法院对于借名买房合同的效力是如何认定的？

发布日期：2020-05-03 作者：靳双权律师

一、基本案情
1、原告诉称
    原告陆某诉称，原告与被告爱人温某系同事兼朋友关系，且原告爱人和温某更加熟识。2002年，原告欲购置楼房一套。被告爱人温某得知后便明确告知原告：其爱人（被告）名下恰有购房资格，其二人愿意原告借被告名义申请购买，并承诺待原告具备购房资格时，无条件协助原告办理过户手续。2002年8月，原告借用被告名义购得了X号楼房一套。原告支付了购房款、契税等一切与购房相关的所有费用，并对上述房屋进行了装饰装修，一直实际居住、使用至今。2018年11月，原告具备了购房资格，遂请求被告协助办理上述房屋的过户手续，而被告不但未按约协助原告办理过户手续，反而无缘由的向原告索要高额费用。原告认为，合法的合同关系应受到法律保护，各方应按约履行己方义务。被告有违诚实信用原则，索要高额费用毫无事实和法律依据。故诉至法院：1、请求法院确认原告与被告于2002年8月达成的借名买房协议（行为）有效。2、要求被告协助原告将X号房屋过户登记至原告名下。

2、被告辩称
    被告钟某辩称：本案的原告以合同纠纷起诉时认为原被告之间构成合同关系，但原被告之间没有邀约及承诺，也没有达成合意，原被告仅仅是人事关系，双方并不熟悉，涉案房屋上方没有沟通协商，不构成民事法律关系。涉案房屋是被告2002年购买的经济适用房，被告具有购房指标因没钱购房，被告的爱人说可以找人借款，于是找到原告的爱人借款260177元，购买涉案房屋。因无偿还能力，一直没有偿还。所以从交房一直让原告居住在涉案房屋。如果有合同关系也是借款关系，被告与原告没有关系。被告爱人向被告陈述是借款购房，被告不是适格主体。原告与其爱人感情不和，原告的爱人如何向原告陈述与被告无关。

二、法院查明
    2002年8月28日，A公司（出卖人）与钟某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：第三条、房屋基本情况：涉案房屋按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2650元，总金额人民币260177元。买受人于2002年8月28日前交付房款人民币60177元，买受人于2002年9月28日前交付房款人民币200000元。后陆某支付了全部房款254267．5元。2003年10月，陆某对涉案房屋进行了装饰装修，一直居住至今。2004年8月16日，涉案房产的房屋所有权证办理完毕，陆某取得房屋所有权证书，所有权登记在钟某名下。
    陆某和石某是夫妻关系。经法院询问石某，其同意涉案房屋登记在陆某名下。
    温某与钟某离婚纠纷一案中，温某申请诉前财产保全，法院对涉案房屋进行了查封。

三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
    1、确认陆某与钟某就X号房屋达成的借名买房协议有效。
    2、驳回陆某的其他诉讼请求。

四、律师点评
    律师认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。本案争议焦点为陆某与钟某之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，尽管双方之间并没有书面约定，但诉争房屋的购房款系由陆某出资，涉案房屋一直由陆某占有使用并进行了装修，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由陆某持有，且陆某解释其借用钟某名字购房系为购买经济适用房亦属合理，法院有理由相信涉案房屋系陆某实际购买并使用，故依法认定陆某与钟某就涉案房屋之间存在借名买房关系。对于陆某要求钟某协助将X号房屋过户登记至陆某名下的主张，因涉案房屋因另案被查封，不具备过户条件。钟某主张其与陆某存在借款关系，但未提交相关证据予以证明。

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