二手房房屋买卖合同解除后，原合同怎么处理?

发布日期：2020-08-18 作者：靳双权律师

　一、原告诉称
　　原告童某一向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的二手房买卖及居间服务合同;2.判令被告向原告返还定金100000元及占有期间利息(利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月3日起算至实际清偿之日止);3.判令被告向原告支付违约金100000元(按照房屋转让总价款的20%计付违约金：500000元×20%=100000元);4.判令被告支付原告因维权而支出的律师费;5.判令本案诉讼费用由被告承担。
　　2018年3月26日，原告父亲童某二与被告及第三人签订的二手房买卖及居间服务合同、信息告知书、交易节点确认书等相关合同文件，约定由原告购买被告所有房，该房屋总价为500000元,定金为100000元。签订合同后，原告依约向被告支付了定金100000元，同时原告在合同约定的申请按揭期限前向银行提交了申请资料。2018年5月18日，原告取得中国工商银行二手房按揭贷款确认书。但被告却未按合同约定时间拖延注销房屋抵押，而且迟迟不配合原告办理核税缴税、递件过户等手续。
　　二、被告辩称
　　被告张A辩称：一、同意解除二手房买卖及居间服务合同，但解除合同是因原告未按合同约定承担缴纳税费的义务，却通知被告缴纳税费，导致无法继续履行合同，解除合同的原因是原告违约;二、因原告违约，违反约定不愿意承担缴纳税费的义务、也未支付首期房款，违约在先，故我方应没收定金100000元，对此，被告已提起反诉请求。三、被告不存在违约，无需支付违约金。四、因原告违约，不能继续履行合同的原因为原告所致，因此所产生的律师费应由原告自行承担。故原告无法继续履行合同导致违约。原告主张没有事实与法律依据，应依法予以驳回。庭审中，张A补充答辩意见称：关于违约金，张A不存在违约，无须支付违约金。而且童某一计算违约金的办法明确高于实际产生的损失。若法院判决张A应支付违约金，应考虑到张A只收取了100000元，以占用该100000元的同期贷款利息损失作为违约金比较合适。
　　三、本院查明
　　2018年3月26日，张A(卖方)与童某二(买方)及公司(居间方)签订二手房买卖及居间服务合同约定：买卖双方交易的房地产建筑面积为150平方米;买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为有抵押。该房产租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之间关系导致买方无法顺利按本合同购入、使用该房产的，则卖方应按本合同约定承担违约责任。
　　2018年4月1日，张A(卖方)与童某二(买方)及公司签订二手房买卖合同补充协议，约定买卖双方通过居间方的居间服务签订了二手房买卖及居间服务合同(以下简称原合同)，现三方协商一致达成如下补充协议：1.原合同约定签订合同后5个工作日内再向卖方支付定金80000元现改为2018年4月3日向卖家支付定金80000元。协议还约定了其他事项。童某一提交的账户历史明细清单显示其于2018年4月3日向张A支付购房定金80000元。
　　2018年5月18日，支行出具二手房按揭贷款确认书，载明根据买房人与张A签订的商品房买卖合同，卖房人将自己合法拥有的房屋卖给买房人，待房地产权过户到买房人名下、并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向买房人发放期限为20年，金额为350000元的贷款。
　　2018年8月7日，童某一向张A出具催告函，催告张A于2018年8月7日之前履行缴纳税费的义务，鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒张A在本函签发之日起4日内严格履行上述义务。快递底单及查询结果显示，张A已收到上述催告函。经催告未果，童某一遂于2018年8月29日诉至本院，主张前述实体权利。
　　四、裁判结果
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，缺席判决如下：
　　一、解除原告童某一与被告张A及第三人房地产经纪有限公司于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同及二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部分;
　　二、被告张A于本判决发生法律效力之日起七日内向原告童某一返还定金100000元及利息(以100000元为基数，从2018年8月29日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算);
　　三、被告张A于本判决发生法律效力之日起七日内向原告童某一支付违约金100000元;
　　四、被告张A于本判决发生法律效力之日起七日内向原告童某一支付律师费15000元;
　　五、驳回反诉原告张A的其他反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、律师点评
　　就涉案房地产的买卖，童某二与张A、公司签订的二手房买卖及居间服务合同及交易节点确认书,是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。童某二与张A及童某一签订主体变更确认书，三方均同意由童某一履行二手房买卖及居间服务合同及其附件有关买方的权利义务，即涉案房地产的买卖交易中买方变更为童某一。合同签订后，双方对解除上述房屋买卖合同均表示没有异议，予以照准。

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