签订房产买卖合同后被一房二卖可以起诉要求解除合同
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称
原告张三诉称,被告在A市商品住宅小区。原告分别于2012年8月30日、2013年7月1日,分两次向被告预付100,000元房款,预购一号房屋和二号房屋两套及车库、车位和地下室各一处。双方签订了购房意向书(会员卡申领单),确定了房屋的房号、单价及建筑面积等。随后,原告应被告的要求于2013年6月27日按被告业务经理李四承诺的“搞活动”的内部价格交纳了全部房款,共计978,000元(包括预付款)。
原告分别于2014年8月1日以自己的名义和2014年8月5日以第三人王五名义与被告补签了正式的商品房买卖合同。合同第八条明确约定,被告应当在2015年12月31日前将房屋交付给原告。合同签订后,被告公司的业务经理李四因涉嫌职务侵占等罪名被追究刑事责任。原购房合同是否内部备案及其员工是否职务侵占房款等情况,是其公司内部事务,对外不应对抗善意的原告。被告履行期届满后拒绝交付房屋,且将房屋转卖他人,已构成根本性违约,应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。如被告不能继续履行合同,将房屋一房二卖,要求被告双倍返还房款。
被告辩称
被告M公司辩称,被告本质上未构成一房二卖,不应当适用一房二卖的法律规定审理本案,理由如下:1、我公司业务经理李四收取本案二套房屋款,并私自偷取公章签订合同,被告对李四私自售房行为不知情,该两套房屋被告实在2014年10月分别卖于赵六、孙七,早于李四案件事发,其备案是累计备案,并不是登记的2015年1月,说明我公司将本案涉及的二套房屋卖出,主观上不存在故意;2、按照法律相关规定,一房二卖应指的是开发商为营利目的,高价一房二卖,谋取利益。而本案被告也是李四一案的受害人,一不知情李四私自售房,二无高价转卖的故意,三李四未将购房款交于被告,所以说不应按一房二卖的规定处理本案;3、本案原告及第三人也存在一定过错,他们未按规定将房款交于被告公司,而是将房款交于李四本人,因此本案原告及第三人也应承担相应责任。被告同意继续履行二份购房合同,并积极处理后期手续。
第三人王五辩称,当时VIP会员卡,2014年全款付清,2014年8月份签订合同,李四出事后并对合同进行了鉴定,被告明知有合同,还把房卖出去。公司不知情是不对的,李四是销售经理,李四出事后要公司给交代,但公司一直不给交代,迫不得已才走诉讼。
本院查明
经审理查明,2014年8月1日原告张三与被告M公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定购买被告所建的A市一号房屋,总价款493,652元;2014年8月5日第三人王五与被告M公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定购买被告所建的A市二号房屋,总价款486,900元。一号房屋实际支付房款455,466元,二号房屋实际支付428,472元,两套房屋的车库款、车位款、地下室款94,062元,共计978,000元,所有款项均由张三交纳,其中928,000元直接交给被告公司的销售经理李四,5万元交到公司。李四利用其职务便利,将原告张三、第三人王五交给其的928,000元占为己有,未向公司交纳,刑事判决书判决其犯职务侵占罪,责令其向公司退赔该笔款项。
另查明,本案所涉两套房屋总价款978,000元,其中张三558,000元,王五420,000元;一号房屋已于2015年5月13日出售给赵六,二号房屋已于2015年1月6日出售给孙七,并都在A市房产管理中心办理了备案手续。
裁判结果
解除原告张三、第三人王五与被告M公司签订的房屋买卖合同,被告M公司在本判决生效后十日内返还原告张三购房款558,000元、第三人王五购房款420,000元,并赔偿原告张三损失558,000元、第三人王五损失420,000元。
律师点评
被告M公司与原告张三、第三人王五签订的合同,系双方真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合同依法成立。原告张三、第三人王五作为合同相对方,有理由相信李四就是代表公司与其签订合同,其所交购房款,有加盖收款收据为凭,其已尽到一般善意人通常的注意义务。至于李四有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务,属于公司内部管理问题,并不影响对张三、王五已按约履行付款义务这一事实的认定。
被告M公司虽称其在不知情的情况下将本案涉及的二套房屋出售他人,不是故意行为,不属于一房二卖,但该二套房屋已售于另外二人,实际上已构成一房二卖。鉴于房屋已另售他人,并在A市房产管理中心办理了备案手续,合同目的不能实现,双方签订的房屋买卖合同应予以解除,被告应如数返还原告及第三人的购房款共计978,000元,并赔偿原告及第三人损失共计978,000元。
综上所述,法院的判决是正确的。
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