浅议案外人房产执行异议之诉相关法律问题

对于普通老百姓来说，居者有其屋是奋斗多年的结果，然而。突然有一天，自己的房产被法院列为执行标的物，难道就这样让别人把自己的财产给执行了吗？这个时候，涉案房产的案外人绝对不能就此置身事外，当然提起执行异议之诉就是很好的解决方法，特别是在当今社会借名买房、代持房产的现象日益增多的情况下，只有积极通过法律途径才能更好地维护好自己的合法权益。那么，案外人对涉案房产提起执行异议之诉会涉及到哪些问题呢？笔者从自身经历的办案实践来分析如下相关问题。
一、关于“执行异议之诉”的相关概念。
        执行异议之诉纠纷是2007年民事诉讼法修改后确立的新类型诉讼，在司法实践中，该类案件的起因往往是基于各类复杂多变的社会关系，形成了多重多样的法律关系，其产生与增长不仅有经济层面、监管层面、法律层面，还有社会层面的原因，是多方合力的结果。 
        执行异议广义上包括执行行为异议和执行标的异议。执行行为异议，是对法院的违法执行行为所提异议，不服异议裁定的救济途径是向上级法院申请复议；执行标的异议是案外人认为其对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益而要求法院停止执行某执行标的，对异议裁定不服的可以提起执行异议之诉，对执行异议之诉一审判决不服的还可以上诉。因此，案外人执行异议之诉指的就是后面这种对执行标的异议提起的诉讼。 
        案外人执行异议之诉是一种特殊类型的诉，异议人提起诉讼的目的具有确权和阻却强制执行行为的双重性。《最高人民法院民事案由规定的理解与适用》中认为“案外人执行异议之诉的目的在于通过诉讼排除对执行标的物强制执行，是法律赋予案外人的一种实体上的救济途径。诉讼的目的也不是单纯地确定标的物的所有权或者交付标的物，而是在提出异议无效的情况下进一步通过诉讼排除对特定标的物的执行，这与其他类型诉讼的目的不同。”其主要的法律依据，就是我国《民事诉讼法》第227条的有关规定。
二、执行异议“案外人”的范围。 
        一般来说，只要是认为对执行标的享有实体权利的，都可称为案外人，可以提起案外人执行异议及执人异议之诉。结合实践经验及司法案例，以下为适格案外人：（1）执行标的所有权人，包括共有权人；（2）执行标的的用益物权人，如合法租赁、借用人；（3）执行标的的质押权人、抵押权人；（4）隐名的动产、不动产实际权利人，如借名买房的借名人；（5）人民法院采取财产保全措施或执行措施之前，与被执行人订立买卖合同，支付全部或部分价款，实际占有执行标的的买受人；（6）基于合法建设工程施工合同，对被执行的施工标的享有优先受偿权，尚未足额收到已完工程价款的承包人；（7）占有不动产或动产，但不确认该动产、不动产所有权为被执行人的人。（8）认为执行依据的法律文书错误，侵害其对执行标的的实体权利的人，如房屋预告登记人。
三、提起“执行异议之诉”的法定条件 
        如果当事人符合上面对执行异议案外人的范围，就可根据我国《民事诉讼法》和《民诉法解释》相关规定以利害关系人的名义向法院提起执行异议之诉的，且需要同时满足下列条件：（l）经过执行异议审查的前置程序，即对执行法院已经作出的执行异议裁定不服；（2）执行异议裁定送达之日起十五日内提起；（3）有明确的诉讼请求、具体的事实及其理由；（4）异议系针对执行标的提出；（5）诉讼请求与作为执行依据无关，即执行标的与执行依据中确定的标的不具同一性或相关性。如果案外人提起的执行异议之诉不符合上述条件之一的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
四、“执行异议之诉”是否成功的判定标准 
        对于执行异议之诉，其审查标准有异于执行异议。执行异议之诉应按普通程序进行实质性审查，对与执行标的相关的基础性法律关系——争议执行标的相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利，并在此基础上作出判决。对原告的异议请求能否排除执行，不仅以讼争房产的权利外观表征来判断，更应进行综合是否支付对价，是否实际占有等因素来判断。 
        一般来而言，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这是关于案外人执行异议最一般的规定，符合上述四个要件，案外人的执行异议一般就能够得到支持。 
        如前所述，案外人执行异议之诉是一种特殊类型的诉，异议人提起诉讼的目的具有确权和阻却强制执行行为的双重性。所以对于涉及到此类诉讼问题，需要的是法学理论和实践经验的综合博弈，不是普通老百姓仅凭朴素的法学伦理就可能独自应对自如的，笔者作为专业律师在此提醒，专业的事还是交给专业的人去做，否则只顾眼前小利就可能会出现人财两空的局面！