退回15000元给原告。原告根据某某中介的意见，认为没有在3个月内办理过户手续的原因是被告不配合，被告的行为构成违约，遂诉至本院，要求支持其诉请。 
        关于对合同备注第5条“如政策限制三个月内过不了户，则三方合同取消，不作违约责任。”的理解，原告的理解是：三个月内过不了户就取消合同。被告的理解是：国土局办证的限制及非原、被告的原因之外导致不能过户的原因。关于三个月内没有办理过户的原因，原告主张是因为被告不配合，原告提供的证据是某某中介与被告的微信聊天记录，记录显示：何某在2017年10月31日叫被告通知丁某五及配偶星期五早上办理工商银行的手续。被告对证据无异议，认为这是第一次在工商银行办理手续的通知，但后来取消了。被告为此提供了2017年11月10日与何某的聊天记录，记录显示：何某告知被告，工商银行拒收，准备换银行做。原告对该证据没有异议。被告主张三个月内没有办理过户的原因是某某中介拖到2018年1月中旬才通知其叫房东过来办理过户手续，已经超过了3个月，房东认为中介办事能力不行，所以就不办理过户手续了，并电话通知了原告。 
        根据原告的申请，本院依法传唤证人何某出庭作证，证人称已在3个月内电话通知被告到邮政银行办理手续，具体时间庭后补交电话记录，但庭后一直没有补交相关证据。

三．法院判决 
        解除原告王某一与丁某二于2017年10月1日签订的《房产买卖合同》。

四．律师点评 
        本案争议焦点存在三个方面，一是合同的效力以及被告是否适格的诉讼主体；二是被告是否违约；三是《房产买卖合同》是否解除。 
        关于焦点一，丁某六受其父母的委托处理涉案房产，因在外地生活，遂委托被告丁某二代为放盘、签订合同，该行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条关于转委托代理的规定：“代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。”丁某二代为签订的《房产买卖合同》合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告双方应当依《房产买卖合同》的约定履行自己的义务。现被告以三个月内没有办好过户为由，按丁某六的意见通知原告解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，原告选择向受托人丁某二主张权利，符合法律规定，予以支持。 
        关于焦点二，原告主张被告未在约定的三个月内协助办理银行按揭贷款、过户手续，有违约行为。原告提交的证据是某某中介员工何某与被告的微信聊天记录及证人证言，但微信聊天记录只有第一次在中国工商银行办理时的通知，并无第二次在邮政储蓄银行办理的通知；证人也没有提供可证实其陈述的证据。因此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，原告的证据不足以证明其主张的事实，应承担不利后果，对原告主张被告违约，不予采纳。 
        关于焦点三，原、被告庭审中均主张，根据《房产买卖合同》备注第5条的约定：“如政策限制三个月内过不了户，则三方合同取消，不作违约责任。”，只要不属于原、被告的原因，在三个月内没有过户的，则合同应解除。现已经过了三个月，且原告无法证明是被告的违约行为导致三个月内过不了户，因此，被告电话通知原告解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的《房产买卖合同》应予解除。